廣州二次集中供地流拍率達52%：“國家隊”低溢價拿地 民企紛紛躺平

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

廣州的第二批集中供地比預期還要“冷”一些。

在集中供地新規下，杭州、天津、重慶等在首輪集中供地中表現火熱的城市，近期在二次集中供地方面均陷入冰點，一線城市似乎也逃不過這個現象。

9月26日，廣州率先拉開一線城市第二批集中供地序幕，“冷清”已經顯現。截至9月27日下午，廣州二次集中供地計劃出讓的48宗地塊僅成交23塊，流拍25塊，流拍率達到52%。與首次集中供地906億元的吸金量相比，廣州第二批集中供地合計攬金約569.4億元。

“48宗僅成交23宗，超過半數土地未能成功出讓。應該說廣州二輪集中供地的結果比預期還要再冷一些，特別是第二天24宗土地僅成交7宗，包括番禺大石和黃埔開蘿大道地塊這兩個熱區的地塊也無人問津，不能不說讓人有點吃驚。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是表示。

央企國企仍唱主角 溢價率普遍低位

在今年4月的首次集中供地上，廣州多宗地塊都實現了高溢價出讓，房企參與熱情高漲。

不過廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，廣州第二次集中拍地接近600億元的成交額不算特別低、特別差。廣州的房地產市場沒有那么冷，整體是比較平穩、理性的，廣州市場的需求是基于廣州經濟相對較好和人口凈流量不斷補充這兩點上的。當然，房子的金融屬性在地產市場要淡化，未來在土拍市場也會逐步顯現。

在二次集中供地首日即9月26日，成功在廣州摘地的房企包括中海、越秀、珠實、粵海、中鐵建、電建等央企國企。在當日成交的16宗地塊上，央企國企共計斬獲13宗，占比達到81%。

競買過程也十分平淡，多宗地塊都以底價成交，少部分出現溢價的地塊溢價率也都處于低位，僅有增城1宗地塊達到最高限制價。據克而瑞廣佛區域統計，本次廣州集中供地扣除勾地影響，實際流拍率78%、平均溢價率2.3%；成交地塊中，低溢價率（<1%）成交地塊占比90%。

熱門區域的荔灣廣鋼地塊雖是廣鋼新城片區最后一塊宅地，但并沒有迎來預想中的熱度。該地塊競拍方式是競地價+競自持+搖號，僅經過兩輪報價，沒有激烈的競爭報價，就被中海以63.24億元總價斬獲，溢價率僅0.32%，樓面價（扣除配建）約2.9萬元/平方米。

這宗地塊比較特殊的是，需要配建廣鋼公園和兩所學校，施工建設成本和時間成本也將大大提高。據廣州中原研究發展部測算，該地塊僅配建成本就高達8億元。

克而瑞數據顯示，地塊周邊項目林立，其中一手住宅包括了振業天頌花園、保利東郡、中海學仕里、保利堂悅等15個在售樓盤，市場報價在4.9萬-7.5萬元/平方米。

此外，中海還以0溢價拿下海珠兩宗地塊，江泰路地塊成交價為23.8億元，樓面價（扣除配建）為4.5萬元/平方米；蠔殼洲地塊成交價為12.05億元，樓面價（扣除配建）為3.6萬元/平方米。這兩宗地塊也包含有新修改的土地出讓規則，即兩宗地塊未來項目50%的貨量被要求售給首套住房購房家庭（或個人）。

肖文曉也表示，資金有優勢的央企國企成為大贏家，將大部分地塊收入囊中，而受困三道紅線的高周轉民企基本在本次土拍絕跡。“底價成交是主流，按照當前的地樓比計算，拿地房企均有可見的盈利空間，印證在‘逆市’之下現金流健康的企業將獲得更多機會。”

僅有表面熱度 流拍地塊達25宗

如果說廣州二次集中供地首日的表現是“冷清”，那么今日的尾聲可以說是陷入“冰點”。

今日廣州推出24宗地塊，但最終僅底價成交了7宗，其余17宗地塊全部流拍，流拍率高達71%。加上9月26日流拍的8宗地塊，本次廣州集中供地合計流拍地塊達到25宗，流拍率超過50%，其中還包括黃埔、番禺等熱點區域地塊。

比如，番禺大石板塊一次性入市兩宗相鄰宅地，原本是熱度和關注度比較高的地塊，報名房企也不少。但克而瑞廣佛區域表示，兩宗地塊最終由于起拍價過高，均遭遇流拍。其中的大石飄峰路西側地塊二起拍價55.7億元，排名本次48宗地中起拍價第三高；而相鄰地塊一起拍價48.2億元，排名第六。

肖文曉也對這一結果頗為意外，他指出，本次流拍地塊較多，除了有二次供地里優質地塊比例不大的原因外，很大程度上還是因為受限于行業大環境，特別是民企在三道紅線監管之下拿地預算緊縮，參與熱情明顯降低，這從本次民企僅成交7宗土地亦可見一斑。目前來看，全國范圍的房地產市場降溫預期已經形成，接下來更重要的工作是穩預期，大漲大跌對于行業健康發展都是不利的。

值得注意的是，由于外圍區域拿地風險較低，因此陸續有新晉房企，譬如奧和投資、中盛地產以及源海地產本次選擇在廣州外圍的從化、增城拿地。

9月27日，奧和投資、源海地產、中盛地產、碧桂園均以底價分別在從化、增城等各拿下一宗地塊，成交樓面價在4904.84元/平方米-13227.91元/平方米不等。

在目前各地一二手市場逐步回歸理性、降溫的背景下，疊加民營房企自身資金預算影響，二次集中供地遇冷雖出乎意料，但也在情理之中。

廣州中原研究發展部統計顯示，9月以來，廣州二手住宅周度成交量已經連續三周維持400宗的低位水平。整體看，目前二手樓市持續低迷，即使業主有讓利出售的意愿，但客戶入市熱情依然不高。一手市場也出現“后勁不足”，對比8月底9月初開發商加推促成交，9月至今市場熱度不溫不火，新推入市項目大部分表現平平，去化維持在40%-50%。

封面圖片來源：攝圖網