每日經濟新聞 2021-11-12 18:19:05
◎相比2020年全年105億元的交易額，今年物業行業的并購交易金額截至目前已達約333億元，大幅增長并超過去年的200%。不過與往年不同的是，今年物業并購交易的邏輯離不開房企面臨的現金流困境。而作為優質資產的物業企業，是當下房企短時間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業服務企業，也成為處于困境中房企的無奈之舉。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
物業行業的新一輪洗牌正在加速。
從開年之初合景悠活“蛇吞象”收購雪松智聯，到2月份碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶，開啟了今年物業行業的并購熱潮。截至目前，今年物業行業的并購交易已達到64宗，交易總額約333億元。雖然并購交易數量不及2020全年的100宗，但總額卻大幅增長并超過去年的200%。
值得注意的是，物業行業的關注熱點已從2020年的“房企分拆物業上市”轉到了2021年的“房企出售旗下物業”，因為今年物業收并購加速的邏輯離不開房企面臨的現金流困境。
中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟表示，作為優質資產的物業企業，是當下房企短時間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業服務企業，也成為處于困境中房企的無奈之舉。
當房企融資被“三道紅線”勒上緊箍咒后，可提供持續穩定現金流的物業資產，正成為房企回籠資產、降低負債和市場風險的重要依仗之一。
今年2月，碧桂園服務宣布以54.32億元的價格收購藍光嘉寶服務，揭開了房企“甩賣”物業的序幕。而彼時，藍光嘉寶服務的母公司藍光發展已深陷資金困境。
9月20日，富力地產公告稱，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，以應對短期內到期的債務。幾乎同一時間，碧桂園服務公告稱與李思廉和張力持股93%的富力物業簽訂協議，以最多不超100億元的對價收購富力物業全資持股的富良環球，以實現對富力物管和商業運營服務資產的收購。
數據來源：中指研究院整理
一周后的9月28日，彩生活與碧桂園服務簽訂股權轉讓協議，擬33億元出售鄰里樂（彩生活核心物業資產）全部已發行股本，并約定收購代價由后者間接全資附屬公司碧桂園物業香港以現金分三期進行支付，分別為23億元、7億元、3億元。
身處債務危機的恒大也在10月傳出消息稱，合生創展擬收購恒大物業約51%股份，獲恒大物業控股權，交易金額或超400億港元，而51%的股權收購價可能是200億港元左右。不過該交易在10月20日宣告終止。
進入11月以來，物業并購繼續進行。11月1日，融創服務及第一服務發布聯合公告，融創服務有意以6.93億元的總價收購第一服務約32.22%的股份；同一天，陽光100新增了一條股權質押：陽光100控股的陽光壹佰物業被質權給了金科服務；11月8日，融創服務宣布擬以18億元收購融樂時代（融創文旅集團商業運營板塊的運營管理公司）100%股權。
綜合中指研究院的不完全統計，截至2021年目前，今年物業行業內發生并購交易64宗，涉及并購方34家物業企業；交易金額約333億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。
需要注意的是，龐大的資產并購案從來都是巨頭主導的游戲?？v觀今年發生的64宗購案，包括碧桂園服務、龍湖物業等頭部物企牢牢占據著主導地位。
具體來看，從已公開的披露的交易量來看，截至11月1日，碧桂園服務交易總額已近190億元，占總交易金額的近六成；除“聯姻”嘉寶服務、富良環球與鄰里樂控股外，碧桂園服務還收購了嘉凱城物業、港聯不動產、滿國康潔、城市縱橫以及文津國際等物業服務，在交易金額、交易宗數以及并購標的規模上，碧桂園服務毫無懸念地成為2021年物業管理行業當之無愧的“并購王”。
2019年-2021年物業管理行業并購情況(截至2021/11/01)
數據來源：公開數據、中指研究院整理
復盤今年以來被交易的物業企業，大多有一個共同點：其母公司因資金問題陷入債務旋渦，亟需現金周轉來減輕償債壓力。
以富力地產為例，根據其半年報披露，截至2021年6月末，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現金短債比約為0.55，“三道紅線”全部踩中。這也意味著，富力在融資方面將受到限制，直接拉響了富力地產的財務警鐘。而今年上半年公司短期借款519億元，但現金及現金等價物僅有128億元，存在390億元的資金缺口。
此外，作為今年第9家債券違約的房企當代置業，10月26日，當代置業發布公告稱，因受到房地產行業環境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導致公司遭遇了預計之外的流動性問題，未能按時償還于10月25日到期的美元票據，當日當代置業股份及債權證券暫停買賣，直至其旗下第一服務控股被融創服務收購。
與富力地產、當代置業的情形相似，藍光發展、億達中國出售物業板塊的背景均為遭遇流動性危機。在出售物業板塊之前，藍光發展已處于入不敷出的窘境，總負債高達2119億元。
如今物業板塊屢屢淪為房企套現的“棋子”，很大程度上是因為近兩年物業價值被發現，物業股估值飆升，成為收并購市場的“香餑餑”。如2020年底，張力和李思廉將富力物業從富力地產剝離出來時僅花了3億元，不到一年幾經轉手，價格已升至百億元，上漲30余倍。
2020-2021年物業百強企業、TOP10企業市場份額
數據來源：中指研究院
“大型物企還具有充沛的資金，足以繼續支撐今后的高強度收并購行動。”牛曉娟分析認為，百強物企TOP10截至去年底的市場份額僅10%左右，遠未達到行業壟斷的天花板。即使是并購巨頭碧桂園服務在完成一系列收并購以后，預計到今年底的市場份額也不足4%。頭部物業企業的市場占有率，“出于戰略發展的需要，企業也永遠不會停下擴張的步伐，收并購依然是企業直接快速獲得交付面積的有效途徑”。
牛曉娟同時指出，未來企業間的收并購行為將越發謹慎理性，隨著市場上出售標的的增多，主動權逐漸由賣方市場轉向買方市場。“伴隨著以越秀服務、京城佳業等為代表的地方國企不斷在資本市場嶄露頭角，今后也可能會迎來一波屬于國企間的重組或并購潮”。
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封面圖片來源：攝圖網-500984377
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