每日經濟新聞 2021-10-14 21:24:11
◎當時的良渚文化村，一次性就出讓了5000畝土地，這放現在是不敢想象的。就算放在過去，這樣的規模也需要政府極具決心和魄力，也需要開發商有接受空前挑戰的勇氣。
◎良渚文化村因為不可復制而顯得尤為珍貴，但良渚文化村在20年建設中積累的經驗可以復制。一個項目的成功依賴于天時地利人和，是社會、時代多元因素促成的，是一種經驗的積累。
每經記者 吳若凡 每經編輯 陳夢妤
剛剛過去的國慶小長假，不少景區人流涌動，位于杭州西的良渚文化遺址公園，更是流量暴漲，幾乎每天都達到人流上限（1.5萬人），甚至被迫發布“流量預警”。
不止遺址公園，旁邊的良渚博物院、良渚文化藝術中心（俗稱大屋頂）、美麗洲教堂、大雄寺等，也都成為游客打卡熱門地。
但可能很少有人注意到，這些已經“自成一片”的游覽點，只有遺址和博物院兩處屬于政府公建景區，其他的網紅打卡點，都屬于萬科良渚文化村范圍。
良渚文化村俯瞰 來源：受訪者供圖
正如其名，這是一個由萬科打造的項目，由于地處5000年遺址，也考慮到自然生態保護，萬科方面沿著山形水勢，制定了“休閑旅游、居住、經濟文化為一體的新田園小鎮”發展方向。
這張藍圖，一畫就是21年，從發展方向到落地導向，一直不曾動搖。
也是由此，萬科良渚文化村已逐漸成為良渚遺址的延伸景區，甚至“自我發展”成為杭州鄉村游的一部分。
但無論如何，萬科良渚文化村的一個本質，仍是大型住宅社區，這里有數以萬計的居民。“當家變成景區”，居民的生活和游客的游覽，會否沖突？
米多姐姐剛搬到白鷺郡（文化村的一個居住區）沒多久，就租下了春漫里商業街一個餐飲鋪面。一開始是想為家人找個副業，另外也想著，最開始這里吃飯的地方不多，正好為鄰居們提供便利。
如今米多姐姐的杭幫菜館，已經成為很多游客吃飯的地方，有些游客甚至跟著美團榜單找來。
潛移默化中，二者的需求能相互滿足，居民的生活和游客的體驗，形成了奇妙的共融。
良渚文化藝術中心（俗稱大屋頂）來源：受訪者供圖
如果放在文旅的觀察視野，萬科良渚文化村一定是一個另類的存在——依托5000年遺址自成景區，依托小鎮自成旅游生態，但除了旅游，又還有居住小區、文化產業園區、區域商業中心等多重身份。
《每日經濟新聞》記者通過采訪，試圖解剖這個另類的文旅樣本，找出其中有價值的方法論，也試圖探究這個已經發展了21年的項目，如何持續再生長。
1936年，一位名為施昕更的浙江余杭青年，因對一把石斧文物好奇，揭開了良渚遺址的神秘面紗。
2019年7月6日，在第43屆聯合國教科文組織世界遺產委員會會議上，中國良渚古城遺址獲準列入《世界遺產名錄》（約公元前3300-2300年）。
誰能想到，在這片原始先民曾聚集繁衍的土地上，21世紀從天南地北聚集了一群新住民，他們在此生活、發展，并生長出了一個不一樣的新田園小鎮——萬科良渚文化村。
在距離杭州20多公里的西北部一角，萬科良渚文化村形成了三個旅游中心區和多個居住村落，組成了集自然生態保護、休閑旅游、居住、經濟文化的集合體。
大屋頂 來源：受訪者供圖
這個構想，在21年前已經形成。
萬科杭州城市公司合伙人、副總經理丁洸直言，很多年前看到這片土地時，大家想的就是，希望這個地方變成全國最佳居住地。
丁洸和很多老一批“操盤手”一樣，都是執著派。在開始規劃良渚文化村之前，對這片土地做了大量詳細調研，梳理了良渚的地緣、歷史、生態與考古成就等脈絡。在項目前期調研，就已經編寫了幾本詳細的調研報告和開發導則，這在中國的地產項目中幾乎是沒有同例的。
這種熱愛不容易，更不容易的是“一張藍圖繪到底”，萬科良渚文化村的開發導則堅持了21年未曾更改，對這片土地的敬畏令人驚訝。
