每日經濟新聞 2021-10-13 19:24:30
◎此事協會此前已做過處理，因深圳市深安房地產代理有限公司（下稱深安房，為關鍵第三方）與業主所簽訂的是策劃代理協議，以及業主支付給深安房的250萬元費用如何定性，都是近期新生現象，需要法律層面判斷，因此協會此前已建議投訴人盡快通過法律手段維護權益。
◎深安房表示，“對于此次交易，買房實際付房款4150萬，賣房實際收取房款4150萬?！?/p>
每經記者 陳榮浩 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“我當時買深圳灣一號T6-8C的房子，中原報價是5000萬元，經過還價后，在中原居間下，最終與賣家簽訂4150萬元成交。”
“后來前業主告知該房源的掛牌價是3800萬元，最終前業主實際只收了3900萬元，我懷疑有250萬元的費用由中介收取。”
這幾天，深圳樓市又發生了一起轟動行業的“疑似中介吃差價”案例。在“豪宅”、“二手房”、“中介吃差價”等一系列關鍵詞的作用下，這起案例火速發酵，引發廣泛討論，一度沖上微博熱搜。
那么這250萬元差價到底成不成立？法院會如何判決這樣的案例？當事人是否真的不知情？深房中協有何說法？《每日經濟新聞》記者經過多方采訪，獲得了事件最新進展。
而就在剛剛，10月13日下午，當事各方也對事件做出了最新回應。
深房中協在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此事協會此前已做過處理，因深圳市深安房地產代理有限公司（下稱深安房，為關鍵第三方）與業主所簽訂的是策劃代理協議，以及業主支付給深安房的250萬元費用如何定性，都是近期新生現象，需要法律層面判斷，因此協會此前已建議投訴人盡快通過法律手段維護權益。
事件的原始是這樣的。
去年12月底，夏女士對深圳灣一號有購房意愿。
今年1月，她前往當地一家中原地產，看中了價值約5000萬元的深圳灣一號T6-8C，經過多次還價后，加上中介員工稱業主急需用錢，夏女士最終以4150萬元購買了該套房產。
夏女士開始懷疑“中介吃差價”是在入住該房子后。
夏女士稱，自己在2021年搬家后，有鄰居告訴她購房價偏高，之后詢問前業主發現，前業主的掛牌價為3800萬元，前業主自己也只收了3900萬元。由此夏女士懷疑產生的250萬元差價是被中介收取了，而夏女士在購買該房子時，已經支付過中介33.2萬元交易傭金了。
夏女士稱，現在自己已經在收集證據，準備向法院提起訴訟。“除了追討這250萬元差價外，我的訴求還包括要求中介公司退還交易服務費，書面道歉，同時，也希望大家以后買房子要注意里面有幾家中介，中介費到底是多少，避免上當受騙。”
據悉，2020年9月3日，深圳市房地產中介協會發布了《關于實施“傭金透明化”要求的通知》，其中明確要求房地產中介機構提供中介服務，應就服務項目、計費依據與標準及各方應付傭金及其稅費分擔等，明確告知交易雙方，不得“背靠背”，刻意隱瞞牟取不正當利益，或與一方當事人串通，損害另一方當事人利益。如違反相關規定，將計入機構不良行為，并抄送各征信合作單位。
此外，按照國家《關于房地產中介服務收費的通知》中的規定，房地產中介服務收費是房地產交易市場重要的經營性服務收費。一般按成交價格總額的0.5%-2.5%征收，最高不能超過成交價格的3%。
不過，對于夏女士的質疑，中原地產給出了全面否認。
《每日經濟新聞》記者了解到，10月13日上午，深圳中原地產市場部人士在媒體群里做出了公開回應，表示這個事情在幾個月前已經協調溝通完畢了，中原不存在吃差價的行為，買賣雙方都非常清楚，作為居間公司，考慮到客戶隱私，并未將其細節公開公布。
隨后，中原地產發布聲明，公布了對此事的調查結果。
聲明稱，購房者所投訴的吃差價的問題，根據中原地產的了解，賣方與深安房簽署了《房產銷售策劃合同》，這個錢實際是被深安房拿走了，而深安房與中原無任何關系。
就在剛剛，10月13日下午，夏女士對中原地產的否認公告進行回應。
“雖說中原地產表明了還有另外一家代理公司的存在，但我想問，你們在帶我看房過程中是否告知我有另外一家房地產公司的存在，是否在合同中表明必須收取這一筆費用。”
此外，夏女士對中原地產提出質疑，“你們說的委托合同4300萬元，是業主本人和你們簽署的嗎？”
同期，關鍵第三方深安房也對此事做出了回應。
深安房發布聲明稱，確實收取了250萬元，但這筆錢是與賣房簽訂《房產策劃服務協議》所收取的服務費金額，賣房授權我司在地產中介平臺、自媒體平臺進行推廣。此外，深安房表示，“對于此次交易，買房實際付房款4150萬，賣房實際收取房款4150萬。”
該事件發酵一段時間后，有網友指出，該事件有策劃炒作嫌疑。
10月13日，一位網名叫“黑馬哥”的網友在朋友圈披露，此次事件女主夏女士就黑馬群里的成員，而在群都是帥哥美女，且實力非凡。
