2021物業上市公司六維指標PK榜·綜述｜規模鏖戰加劇行業分化，TOP5物企市值占比超五成

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

近年來，越來越多房企加快物業分拆上市的腳步，物業行業迎來前所未有的發展機遇。

從日前物業上市公司已公布的2021年中報來看，上半年行業表現良好，整體業績量質齊升，擴規模仍是上市物企發展的核心戰略，營業收入和歸母凈利潤也隨著管理規模的不斷擴大而持續增長。

不過需要注意的是，2021年以來，物業行業密集資本化的背后也出現多股物企上市即破發情形，資本市場對于物業行業的態度逐漸從熱烈對待轉變為冷靜觀察。特別是7月份住建部與發改委等多部門針對物管行業提出具體約束，未來行業或將迎來新一輪洗牌。

市值、市盈率分化加劇

經歷了2020年物企的高歌猛進，今年以來物企在資本市場進入了相對冷靜期，51家物業上市公司的市值、市盈率等指標均有所回落。

截至9月27日收盤，公布業績的51家上市物企總市值為7113.12億港元，碧桂園服務、華潤萬象生活、恒大物業排名前三位，市值分別為1674.53億港元、911.86億港元、484.32億港元。

《每日經濟新聞》記者統計發現，碧桂園服務市值一直穩居上市物企榜首，接近上市物企總市值的四分之一，占比達23.55%。排名前五的物企（碧桂園服務、華潤萬象生活、恒大物業、融創服務和雅生活服務）市值之和占上市物企總市值的比例達54.53%；排名前十的物企市值占比接近四分之三，達到73.68%。上市物企市值超過均值的僅有13家，占上市物企總數的25.5%。市值排名第一的碧桂園服務和最后一名燁星集團(市值2.84億港元）相差1671.69億港元。

數據來源：Wind,貝殼研究院整理

截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元物企共2家，100億-1000億元企業共13家，50億-100億元的企業有9家，50億元以下的企業共22家；市值最高的碧桂園服務達2250.34億元。

不僅如此，物企市盈率也呈現分化的局面。

截至9月27日，51家上市物企平均市盈率為25.04倍，對比2021年6月30日34倍均值，碧桂園服務、融創服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上，整體市盈率估值回落。

從估值水平來看，華潤萬象生活市盈率最高，達93.73倍；融創服務、碧桂園服務位列第二、三名，分別為59.58和52.87倍。市盈率高于25.04倍的物企有22家，其中4家上市物企市盈率高于50倍，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、融創服務、旭輝永升服務。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服務，為3.52倍。

市盈率排名第一的物企和最后一名相差90.21倍。

“規模”仍是第一訴求

與此同時，上市物企在資本的加持下繼續不斷擴大企業管理規模。貝殼研究院數據顯示，上半年行業在管面積突破50億平方米，達52.9億平方米，同比增長約39.6%，高于2020年期末行業在管面積增速（32%）7.6個百分點。

具體來看，碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活等公司規模繼續快速擴張，在管面積規模首次在年中突破4億平方米。其中，碧桂園服務在今年上半年總計新增在管面積3.67億平方米至6.44億平方米，較上年同期增加101.6%，實現翻倍增長，規模創下歷史新高，位居行業首位；恒大物業在管面積同比增長77.2%，增至4.5億平方米；保利物業期內在管面積為4.28億平方米，同比增長約35.16%。

事實上，在管面積的快速增長，除來自母公司持續輸血外，第三方外拓顯然已成為行業規模增長的巨大引擎。貝殼研究院數據顯示，在有披露第三方在管規模的32家物企中，平均第三方系在管規模占比為50.8%，比上年同期40.6%增加近10個百分點。

數據來源：貝殼研究院整理

另據中指研究院統計，2021年上半年物企已發生并購案例超40宗，交易金額過百億元，市場競爭愈演愈烈。其中更不乏“大魚吃大魚”現象，如今年3月碧桂園服務收購藍光嘉寶，在管面積突破6億平米，持續擴大與其他物企的規模差距。從各物企公告，多數物企將會持續加大收并購、市場外拓等規模擴張手段，預計2021年下半年行業的收購事件會越發高頻。