如今的萬科良渚文化村，幾乎是長在山和水的脈絡之間，散布著大量山體、水體，以及文化設計，步行5公里就有一個鄰里中心（商業和公共場地）。
良渚文化村內部街區 每經記者 吳若凡 攝
正是由于規劃保留了大量自然生態、綠化水脈、公共部分，如今的萬科良渚文化村，具備發展“鄉村旅游”的生態基礎。
萬科在這片總占地面積約10000畝的區域中，房地產規劃開發用地約5000畝，總建筑面積340萬平方米，住宅230萬平方米，公建50萬平方米，旅游服務配套70萬平方米，可容納3萬-5萬常住人口。
這份“留白”，也為良渚文化村后續發展留下了空間。如今，這里發展了更多高質量基礎設施建設，并在社區經營過程中適時調整策略，引進服務設施與產業，打造出了一座宜居宜業宜游的特色田園小鎮，成為全國學習和效仿的標桿。
行走在良渚古城，城址、外圍水利系統、分等級墓地和以良渚玉器為代表的出土器物，都證明著這里的歷史。當今的萬科良渚文化村，其實也是一個多相交融的產物。而能夠形成如今居住、產業、商業、文化、旅游等諸多功能的集合，離不開地方政府的共同努力。
參與良渚項目的設計師陳嬋嬋坦言，萬科良渚文化村是政企合作的大型土地開發案例，充分體現了政企合作優勢。
陳嬋嬋告訴《每日經濟新聞》記者，眼下主流的土地出讓模式是地方政府會同規劃機構完成先期規劃之后，再由多個開發主體競標小幅地塊，規模多為200～300畝。而當時的良渚文化村，一次性就出讓了5000畝土地，這放現在是不敢想象的。就算放在過去，這樣的規模也需要政府極具決心和魄力，也需要開發商有接受空前挑戰的勇氣。
“這是一次沒有任何人知道答案的嘗試，大家只能握緊手、一條心去試水，從精神和理念角度去思索合作。政府和企業達到這樣的默契是很少見的，這也為萬科與杭州未來許多方面的良好合作，打下了相互信任的基礎。”
陳嬋嬋表示，杭州萬科是在做一次從0到1的摸索，因為當時國內幾乎沒有單個企業通過商業開發來建造幾萬人口規模小鎮的案例。所以萬科從規劃到開發經歷了3年時間，從項目開始就一步一步按照基本建設程序來做——從總體規劃開始做起，然后做控制性詳規，再做修建性詳規。力求尊重土地肌理，將自然與人文有機結合。
“當時找了市規劃院，也找了多家城市規劃設計公司，良渚項目自立項的時候，就定調長期主義。”
最終，良渚文化村規劃確立了三大原則：一是尊重自然與生態，懷著對土地的敬畏之心來開發；二是對復興良渚5000年文明進行當代嘗試；三是著力于營造田園棲居生活，為中國新都市主義人居場所提供實踐范本。
在操作過程中，地方政府給予了充分的信任和空間，尤其是在制度上，非常精細、公正，確保開發主體的靈活性。因為作為開發主體，既要考慮城市價值，也要一定程度上考慮自身商業價值。
陳嬋嬋告訴記者，開發商畢竟有地產訴求，而政府的訴求則是旅游配套，希望能把人往景區引過來。
為此，2005年左右，萬科做了3件事，首先是建造君瀾酒店假日酒店，其次是博物院，再就是吸引產業人群，做一些文化空間，之后又有了產業園。
良渚文化村的三個核心區域，包括一個公建配套區、一個文旅休閑區和一個住宅區，基本能平衡長期利益和短期利益，大家都很認可。“一定程度上，像良渚當時實現的那種政企協作水平，現在很難復制了。因為目前一般大范圍的總體規劃都是由政府、開發區管委會主導完成的，很少有土地開發方的意見。”陳嬋嬋說。
良渚文化村的經驗，一定程度上展示著政府充分信任企業，企業充分考慮公共利益與個人利益、長期利益與短期利益。當這種平衡能夠實現時，結果一定是出乎意料的。
記者注意到，良渚的特別之處還在于，始終只有一家企業來主導開發，核心團隊比較穩定，這保證了開發思路的連貫性，才有了所謂的“一張藍圖繪到底”。
