年末各地大折扣“工抵房”激增 變相降價還是更大的套路？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

近兩個月來，以“工抵房”、“內部房源”、“一口價房源”為名的新房房源開始頻繁地出現在各地房地產市場，其價格較此前銷售的正常房源普遍低一些，個別房源折價幅度也較大。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，10月以來，無論是一線城市還是二三線城市均頻繁地出現“工抵房”房源的宣傳信息，包括廣州、廈門、武漢、合肥、蘇州、徐州、南昌等地，折扣幅度在75折到9折不等。

記者發現，這些“工抵房”房源有的確實是用來抵扣工程款、戶型樓層較差的特殊房源，有的卻是披著“工抵房”外衣實則降價促銷的房源。有購房者確實被“工抵房”價格吸引想撿漏，但需要注意，“工抵房”存在諸多風險。

“讓利150萬/套”

“工抵房”一般指工程抵押房，在某些條件下，房地產開發商為了后續項目的建設或開發，會向銀行或房地產的相關行業（如建筑商、材料商等）進行融資貸款，抵押該房地產項目中尚未出售房屋的全部（或部分）產權或使用權。

一般情況下，“工抵房”之所以便宜，主要因為開發商將房子抵押給債權方時就已經折價；或為滯銷或者瑕疵類產品；或為降價促銷，回籠資金，以“工抵房”的名義讓降價合理化。

10月初，廣州荔灣雅居樂天際715就推出了一批引發市場熱議的“工抵房”，因為這批工抵房的讓利幅度達到了150萬元/套。中介對其的宣傳是“原價550萬-600萬元，由于工程公司急需回籠資金，特批30套，一口價僅需350萬元/套起，復式住宅64-67平方米。”

“從10月開始，關于‘工抵房’的宣傳信息就多了起來，11月更是出現了一堆‘工抵房’、‘特價房源’項目。”一名武漢房地產業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是表示。

比如武漢帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵價”、“工抵房”口號，關于帝大御璟城的宣傳海報顯示好樓層可以去到11xxx元/平方米。記者以購房者身份從代理該樓盤的中介人士處了解到，該項目均價是12500元/平方米，個別戶型均價可以去到11600元/平方米，頂樓房源有的可以做到均價11300元/平方米。

“近段時間‘工抵房’之所以激增，主要是年末工程方對工程款需求迫切，因為年關將至，拖欠農民工工資后果較為嚴重”，同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時表示，從行業面看，房企目前流動資金情況并不樂觀，而部分城市的限跌令使得房企并不能通過直接促銷降價的形式快速回籠資金，所以采取“工抵房”的形式來償還工程款。

一位合肥房地產資深人士也告訴記者，最近新房渠道關于“工抵房”、“特價房源”的促銷很多，部分房源的折扣幅度在86折，還有的可以做到8折。

10月初，江蘇徐州吾悅華府也推出了“工抵房”優惠活動，原價7000多元/平方米，而“工抵房”的售價是5388元/平方米。

克而瑞研究中心指出，從“工抵房”的區域分布來看，數量和城市市場熱度呈現負相關關系。廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也表現平平甚至承壓，市場下行的城市“工抵房”數量往往較多。

變相降價促銷？

作為小眾營銷手段之一，“工抵房”已存在于房地產行業多年。在市場上行時期，“工抵房”與正常房源的價格差異不會太大，且基本都屬于戶型樓層較差的特殊房源。

一位西南地區專做房地產裝修的工程人士對《每日經濟新聞》記者指出，其承接過一個龍頭房企在西南的房地產項目，結款時部分款項就被幾套“工抵房”抵扣，這些房源普遍都是頂樓或底樓這類“天地樓層”，本身就比正常房源便宜一點。

但近期出現在市場的“工抵房”，有不少是在變現降價促銷。

一位TOP50房企人士告訴記者，他們去年推出過真正的“工抵房”，一共只有50套，是工程承包方抵賬房源，由工程承包方指定簽約主體，項目上協助辦理相關手續，除“工抵房”外其他房源無大幅度價格波動。

記者也從一位代理人士處了解到，目前上文提及的雅居樂天際715仍有“特價房源”在售，總價370萬-400萬元/套不等。

肖云祥補充指出，不排除開發商以“工抵房”形式來促銷的可能。雖說價格比市場價格要低，但“工抵房”存在諸多風險，購房者需要謹慎。

江蘇徐州吾悅華府推出“工抵房”優惠活動后不久，就收到了徐州市賈汪區市場監督管理局下發的責令改正通知書。通知書顯示，徐州市賈汪區億睿房地產開發有限公司（以下簡稱億睿公司）以“工抵房”的名義對宣傳降價銷售商品房的行為違反了相關規定，責令停止違法行為。

隨后，億睿公司發布聲明稱，吾悅華府“工抵房”優惠活動取消執行，并恢復按原市場價格銷售。

克而瑞研究中心認為，不少“工抵房”在宣傳時也會打出“清尾工抵房”口號，與特價房同理，因此二者差距不大。不過需要注意的是，特價房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則可能涉及企業難以結算工程款項的問題。

封面圖片來源：視覺中國