多城緊急更改第二輪集中供地規則 “競品質”成為標配

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

8月26日，廣州、杭州等地同時發布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。而從此前合肥、南京、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進行了升級。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規則有所調整就不難理解。

“特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現在房價里。”

“偷工減料”能防住嗎？

“競品質”將成為新一輪集中供地的焦點。

具體來看，杭州首次在十城區推出“競品質”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，且試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續并通過政府組織的履約監管核驗后方可銷售。

合肥包河區BH202105號和經開區JK202113號地塊采取“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”，當競價達到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續參與競買的，則轉入競高品質商品住宅建設方案階段，參加投報的競買人需在現場遞交參加高品質商品住宅建設方案申請。

而相較于“競品質”，南京、成都則更進一步，在土拍階段直接“定品質”。

南京此輪出讓地塊按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，當網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發。所謂“不得合作開發”，是指“該地塊不得聯合報名競買、不得合作開發，競得土地后，競得人可以按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓”。

成都則不再以競配建并自持固定體量租賃住房或續競自持租賃住房面積比例方式進行拍賣，這也是6月7日成都發布《成都市新建商品住宅技術管理規定》，對成都市新建商品住宅項目的質量、品質、使用功能等進行詳細的明確后，首次把“定品質”與土拍掛鉤。

“競品質是在房企綜合成本不斷上漲但房價嚴格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來降低項目品質。這是影響老百姓生命和財產的民生問題，一定會嚴控。”同策研究院研究總監宋紅衛指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩與其持有相似觀點。在他看來，“定品質在于防范房企因快周轉帶來產品品質下降，損害消費者權益；其次，可以剔除一部分實力不足的房企，促使房企注重產品力以及項目品質。此舉對房企也是新的考驗，尤其是資金實力與去化能力。”

中小房企機會來了？

始于今年2月的“兩集中”政策，旨在分流房企拍地資金，給地價降溫。

“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環境仍有待改革。”中信證券此前在研報中稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業供給側改革的最后一塊拼圖——“內卷化”競爭將因此結束。

但從第一輪集中供地執行情況看，不僅沒有達到降低地價預期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創下歷史最高紀錄。

比如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區西永組團一宗商住地塊，溢價率高達129.98%；武漢東西湖區地塊全部溢價成交，且連續兩次刷新該區樓面價；廣州黃埔軍校小學地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達320家。

中原方面的數據顯示，第一輪集中供地的22個城市合計出讓住宅土地達802宗，合計土地出讓金達10530億元，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，同比2020年上漲15.1%。22個城市里，最高的是重慶，溢價率高達36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。

集中供地的初衷，大家好像都忘記了。沒有經歷過任何試點的第一輪集中供地，以實際行動走向了政策初衷的反方向。

因此，第二輪集中供地最新公布競拍規則的幾個城市都對溢價率進行了調整。

杭州對土地上限價格進行了調整，一般地塊溢價率上限為15%，“競品質”宗地的溢價率不高于5%；南京將競拍最高溢價率由之前的30%下調至15%；盡管成都未明確規定最高溢價率，但根據宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，在成都第二輪集中供應的75宗地塊中，絕大多數地塊溢價率未超過10%。

“對房企來說有利有弊，優勢在于控制溢價率等于控制了土地成本，高價地王現象會有明顯減少，增加了中小房企的生存空間。”宋紅衛分析指出，另一方面則是對房企資金要求更為嚴格，這與三道紅線是一致的，防止房企變相加杠桿，增加風險。

需要指出的是，無論是杭州還是成都，在最新發布的公告中均對拿地企業資金來源進行了規定，要求競買資金須為合規自有資金，若經審查不符合要求的，將取消意向競買人的競買資格。

“這是一種管理房企土地前融的行為，避免不正當或過度使用金融杠桿進而帶來行業發展的風險和隱患，如過度拉升土地市場熱度、炒高地價等行為，同時徹底打擊以投資為目的開發企業擾亂行業穩定發展。”潘浩分析指出，這是從政府層面進行的一次行業篩查，資金實力不足以及資金運轉不健康的企業將逐漸退出市場。

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