整個良渚項目的容量夠大，時間跨度夠長，規劃骨架的包容性和公司發展的遠見相當重要。
5000畝土地，對開發商來說意味著大量的資金占壓和資源投入，好在地盤大、項目多，至今還在持續開發，所以有條件從整體上合理安排基礎配套資源的投放。
良渚文化村的重大轉折發生在2009年，開始系統性地進行配套設施建設。彼時，良渚文化村清晰的住宅產品定位組合，吸引了一批具有共同價值觀的居民。人群相似性，使得價值共鳴和歸屬感成為小鎮的文化基因之一。
陳嬋嬋告訴記者，所有的社區，不要想著可以一蹴而就。設計團隊提前預留了空間，長期規劃，遵循長期主義。而最重要的是要有彈性空間，這樣的街區和社區都是萬科自持的。
良渚文化村開發之初，由于缺乏生活配套，無法吸引大量居民，達不到理想的開發密度；反過來，沒有足夠的人口密度也無法支撐公共服務的運轉。這在大型住宅區開發中是一個頗為普遍的現象。
“剛搬來文化村的時候，每周要開車去三墩那邊買菜，一次性買好一周的量，還得專門買個冰柜來裝。”一位良渚本地居民告訴記者。
隨著時間推移，良渚文化村逐漸有了人氣，但操盤者發現，入住率還是太低，尤其是一些基礎設施配套不足。
為進一步提升項目的生活配套服務水平，萬科開始系統性地進行配套設施建設，比如菜市場、幼兒園、小學、購物中心……不斷完善的文化村生活業態，正成為萬科內部孵化新業務的試驗田。
悠閑生活的文化村村民 每經記者 吳若凡 攝
當基本的生活保障得到滿足之后，就是最重要的精神建設。
在大量封閉式管理的商品房住區，克服空間與心理上的人情冷漠，在社區互動過程中產生歸屬感、認同感，是良渚文化村2010年時就已思考并嘗試解決的問題，這也出現在了浙江省倡導的“未來社區”理念之中。
走在良渚的街區，記者有一種淡淡的恬靜感，仿佛整個時間都慢了下來。
在良渚文化村，除了各類住宅及附屬設施之外，還陸續建成了大量高品質公共建筑與文化設施，如良渚博物院（大衛·奇普菲爾德建筑師事務所）、美麗洲教堂、良渚文化藝術中心（安藤忠雄建筑研究所）、勸學公園（張唐景觀）、礦坑公園（office MA）等。
良渚文化村公建與文化設施 每經記者 吳若凡 攝
比西湖更安靜，比西溪更藝術，大草坪愜意，綠蔭道清幽。
在這片大師作品聚集之地，建筑文化直達人心。在這里，記者有幸見到了大屋頂總館長張炎，他也是早期小鎮文化的打造者之一。
張炎告訴記者，良渚文化村建設的核心思想是“居游于自然間”、“打造中國最佳居住地”，理念背后居住者和建設者間的有益互動，閃耀著人性的光芒。
“村有村約，但村約無字，無字則雋永，唯自省自重自愛自尊也。共樂樂，地位無高低，學識無深淺，身份無貴賤，崇平等，踐和諧。”這段簡短而雋永的文字，來源于良渚文化村“村民”、竹徑茶語小區業主趙丹涯，他以ID“海老大”在社區論壇發表了《竹徑茶語村志》。
村民們希望，這些獨具良渚文化村氣質的生活理念，可以成為業主和開發商共同制定并遵守的約定。
在萬科的客戶關系部門協調下，良渚文化村4000余戶業主中，先后有3653戶業主參與了村約制定。一字一句，梳理、建議、溝通、公示，歷時兩年之久，良渚文化村《村民公約》于2011年正式發布。
以《村民公約》為起點，良渚文化村發展出志愿者組織與民間社團，鼓勵和主導社區積極分子開設豐富多彩的社區活動。
在每一年的“村民日”，各團體都會興致勃勃地出節目、做花車等。每到重要節日，每個社團會表演節目，包括有村晚，還有村民書房、村民學堂，大家有自己讀書的一些空間。
良渚文化村的讀書空間 每經記者 吳若凡 攝
在良渚文化村定居的人們仿佛治愈了利己、冷漠的“城市病”或“時代病”，喚醒了一種向善、向美的凝聚力，鄰里間互幫互助、和諧共處，或許這就是社區營造的意義。
