多只美元債現歷史最大單日跌幅 房企債務違約暴增

受花樣年債務違約影響，日前多只房企境外美元債價格跌幅創歷史新低。 10月9日，據貝殼研究院統計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，而境內債規模占比創5年內新高。 克而瑞報告顯示，到2021年第四季度，房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時，2022年上半年房企到期債券3671億元，償債壓力持續。 多只債券暴跌現最大單日跌幅 10月5日，多只房企美元債跌幅創歷史新低。 其中，新城發展2025年7月到期4.45%債券每1美元跌2.6美分，至89美分，創2021年1月發行以來的最大單日跌幅；融創中國2023年7月到期美元債跌幅每1美元跌4.2美分，至77.2美分；陽光城2024年4月到期美元債每1美元跌9.5美分，至65.5美分，創2020年7月發行以來的最大單日跌幅；弘陽地產2024年5月到期美元債每1美元跌3美分，至81.7美分，創2021年5月發行以來的最大單日跌幅；中國奧園2022年9月到期美元債每1美元跌4.7美分，至84.7美分，創2017年9月發行以來的最大單日跌幅。 克而瑞指出，2021年以來，房企債務違約事件頻現，已蔓延至行業頭部房企，截至目前債務違約房企名單有中國恒大、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年等等。 中奧地產總裁助理韓存磊告訴記者，房企債務違約涉及債券市場，從而持續引發資本市場對地產債的擔憂。一系列因素疊加，市場觀望情緒濃厚，使得債券價格大幅下跌。 債券暴跌伴隨著債券違約。 克而瑞數據顯示，截至9月27日，今年房企違約債券累計金額467.5億元，較2020年增長159%，累計違約債券只數達到39只。 克爾瑞研究中心總經理林波告訴記者，雖然當前許多房企在三道紅線的轉檔方面有了較大進步，但仍有部分企業的指標優化是通過將顯性債務轉為隱性債務的，實際債務的償還壓力仍在，未來仍應警惕。在降杠桿主基調不變的情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續維持低位。 三季度房企融資環境整體來看仍在保持低位運行，央行表示房地產企業三條紅線監管和房地產貸款集中度管理制度都已經進入常態化實施階段，未來將繼續完善房地產金融管理長效機制。 克而瑞認為，未來房企融資環境仍將保持收緊態勢，房企融資會更難。與此同時，境外市場的波動促使更多房企需要動用在手現金進行債務償還，對房企經營性現金流的壓力也不容小覷，房企仍需緊抓銷售回款。 融資大幅下滑流動性堪憂 三季度房企融資環境整體保持低位運行。2021年前9個月，100家典型房企的融資量為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環比下降24%，融資額創2018年以來的最低水平。 同時，房企融資呈現一定的分化。 58安居客研究院分院長張波告訴記者，今年以來融資政策持續保持收緊，房企融資受限。與此同時，三道紅線進一步推動企業降杠桿，企業債務償還力度加大，部分房企動用自有現金償還到期債務，導致2021年上半年多數房企的籌資性現金流凈額呈負，新增融資額持續下降。 一部分負債率較低，財務穩健的房企融資成本出現明顯下降，尤其是具備國企和央企背景的房企，在融資層面有著明顯優勢，踩中三道紅線的房企則明顯存在融資難度增大、融資成本增加等問題。 對于第四季度，張波表示，總體來看，未來房企融資環境仍難言寬松。房企經營性現金流承壓明顯，雖然市場變化可能導致政策或有放松，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負債水平，才能在市場下行態勢下保持自身穩定。 另一方面，政策端導致行業不確定性增加。從房企的到位資金來看，預售款項占據了半壁江山，銷售節奏變慢導致很多房企現金流更為吃緊，這也是房企債券違約呈現增長的重要原因。 韓存磊表示，很多房企可能沒有公開債務違約，但資金也是緊的，很多員工會有一些流動。當然也和布局有一定關系，現在房企銷售回款很差，不止是單個城市，而是普遍狀態，尤其是快周轉企業。 林波則告訴記者，房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優化債務結構，提升債務安全邊界。在政策方面，當前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度，或將成為房企融資突破的新方向。同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續推動區域深耕，提質降費，持續提高運營能力，加快銷售端現金回流。