11月土地市場繼續降溫：40城土地溢價率創10年新低，50家房企拿地總額同比降超九成

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

隨著部分城市第三批集中供地陸續收官，全國“兩集中”供地政策穩地價作用顯效明顯。

今年下半年以來，樓市快速降溫，房企面臨銷售回調幅度超預期、融資困難等多重不利因素夾擊。11月份，房企拿地積極性減退，大多房企放棄年末補倉機會。百強房企前11個月拿地總額23461億元，同比下降17.7%，其中50家代表企業11月拿地總額創今年新低。40個典型城市土地成交溢價率回落至6.5%，創近10年歷史新低。

受此影響，全國300城住宅用地供求規模較2020年同期下降明顯。中指研究院指數事業部分析師毛大鵬分析認為，”受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態勢難改，開發投資增速將繼續回落。”

40城土地溢價率創10年新低

受樓市降溫影響，今年全國土地市場供求規模明顯縮量。

整體來看，據中指研究院統計，1-11月全國300城共成交各類用地規劃建筑面積166418.21萬平方米，同比下降18.06%。11月單月，300城成交建筑面積15471.44萬平方米，同比下降19.98%；出讓金額3964.12億元，環比增長14.47%，同比下降19.3%。

住宅用地更是同比明顯下降。據初步統計，1-11月全國300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對規模為近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；出讓金4.1萬億元，同比下降9.2%。

數據來源：易居研究院

“兩集中”供地模式對控制溢價率效果顯著。據易居研究院統計，11月40個典型城市土地成交溢價率為6.5%，環比、同比分別下降8.9個百分點和3.7個百分點，創近10年歷史新低，過半城市溢價率為0。

回顧2021年全年走勢，一季度40城土地溢價率為12%-13%。二季度開始，伴隨熱點城市陸續集中土拍，40城土地成交溢價率持續小幅上升；第一批集中土拍6月落下帷幕，隨后多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9-11月，受“溢價率不超過15%”土拍政策和樓市降溫影響，第三批集中土拍成交溢價率持續下降。 

“雖然限溢價率政策給房企留有一定的利潤空間，但房價下行的壓力對沖了該部分利潤的預期。”易居研究院研究員湯懷英表示，信貸層面民營企業的融資端口仍未放松，第三批集中土拍中，國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企間的分化進一步加劇。預計第三批集中土拍，剩余試點城市還將延續低溫勢態。

一二線土地成交仍居前列

同時，城市間、板塊間熱度兩級分化也更為嚴重。

11月份，土地出讓金排名前五的城市分別是蘇州、南京、無錫、上海和深圳。

而40個典型城市中，三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。據易居研究院測算，1-11月，桂林、昆明、南昌土地出讓金增速分別為-71%、-71%和-61%，福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下降嚴重。三四線城市中無錫與佛山的累計土地出讓金最高，但整體增速自今年3月起持續回落。

房企的投資拿地偏好也較為明顯。受集中供地城市影響，一線、三四線城市拿地面積占比上升。從中指研究院監測的50家代表房企情況看，1-11月在一線和三四城市投資面積占比上漲，雖然南京、蘇州等二線城市亦集中供地，但對房企拿地總量影響不大。其中一線城市拿地面積占比上升1.2個百分點，三四線城市拿地面積上升1.8個百分點。

從城市群分布來看，1-11月50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升，房企拿地關注熱點區域城市趨勢顯著。

數據來源：中指數據CREIS

其中，杭州、重慶及長沙成為代表房企拿地面積前三城市。與1-10月城市排名相比，前十城市完全相同，城市累計優勢明顯。

11月底前，上海、深圳等20個城市率先完成第三批集中供地掛牌，土拍規則有所微調，包括對房企開發資質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放松，降低房企參拍資質和資金門檻，部分地塊利潤空間有所提升。但在短期市場調整和企業流動資金壓力較大的情況下，土拍熱度難有較大改觀，流拍撤牌情況或有改善。

以上海為例，隨著三批集中土拍平穩收官，所掛27宗涉宅地塊無一流拍，收金逾470億元。至此2021年上海集中土拍收官，全年土拍攬金逾1700億元。

數據來源：易居研究院

“回顧2021年上海各批次集中供地，第一批集中土拍熱度高漲，多數宅地觸發一次報價，拿地需要‘拼手速’；第二批集中土拍受調控影響回歸理性，‘隨機值’補丁及時開啟；第三批集中土拍延續平穩態勢。”中指研究院企業事業部高級分析師束端表示，在行業調整的大環境下，上海第三批次集中供地的土地結構繼續向“五大新城”傾斜，“房地聯動”鎖定價格緩解住房剛性需求，“土拍模范生”姿態盡顯。

值得關注的是，今年深圳住宅用地市場則走出了一波獨立行情。從中指研究院全國住宅用地成交總價TOP10來看，11月入榜地塊中，4塊位于深圳，成交金額門檻為30億元。由于11月多城第三批集中供地收官，一二線城市成交仍居前，因此入榜地塊以一二線城市地塊為主。除深圳外，蘇州有3宗地入榜、無錫有2宗地塊入榜、南京有1宗地塊入榜。

百強房企拿地額大跌17.7%

今年1-11月，TOP100房企拿地總額23461億元，同比下降17.7%。

與往年年底企業紛紛加碼補倉不同，盡管多個城市在今年11月集中供地，但企業拿地極為謹慎。據中指研究院數據，50家代表房企11月拿地總額同比下降91.4%、環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，單月拿地總額也創下去年以來新低。

從拿地金額排行榜上看，11月百強房強房企拿地門檻值為59億元，與去年同期的73億元相比下降14億元；百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%，與1-10月相比下降2.5個百分點，占比持續下降。

從拿地金額來看，1-11月TOP10房企在長三角城市群拿地金額達3957億元，居四大城市群之首。其中碧桂園仍繼續戰略布局，領跑長三角?；浉郯拇鬄硡^TOP10企業拿地金額1943億元，位列第二，中海地產繼續強化粵港澳大灣區的拿地力度，拿地金額404億元；中西部TOP10企業拿地金額1836億元，位列第三。

從拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積達3970萬平方米，依舊居四大城市群之首。其中碧桂園拿地面積1143萬平方米，遠超其他企業。

在市場巨變之下，龍頭房企紛紛調整戰略，持續聚焦重點城市。頭部企業仍在多個重點城市廣泛布局，中海地產、萬科、金地集團、華潤置地、保利發展、招商蛇口多次上榜拿地金額TOP10。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-501535931