“規模擴張是物業服務企業的核心策略，行業正處于快速擴張的階段，集中度在不斷加強。收并購和成立合資公司，是物業服務企業外拓的重要手段之一。”德信服務執行董事兼總裁唐俊杰在中期業績發布會上如是表示。

與之相對應的則是的中小物企規模擴張之路仍顯“漫長”。截至2021年6月31日，仍有4家上市物企在管面積不足1000萬平米，分別是燁星集團、宋都服務、興業物聯、星盛商業。

貝殼研究院分析指出，規模增速與物企實力成正比，頭部企業憑借母公司關聯業務基礎與優異的外拓能力，有效鞏固行業領先地位。同時，行業頻繁的收并購舉措助力物企加速擴張，第三方系規模已能與母公司系分庭抗禮，行業越發走向獨立。

一位不愿具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，并購優質標的已成為物企擴張突圍的有效手段，在快速、有效提升企業管理規模的同時，豐富管理業態、補足區域競爭短板，多維度優化戰略布局，推動高質量規模化發展。而頭部企業因為具備較強的品牌影響力和資源優勢，更有利于進行大規模擴張。相比之下，中小物企雖然規模也繼續增長，但規模相對較小，這也導致行業分化加劇。

“掘金”增值服務

規模擴張必然會加速營收的增長。數據顯示，43家上市物業企業平均營收同比增長為54.32%，有24家企業漲幅超過50%，最高漲幅為170.6%。

從凈利潤增速看，上半年共有48家上市物企均實現凈利潤同比正增長。如融創服務，上半年實現毛利10.3億元，同比增長121.5%；歸母凈利潤達到6.1億元，同比增長154.4%；恒大物業實現毛利29.39億元，同比增長68.7%；歸屬股東凈利潤為19.35億元，同比增長68.6%。

此外值得注意的是，盡管上半年基礎物業管理服務依然是上市物企的營收主線，但各個物企積極圍繞社區資源和業主資產不斷開展新的增值服務業務，拓寬服務邊界和業務領域，同時不斷深化社區服務體系，從需求、產品、渠道等多維度推進，開發適合業主的增值服務產品，從而使得增值服務在整個業務體系中的占比正在不斷提高，并且利潤空間更大。

具體來看，貝殼研究院數據顯示，在營收分別為超50億元、10-50億元以及的低于10億元的三個梯隊物企陣營中，社區增值服務營收較上年同期增長分別是80.15%、111.21%和73.62%，其中遠洋服務、金科服務、時代鄰里及融創服務均是200%以上的同期增長。尤其是遠洋服務，較上年同期增長265.5%，助力其社區增值服務收入占比從上年同期11.2%大幅提升至26.9%。

數據來源：企業公告,貝殼研究院整理

碧桂園服務總裁李長江此前曾公開對外表示，增值服務拓展的邊界將是物業服務行業未來最重要的發展方向，“如果物業服務是萬億級藍海的話，物業增值服務簡單來說有可能是十萬億級的市場”。

平安證券研報指出，智慧化科技賦能、高毛利率業務占比提升等是物企盈利提升的主要原因。預計未來主流物企將進一步強化智慧化管理體系打造，挖掘增值服務等高毛利項目增長空間，預計整體盈利能力將穩中有升。

而在此前，住建部、發改委、民政部等多個部門發文，鼓勵物業與各類生活場景融合，積極探索智慧社區建設等；北京和上海等地也提出完善物業服務行業標準，支持智慧物業平臺建設。預計隨著更多政策紅利的加快釋放，物業企業增長空間將繼續快速增長。

中指研究院表示，目前物業管理行業正處于快速發展時期。年初以來已有10家物業服務企業成功上市，行業整體市值突破萬億港元，預計下半年物業企業上市熱潮將延續。從板塊估值水平看，上市物企估值水平明顯高于地產行業估值水平，是吸引物業企業積極上市的重要原因。目前處于交表狀態的擬上市物企有22家，預計年末上市物企將突破70家。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網