南京集中土拍收官：45宗地35宗底價成交，國企仍是拿地主力

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

35宗地塊底價成交、5宗觸頂待搖號、5宗溢價成交、1宗流拍……

這是11月25日南京第三批集中供地的成交結果，也是今年南京集中土拍的收官戰。最終，45宗地塊成交總額為325億元，成交土地面積約173萬平方米，建筑面積約386萬平方米，整體溢價率僅3.39%。與南京第二批集中土拍的成交指標對比來看，平均樓面價和溢價率均顯著下滑。

《每日經濟新聞》記者注意到，本次南京集中土拍，房企的積極性和參與度明顯下降，國企仍是拿地主力。即便是在土拍門檻降低、項目盈利空間提升的情況下，仍有15宗地塊在開拍前夕終止出讓。此外，底價成交地塊占比達76%。

板塊分化嚴重

從此次土拍的結果來看，南京地產板塊熱度兩極分化尤為嚴重。

其中河西板塊維持較高熱度，報名房企眾多，5宗地塊的價格均觸頂等待搖號。而南部新城大校場2宗地，鼓樓濱江、燕子磯地塊，江北4宗地塊、江寧3宗地、城東2宗地、溧水高淳15宗地塊均底價成交。

《每日經濟新聞》記者發現，與第二批集中供地相比，南京第三批集中土拍的熱度下降更為明顯。在土拍前終止出讓15宗地塊后，余下的46宗地中仍有一宗流拍。最終成交的45宗地，平均樓面價為8425元/平方米。和第二批集中土拍成交指標對比來看，本次土拍平均樓面價和溢價率均顯著下滑，撤牌、流拍地塊比例也進一步上升。

從掛牌量來看，南京第三批集中供地掛牌量較第二批小幅增加，但較首批縮減了兩成以上。具體來看，本次出讓土地總量為564萬平方米，包括7宗租賃用地、8宗安置房地塊和46宗商品住宅用地。

另一方面，此次南京集中供地的樓面價普遍較前兩批大幅下降。以河西地塊為例，該區域共計拍出8宗地塊，其中一宗地塊的樓面價較第一批土拍降了4547元/平方米。

再如燕子磯G119地塊，成交樓面價17923元/平方米，較第二批成交的G82地塊（樓面價21200元/平方米）降了3277元/平方米。麒麟G127地塊的樓面價14811元/平方米，較第一批成交的G47地塊（樓面價22702元/平方米）降了7891元/平方米。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，“對于開發商來說，樓面價降了，操作空間變大，開發商自然心動。”

土拍持續降溫

值得注意的是，本輪土拍前，南京為了調動開發商拍地的積極性，特地降低了房企參拍門檻，取消了股權轉讓限制等要求，并且調高了部分板塊的住宅限價。

但從最終成交結果來看，諸多限制放松并未激起房企更高的拿地熱度，南京三批集中土拍熱度較第二批集中土拍反而進一步走低，地方國企托底現象更加突出。如頤居、深業、江寧城建、六合國資等地方國企，成為本次南京土拍的拿地主力。

從供地質量上來看，南京第三批次集中供地加大了中心城區優質地塊的占比，中心城區地塊占比由23%上升至28%。其中，建鄴河西板塊、秦淮南部新城、城東板塊均有多宗優質宅地供應。尤其是建鄴河西板塊，此次共放出8宗住宅用地，除2宗租賃住房用地外，其余基本是性質較為純粹的住宅用地，是本次供地中供應質量最好的一次。

“由于此前的第二批集中土拍遇冷，為了促進第三批集中土拍成交，很多城市，包括一二線城市都拿出了區位最好的地塊。從地價來看，不少城市都做了相應下調，降低了企業的拿地門檻，因而明顯利好房企。”

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，從實際情況來看，第三批集中土拍底價成交普遍，流拍現象不絕，這主要是慣性因素。雖然各地的土拍規則有所放松，但未來市場是否會持續轉換或政策方面還具有很多不確定性，這就導致了房企在拿地時普遍謹慎。

記者注意到，與南京第三批集中土拍的15宗地塊終止拍賣、35宗地塊底價成交相比，其他城市的第三批集中土拍同樣遇冷。如無錫成交的20宗地塊中，僅有3宗地塊為溢價；常州超六成地塊流拍；無錫18宗宅地中有16宗底價成交，僅2宗溢價成交。

“整體來看，在集中供地模式下，全國土地市場供求規模明顯縮量。受企業銷售回款慢、資金壓力大、土拍規則調整等多重因素影響，多城第三次集中土拍出現了更加明顯的降溫。”中指研究院認為，企業拿地更加謹慎，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。預計接下來全國土地市場整體還是低溫運行，底價成交將成為普遍現象。

張波表示，雖然近期融資環境有所緩解，但從實際融資狀況看，很多民企融資落地還需要有個過程。有些企業雖然當下有意向拿地，但卻沒有辦法出手，比如深圳和南京的第三批集中土拍中，國企央企仍是拿地主力。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-501204922