每日經濟新聞 2021-12-23 13:47:40
◎11月份上海市區中高端產品交易比較活躍，成交前十榜單中有一半項目均價在6萬元/平方米以上，甚至前十名中出現2個10萬元+產品。成交結構會影響價格，價格指數上下0.5%以內都是“波動”，是合理現象，近期上海房價窄幅震蕩趨勢不變。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
“可以先看樣板間嗎？”
“基礎分多少？社保幾個月？預算呢？”
近日，當《每日經濟新聞》記者以買房人的身份向上海某樓盤銷售顧問提出參觀樣板間的要求時，被其從頭到腳盤問了一番。當記者的回答獲得銷售顧問認可之后，才有機會添加微信并預約看房。
“下午我有事，你最好早點來。”置業顧問給記者發了戶型圖和地址后補充了一句。
很難想象，一套動輒千萬元的房產，還沒看貨，買家卻要接受銷售人員的反復盤問。不過，這種“挑客”的銷售態度在上海高價樓盤中并不罕見。在今年上海第五批集中入市的房源中，內中環的樓盤幾乎都因認購超額而觸發了搖號，遠郊的一些剛需樓盤也因為價格等優勢觸發了搖號。
盡管全國樓市處于下行通道，上海11月新房成交量環比也出現大幅下滑，但上海人的“搶房”熱情并沒有減退。本月11日上海推出今年第六批次集中供應房源后，《每日經濟新聞》實地走訪上海樓市發現，在整體成交下滑之下，仍有部分區域的新房項目房源受到熱捧，一些區域的二手房成交也有所回升。
上海東外灘板塊某在建項目 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
據上海中原地產數據，11月上海新建商品住宅成交面積65.8萬平方米，環比減少28.8%。
新房成交量下跌與供應下滑不無關聯。11月上海新房供應面積只有89.3萬平方米，環比減少11.9%。從周度投放節奏來看，月初平淡開局，周度供應還未超過15萬平方米，月中甚至跌破過5萬平方米/周，月末最后一周投放補量，超過40萬平方米。從投放產品來看，雖然以遠郊的首次改善產品為主，但月中出現了一波高價項目尤其是“網紅盤”陸續投向市場。
圖片來源：國家統計局
《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，短暫開放售樓處、先篩選客戶再開展推介，成了部分樓盤的常態。在上海東外灘板塊集中推出的兩個新盤項目現場，記者就吃了“閉門羹”。
在銷售備案價達到99000元/平方米的某樓盤，售樓處正“鐵將軍把門”，一位工作人員勸退了面前三四位看房人。
“現在售樓處關閉了，已經進入認籌階段，本周五上午認籌結束。”
“那讓我們進去看一下，如果覺得喜歡才能認籌吧。”
“現在不能看，之前開放過半個月的，現在不接待看房。”
“難道不看就直接去認籌？”
“不，直接去認籌也不接待，需要和銷售人員先約好，準備好材料才可以接受認籌。不過現在看來大概率觸發搖號了，積分低的就不要考慮了。”
隨后，這位工作人員向《每日經濟新聞》記者表示，他們已經算是行業內開放房樣板房時間比較長的了，一般樓盤只開放1周左右。至于為什么不能延長開放，他表示這是行業內默認的做法。
上海東外灘板塊某在建樓盤 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
在另一樓盤，記者同樣被告知售樓處不接待、樣板房不開放。營銷人員表示，即便需要參觀沙盤，也要提前預約銷售顧問。
對于部分樓盤的“不愁賣”，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，“市區大部分新房是這種情況，一是定價和二手房之間還是有部分價格倒掛空間；二是從市場需求角度來看，上海已經到了改善時代，有這種需求。但是市場也在分化，個別項目還是有低于預期的現象。臨近年底，對于預售證的發放也在加快，有助于房企資金回籠。諸多‘糾偏’舉措使得樓市回歸平穩。短期來看，焦慮情緒有所緩解，至少上海新盤銷售不會有太多壓力。”
價格方面，據國家統計局數據，上海2020年以來新房價格環比漲跌幅穩定，已環比連漲12個月，變動基本維持在0.5%以內；11月份環比漲幅為0.2%，同比漲幅穩定在4%。
“11月份上海市區中高端產品交易比較活躍，成交前十榜單中有一半項目均價在6萬元/平方米以上，甚至前十名中出現2個10萬元+產品。成交結構會影響價格，價格指數上下0.5%以內都是‘波動’，是合理現象，近期上海房價窄幅震蕩趨勢不變。”盧文曦表示。
國家統計局數據顯示，上海二手房價格指數自今年1月開始漲幅逐步收窄，9月份由正轉負，隨后跌幅不斷收窄。11月這一數據已經回升至-0.1%，與9月份的-0.6%相比，回升幅度明顯。但同比數據漲幅仍然高企，9-11月上海二手房價格指數同比漲幅分別為8%、7%、6.7%，遠高于2020年的9-11月的同期。
圖片來源：國家統計局
《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，經歷了最艱難的“金九銀十”之后，上海局部區域二手房交易開始呈現出一絲暖意。
在上海浦東新區，“六師附小”學區房價格是僅次于明珠小學、福山外國語小學等天價學區房的存在，盡管經歷了今年下半年的一波下跌，高價二手住宅每平方米下跌10000元已經常態，但“六師附小”周邊的“老破小”房源仍然傲視群雄。
“這個小區40多平方米的一室半，大概400多萬就能買了，單價10萬多。比今年年初已經跌了1萬多嘞。本來這套同戶型的成交價大概在480萬左右。雖然房子老了點，可以掛戶口收租的。”我愛我家門店的邱杰向記者建議道。
他推薦的這套涇東小區的房源已有30年房齡，多層無電梯，單學區。而另一條街上的雙學區次新小區單價約12萬元，并且還價余地很小。“最近交易又突然好了，上周這幾個小區在我們門店成交了七八套，房源也開始漸漸多了。”
上海浦東新區 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
從成交量來看，據中原地產數據，9月份上海二手房成交1.2萬套，10月成交1.3萬套，11月成交1.5萬套，連續兩個月小幅回升。不守距離2萬套的“榮枯線”尚有一定距離，無論是量、價都遠遠談不上反彈。
但在上海市場，即便在今年最艱難的“金九銀十”兩個月，二手房仍然保持在1萬套以上的成交量，并且作為剛需置換的“托底”，足見市場韌性。
“像上海這樣的一線城市，包括學區這樣的購房剛需還是存在的，也有可能是下半年以來抑制的購房需求在年底集中釋放，所以必須要清醒地看待這個現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，短期、局部的小反彈并不意味著行情的反彈，購房人需要謹慎對待當下的市場情況。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：每經記者 包晶晶
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