“在21年的開發周期里，當下的認知總歸有局限，不見得看清楚未來社會的變化。留點空白，在整個規劃體系的設定和具體開發的策略上保持充分的靈活性，為意想不到的情況預留足夠的系統余量，同時也增加了更多可變性，以及飽有生命力的東西。”
回顧過往20年，不少引領或啟發行業創新的理念都誕生于良渚文化村。
如人們所熟知的“萬科三好”，即發源于良渚的“好房子、好服務、好鄰居”理念。正是這個簡短而有力的“三好”，第一次讓人們意識到物業服務、鄰里關系與房子產品本身一樣重要。
還有原先為了服務老年人而建立的隨園嘉樹，如今在萬科已經成為一種標桿業務之一，并成為國內養老品牌的行業標桿。在良渚隨園嘉樹社區，4位85歲以上老人組成的“85后老男孩樂隊”，以高亢優雅的歌聲和陽光健康的長者形象征服了央視舞臺。
一定程度上，良渚文化村是一種“文化現象”。
正如張炎所說，良渚文化村的先天條件、文化基因不可復制。
這不僅指5000年的良渚遺址先天資源，以及10000畝土地的揮灑空間，還有萬科的理想主義。
良渚文化村是萬科集團里一個帶有理想主義色彩的項目。就像萬科上海區域首席合伙人張海在一次媒體交流會上說的，“我們想在這里做一些嘗試，想在這里體現人的重要性，不管科技走多遠，人的感情交流依然是最重要的一點。”
這些理想化的想法，促使萬科做起了村民食堂、老年公寓、藝術展等，并且在項目幾乎要售罄的情況下，沒有選擇交付后撤退，而是對良渚文化村持續“投入”。
據介紹，20余年里，萬科在文化村大量配套中投入的資金成本，以及整個文化村大環境和公共建設（綠化、道路等）的維護花費，遠遠超過物業費所得。
這些支出并非小數，且未移交政府管轄，全部由開發商承擔，只能通過后續開發項目的盈利作為賬目上的補充與平衡。
張炎告訴記者，良渚文化村因為不可復制而顯得尤為珍貴，但良渚文化村在20年建設中積累的經驗可以復制。一個項目的成功依賴于天時地利人和，是社會、時代多元因素促成的，是一種經驗的積累。
不過良渚文化村在成長的21年里也有自己的問題，有些被解決了，有些還在尋求解法。
走訪過程中，有商家表示，村內人流量不穩定，收入不穩定，不太適合急功近利的商家，所以現在很多店鋪都租給當地居民，希望到后期入住率穩定且再提高一些，這里能夠形成更良好的商業循環。
良渚文化村景觀 每經記者 吳若凡 攝
張炎也告訴記者，為了給老項目找到新的生長點，大家也在努力。比如，在文化村村口，萬科還在規劃修建新的商業綜合體，引進大超市，引進品牌商家，希望能夠進一步提升整個區域的活力，對商業做一次大升級。
除了新的商業地標，在新良渚門戶的未來之光，還修建了能容量2000座的大劇院，承擔杭州的一些文化演出，以期吸引更多市民、游客來到良渚，穩定消費。
同時，萬科還在對社區內的一些設施進行細節更新。
比如20周年之際，對白鷺公園做一個改造升級；此前，良渚文化村入選浙江省第三批省級未來社區創建試點，玉鳥流蘇一期針對社區居民做服務和公共配套做了一次升級大改造；現在正對原先老的村民食堂做升級。
良渚文化村養老服務中心 每經記者 吳若凡 攝
地方政府也在介入，增加更多公共配套，讓游客舒適，同時共享人流帶來的紅利。
“希望良渚在20年后隨著周邊入住率的提高，常住居民達到2萬，年均游客100萬，出現全新的大升級。”
張炎說，良渚文化村做到今天，積累了很多經驗，也有教訓。這些經驗和教訓，正在幫助萬科成為更有長期主義精神的開發者。
開發建設、完善配套、人口導入，良渚文化村漸入佳境，也給中國文旅提供著一種新的思路和發展觀。
（本文由每日經濟新聞、人民文旅聯合出品）
封面圖片來源：受訪者供圖
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