每日經濟新聞 2021-08-16 19:43:23
◎此次新政一方面打擊投資客炒房,通過限制其轉手時間的方式,減少出售頻率;另一方面,對土地、新房價格進行管理和指導,對市場起到穩預期的作用。
◎近期,市場熱度較高的城市進入密集調控周期,大連市土地市場熱度有所提升或為此次政策出臺的原因之一。
每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤
樓市的調控氣息越來越濃,8月以來,北京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等已陸續發布新政。
8月16日,大連市發布《關于進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》(下稱《通知》),在限制新購住房上市交易、限制住宅用地出讓溢價率、加強新建商品住房價格指導、加強房地產金融管理等方面進行了調控升級,打響東三省本輪樓市調控第一槍。
多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,大連此次新政的影響主要在于打擊投資客炒房,通過對土地、新房價格進行管理和指導,對市場起到穩預期作用。
作為目前東北四大城市中GDP總量仍在全國前30強的城市,大連近年來的樓市調控一直以“穩”為主,最近一次調控政策還是在2019年7月實施商品住房價格指導。
記者梳理發現,今日國家統計局發布的70城房價數據中,7月份新建商品房住宅銷售價格大連環比上漲0.6%,同比上漲6.1%;二手房漲幅環比上漲0.4%,同比上漲6%,領跑東三省房價漲幅。
《通知》顯示,要嚴格限制上市交易,凡在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新購買住房自網簽備案之日起滿5年方可上市交易,二手住房需滿3年;降低中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區住宅用地掛牌交易時的最高溢價率,采用“限定最高溢價率、達到最高溢價率搖號”“達到最高溢價率后轉為競配建政策性住房面積”等競價方式,嚴格限制住宅用地出讓溢價率,實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
這也意味著,大連擴大限售范圍,新增甘井子區;限售年限,新房從2年延長到5年,二手房從2年延長到3年,49%的土地最高溢價還將進行一步下調。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,此次新政一方面打擊投資客炒房,通過限制其轉手時間的方式,減少出售頻率;另一方面,對土地、新房價格進行管理和指導,對市場起到穩預期的作用。
另外,“限售政策成為近期很多城市采取的調控政策,也是為了打擊短線操作,這充分說明當前大連嚴打投資投機炒房的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,大連在底價確認方面有較好的思考,減少了過去簡單以控制溢價率為目標的做法,“后續‘管住底價、控制溢價’的操作,或將成為各地土地市場的重要體現。”
事實上,今年以來各大開發商在大連摘地情緒高漲,高溢價地塊頻頻出現,多宗地塊觸頂最高溢價率49%。
2月4日,招商蛇口以21.2億元、溢價率44%擊敗華潤、保利等8家房企,競得大連體育新城一宗住宅用地,折合成交樓面價11126元/平方米。
5月21日,大連甘井子區泉水板塊3宗土地拍賣,吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠洋、碧桂園等13家房企參與。最終,萬科、綠城瓜分了3宗新地,成交總價超28億元。其中萬科摘得的一宗土地成交總價8.16億元,溢價率達49%,綜合樓面價11612元/平方米;由綠城摘得的一宗土地成交總價為15.04億元,溢價率達48.6%,綜合樓面價12068元/平方米。
一份來自大連同策同源機構的數據顯示,盡管受政府供地不足影響,2021年上半年大連土地市場成交143萬平方米,相較去年同比下降41%,但土地成交樓面價同比上升28%。“今年上半年保利、中海等銷售排名前十的房企總銷售面積達到265萬平方米,占全市的71%;與之對應的則是Top10房企中半數土儲不足80萬平方米,后續開發需求量大,導致開發商拿地迫切。”大連同策同源分析指出。
“2021年大連土地高溢價率地塊占比提升,超過40%的地塊占比為9%,高于2020年全年6個百分點。”潘浩進一步表示,“近期,市場熱度較高的城市進入密集調控周期,大連市土地市場熱度有所提升或為此次政策出臺的原因之一。”
《通知》特別提出,要嚴格規范房地產市場信息發布。各自媒體、網絡平臺要嚴格遵守相關法律法規和管理規定,嚴格規范信息發布行為,對發布信息的合法性、合規性、真實性和導向性提前進行評估。各相關部門對捏造和散布不實言論、散布房價上漲言論、制造恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規行為的嚴肅查處。
記者留意到,上半年大連土拍火熱之時,部分自媒體曾在社交平臺發布諸如“2021大連房價必漲的言論”,號召粉絲盡快買房。不過也有人比較理性,認為現在大連樓市的熱度已經在慢慢下降,買房的人沒那么多了,二手房成交量也在一直下跌中,而大連的待售二手房數量也在增加之中。
土地市場的火熱也傳導到了新房市場,區別于沈陽、長春等東北城市的不溫不火,大連今年上半年經歷了數月的火熱行情。
“從今年春節之后,市場明顯轉好,我們的住宅產品在上半年已經全部售罄,目前僅有部分公建在售。”《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢位于大連沙河口區萬科翡翠書院項目時,該項目置業顧問如是表示。
無獨有偶,包括大連融創壹號院、中海閱麓山等在內的多個項目今年上半年均實現了熱銷,多個高價項目陸續入市。如均價高達47500元/平方米的中海東港項目,而此前大連東港板塊的項目均價一直在2.6萬元至2.7萬元/平方米;位于甘井子區的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開盤時3萬元/平方米的均價,上漲至目前的35000元/平方米。
“從大連統計局公布的數據來看,2018年至2020年商品房成交面積同比增速分別為-7.6%、-15.1%以及8.5%,2020年商品房增速水平由負轉正主要為前一年基數相對較低,可見大連近三年商品房成交增速水平相對穩定。”潘浩表示,今年年內大連市商品房成交均價增速持續上行,但長期來看,增速水平處于平穩波動區間。
封面圖片來源:視覺中國
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