根據一份流傳的截圖，黑馬哥群名顯示為“黑馬哥抖音號的男女主角”。
《每日經濟新聞》記者注意到，這位名叫“黑馬哥”的網紅，在抖音擁有338萬粉絲，更新的內容都是分享富人的日常生活。
當事人夏女士在抖音的網名為“Tiffany&mo”，擁有30萬粉絲。在黑馬哥的評論區，夏女士評論“感謝好領居‘黑馬哥’幫忙伸張正義”。
在該事件中，受爭議的核心是，交易過程中出現了第三方公司：深圳市深安房地產代理有限公司（下稱，深安房）。據購房者陳述，在交易中和交易完成后，業主分三次打款給深安房，深安房也出具了有公司公章的收款收據。
《每日經濟新聞》記者一直試圖聯系深安房，但截至發稿一直未能成功。
據啟信寶信息查詢可知，深安房成立于2016年3月，隸屬行業組織為深圳市房地產中介協會（下稱深房中協）。法定代表人為左清，工商信息顯示經營范圍為，房地產經紀；房地產營銷策劃；房地產信息咨詢；在合法取得使用權的土地上從事房地產開發經營；自有物業租賃；經濟信息咨詢（不含限制項目）；物業管理等。
從公開信息查詢發現，深安房代理了深圳多套豪宅的出售，一般傭金為2%，深安房所做的業務有點類似大眾認知中的“業主代理人”。
根據《每日經濟新聞》記者的過往調查發現，在深圳的不少豪宅業主，因為嫌帶看太麻煩或自己有時不在深圳，所以一般會把自己想要出售的房子委托給代理人來打理。
據業內人士透露，這種經由代理人打理的房子，大部分情況下，在簽合同之前，中介和買家都是無法見到業主的，而且一般中介也不會告知購房者代理人的存在，因為害怕購房者以為中介公司在吃差價。
一般流程是這樣的，“代理人跟業主簽訂協議拿到代理權后，會根據市場情況向中介公司放盤，等到中介公司有意向客戶了，就會先和代理人談，價格差不多了才會叫業主出面做最終決定，再往后就是簽合同交錢了。”一位不愿意透露姓名的中介人士向記者透露。
《每日經濟新聞》記者查詢房地產中介行業信用信息聯合公示平臺獲悉，該公司在營業過程中，曾受到過深房中協1次不良行為和3次良好行為公示，理由分別為管理其他經自律專業委員會審定為C類不良行為，積極配合行業主管部門或行業組織管理工作，而C類不良行為也是在受理夏女士投訴調查后做出的。
實際上，市場上這樣專門的房屋包銷或代理公司已存在多年，其一般會與賣房者簽訂協議。該類公司在拿到房子后，或再裝修提升房屋品質，在快速出售房屋的同時，也會提高價格，或在市場熱的時候直接賣出。
這種代理公司業務也就是所謂的包銷。其與新房銷售市場上，進駐到售樓部的第三方中介帶客渠道類似，只不過價格更為透明。
據業內人士介紹，無論是新房還是二手房的包銷，協議中一般都附有對賭協議。比如，二手房包銷公司投入裝修服務或繳保證金，答應業主三個月、半年內以某價格賣出，如果在合約期到期未賣出，保證金或裝修就送給業主；而新房未完成承諾業績，可能以后沒有傭金，或由代理公司買下。
那么，這種包銷形式在法律上是否被認可？
華商律師事務所律師周爭鋒表示，出賣人為便于快速成交委托專門的包銷公司，雙方成立委托代理關系合法有效。和出賣人簽訂委托代理協議的第三方公司，只是作為出賣人代理人在交易中進行協調，該第三方公司并沒有收取買受人的任何費用，收取的是自己和出賣人之間的代理費用，該費用和買受人無關。
該事件中，這250萬元差價到底是否成立？
周爭鋒認為，本次事件屬于單邊代理，中介沒有一手托兩家，也就不存在吃差價的說法。所有購房款項都進了出賣人的賬戶，出賣人收到4150萬元后，再依據和第三方公司（包銷方）簽訂的協議支付給第三方公司（包銷方）代理費，這是一個委托合同關系。依據合同的相對性原則，賣家支付的250萬元代理費與買受人一方無關。
不過，也有觀點認為，根據《民法典》規定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。而購房者夏女士在委托期間，中介人隱瞞了真實的房價，按規定可以考慮訴訟解決。
關于是否能退傭和退差價的問題，廣東丹柱律所創始合伙人主任律師顏宇丹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在的爭議點是如何認定這250萬元。因為退差價首先要證明的是“差價”，而根據目前的資料還無法判斷是“差價”，退還傭金需要證明中介公司存在違反居間合同約定或符合法律規定的情形。
深房中協表示，從專業角度來看，國外也不乏專門從事策劃代理業務的中介業務模式，但必須遵守相應規范標準，保障交易各方合法正當利益。因此，深房中協此前已對深安房依據現有自律規則做出自律處分，也正在啟動專項調研課題，征集司法、行政和行業內各方面意見，制定新的針對性自律措施。
封面圖片來源：攝圖網
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