“大家都不買，房價說不定就降了”？大灣區全面步入二手房參考價時代

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“很多熱門小區都沒有上參考價名單。”

“松山湖腰斬比較多，其他街鎮還好，基本9折。”

千呼萬喚始出來，自8月初第一次向外界釋放政策信號后，時隔兩個多月，10月8日，東莞市住房和城鄉建設局對外發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，首次公布全市218個成交活躍小區二手住房交易參考價，引起了市場激烈討論。而熱點小區高價房源一夜之間停售、下架，購房者預期持續向冷。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，此次東莞雖是對218個成交活躍住宅小區設定了二手住房交易參考價格，但市場意義很重要?？傮w來看，深圳、廣州、東莞大灣區三個重要城市都落地了二手房參考價，不僅會對當地形成影響，也會形成聯動效應，拉動大灣區整體二手房市場開啟降溫模式。

預料之中

此次東莞共發布了包括城區片區、松山湖、濱海、水鄉新城、東部產業城、東南臨深等共計6個片區的218個成交活躍小區。而謝崗鎮由于各樓盤網簽交易數量均少于10套，未納入本次發布范圍。

廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，此次東莞二手房交易參考價格政策的出臺在預料之中，因為8月2日的《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》(東建〔2021〕11號)已明確提出，“在二手樓盤網簽交易價格常態化發布基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制”。

實際上，在大灣區龍頭城市深圳和廣州先后發布二手房交易參考價格后，購房者對于東莞調控的再次升級迫切期待。

8月31日，廣州正式發布二手房交易參考價后，有東莞市民在問政平臺上喊話，隔壁的深圳已經實施半年該制度，成效顯著。東莞8月2日發文后，遲遲未有動作，我們剛需一族希望政策盡快落地。

終于在國慶節后第一個工作日，東莞版二手房指導價落地。對于成交參考價格標準，東莞市住建局表示，是在二手住房網簽交易價格基礎上，綜合考慮稅務部門、金融部門的評估價格、周邊新建商品住房網簽價格等因素，經調查分析形成的，后期也會視市場運行情況適時調整更新。

同時政策還提到，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高于本市二手住房交易參考價格的掛牌價格。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

“都不買，房價就降下來了”

疊加今年以來頻繁發布的限購限貸政策，東莞二手房市場已進入低位運行狀態，同時新房成交也被拖累。

隨著“莞八條”出臺，客戶需求大幅萎縮和觀望情緒增強，蓄客周期大幅拉長，大部分房企的樂觀預期徹底扭轉，轉而加大供應量，積極搶跑。據中原地產研究院統計，8月份東莞新房住宅成交量約30萬平方米，環比同比分別下跌34%和65%，創2008年以來同期新低。

此次二手房交易參考價格新政落地后，市場預期有望迅速向冷。

張陽是從一線城市回到東莞工作置業的新市民，看到東莞發布參考價后的第一反應是，大家都不買，估計這房價就降下來了。而近期，其關注到身邊的購房者突然就減少了很多，多轉向觀望，在市場橫盤或轉冷情況下，房價預期被大幅看低。

此外，首次公布的218個小區，也引起了業內人士和網友的熱烈討論。

東莞某大型中介公司中介人員告訴記者，相較東莞目前在售的超3萬套二手房源，首批次的218個小區略顯單薄。在他看來，如果不盡快公布第二批次，擴大參考價格影響范圍，在貸款政策稍有放松的市場行情下，東莞樓市很快還會暗流涌動。

李宇嘉表示，東莞的做法與廣州、成都、西安類似，即先發布交易活躍樓盤，再不斷擴展。

218個樓盤未覆蓋全市，也比今年7月份發布的第一季度成交活躍二手樓盤（269個）少51個，后續會不斷增加。

但對購房產業鏈上衍生出的陰陽合同、提高首付等投機行為，張陽也表現出擔憂。

同深圳二手房交易參考價操作思路一致，各中介網站須按照參考價來發布掛牌價格，超過的要下架處理規定，效果立竿見影。

“虎門最熱的萬科云城沒有上榜。”有市民表示，打開中介網站，之前關注的虎門地標廣場房源，今天好多套都標著“已停售”。

還有網友在社交平臺上表示，其關注的一個樓盤直接從70套變成1套。也有東莞地產行業的從業人員，開始征集匯總近期成交活躍但未被列入到首批次的小區。

張波表示，新政對市場影響力的重要指標是，二手房貸款是否會參照這個來落地執行。從東莞的政策表述看，要求二手住房交易涉及的相關機構，將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一，因此，絕不能忽視其對市場釋放的效力。

“目的是以參考價引導市場預期，控制掛牌價虛高，控制坐地起價、業主暴力拉升，給市場傳遞漲價的錯誤信號。”李宇嘉分析認為。

封面圖片來源：攝圖網