連漲18個月！?？诙址績r格“業主說了算”，新房價格年內首跌

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“相比新房來說，二手房價格全是業主說了算，還有可能會碰到業主臨時加價的情況。今年7月份我帶客戶去看房子，第一次看時是一個價，過了兩天再去看時業主每平米加價了500元。”在?？趶氖路课萁浖o業務的張玉告訴《每日經濟新聞》記者。

據國家統計局數據，11月70城僅有3個城市二手房價格環比上漲，其中?？诙址績r格環比上漲0.3%，漲幅居70城第2位。這已是?？诙址績r格連續18個月上漲，而在今年7月和8月，其環比漲幅曾連續兩月排名70城之首。

新房方面，雖然?？诘男路砍山涣窟h超二手房，但新房價格在連續上漲16個月后，11月環比下跌0.5%。這也是?？谛路績r格年內首次環比下跌。

“海口新房交易火熱和新房供應不足是?？诙址績r格上漲的原因之一。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，新房市場的一部分需求受擠壓進入二手房市場，帶來二手房的購房壓力，進而帶動房價上漲。

圖片來源：攝圖網-500658995

一二手房價格倒掛明顯

自2020年6月以來，海口二手房價格已經連續上漲了18個月。

海口秀英區德祐一門店經紀人陳偉告訴《每日經濟新聞》記者，從他所負責的區域來看，這兩個月?？诙址績r格變化不大，整體還是比較穩定的，“漲得最快的是今年3-9月，明年年初可能還會有一定幅度的上漲”。

“相比新房來說，二手房價格全是業主說了算，還有可能會碰到業主臨時加價的情況。”張玉向記者回憶道，今年7月在帶看過程中他就碰到了一次業主加價的情況，“第一次帶看是一個價格，過了兩天再去看房業主每平米就加價了500元”。

“有海南自由貿易港和國際旅游島政策的利好，業主也不擔心房子賣不出去，而且很多業主也不著急賣。”張玉說。

《每日經濟新聞》記者梳理?？谑凶匀毁Y源和規劃局數據發現，?？诜康禺a市場目前還是以新房為主，今年1-11月新房累計成交49984套，二手房累計成交21887套，新房成交規模是二手房的近2.3倍。

數據來源：國家統計局

從二手房成交量來看，今年1-11月平均每月成交二手房近1989套，其中11月成交1628套，較10月增長19.4%。

在多位中介看來，?？谝欢址績r格倒掛是導致兩者之間成交規模差的主要原因。按規定，海口新房備案價不得超過17300元/平方米。據中國房價行情網數據顯示，海口11月掛牌二手房平均價格為18941元/平方米，同比上漲22.83%；最近一個月（11月22日-12月22日）掛牌二手房平均價格為19035元/平方米，環比微漲0.50%。

嚴躍進表示，?？谛路拷灰谆馃岷托路抗蛔闶呛？诙址績r格上漲的原因之一，新房市場的一部分需求受擠壓進入二手房市場，帶來二手房的購房壓力，從而帶動房價上漲。

可供參考的是，?？谧匀毁Y源和規劃局數據顯示，11月?？谏唐贩孔≌山?547套，環比增加1851套，同比增加1881套。這也是今年前11月?？谏唐贩孔≌瑔卧鲁山惶讛档牡诙撸瑑H次于今年8月份的6692套。

然而供需比例并沒有成正比。今年以來，?？谏唐贩孔≌略龉A售）持續在低位徘徊，與商品房住宅交易的活躍狀態相比，存在較大差距。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年11月?？谏唐贩孔≌A售2529套，比當月成交套數少了3018套，僅相當于當月商品房住宅成交量的45.6%。

不過需要注意的是，盡管?？谛路渴袌?1月成交量高居不下，但價格卻在連漲16個月后迎來了年內首降。國家統計局數據顯示，11月，?？谛路績r格環比下跌0.5%。

可建面積嚴重不足

事實上，近年來海南首提去房地產化，首推現房銷售，進一步拉長了?？谛路康娜胧袝r間，導致房地產市場出現了供求關系的階段性失衡現象。

此前海南省房協執行秘書長王路在接受媒體采訪時表示，在需求方面，去年海南正式開啟自貿港建設，市場對海南的認知和預期很高，疊加人才落戶購房、本地剛需和改善購房，市場購房需求擴大；在供給方面，海南宅地供應逐年下降，可建面積嚴重不足。

具體來看，根據?？谑凶匀毁Y源與規劃局公示信息，2020年全年住宅用地成交11宗，成交總面積為62萬平方米。但今年前 10月，?？谧≌愑玫貟炫苾H成交了9宗，成交總面積逾21萬平方米（合315.18畝），成交總金額約23.5億元。

從成交宅地的分布位置看，有6宗位于?？诮瓥|新區，2宗位于紅城湖棚改片區，1宗位于坡博坡巷片區。從土地用途性質來看，1宗為租賃式住宅用地，2宗為保障房用地，3宗為棚改房用地，3宗為安置房用地。

值得一提的是，從2015年起，海南對房地產提出兩個暫停：暫停批地，有地的房地產商暫停批建。2018年4月22日，海南發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》，明確在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。另外，海南還推出新房限價政策和現房銷售政策。

數據來源：國家統計局

2020年6月8日，海南政府領導在國新辦新聞發布會上表示，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，海南不能成為房地產的加工廠。

條條嚴厲的政策背后，是海南以“壯士斷腕”的決心擺脫經濟對房地產行業的依賴?！逗Ｄ献杂少Q易港建設白皮書（2021）》顯示，海南全省房地產開發投資占固定資產投資總額的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1個百分點；固定資產投資在壓減房地產投資背景下2018年、2019年連續兩年負增長之后2020年實現較大增長。

到了今年8月25日，海口再次出臺最新限價令明確規定：分期開發建設的商品住房項目，申報商品住房銷售價格備案時，兩次申報價格備案間隔未超過一年的，原則上按照不超過前期備案價格進行申報；預售轉現售、零星銷售尾盤的商品住房項目，備案時間不超過一年的，原則上不得上調備案價格。

不到一個月后的9月18日，?？谟殖鍪终{整人才購房等限購政策，包括已落戶海南人才購買首套住房需累計繳納12個月及以上個稅或社保，在首套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房；未落戶海南人才，滿足本人家庭在海南無房且累計繳納24個月社?；騻€稅才能購買1套住房。另外，還加強了非海南省戶籍人員和離異人士購房約束。

但目前來看，記者采訪的多位房屋經紀人和置業顧問對?？跇鞘械膽B度都比較樂觀，“自貿港建成后，相關的工作機會自然也會增多，與此同時房價也會跟著上漲，資產也會增加，戶口也會升值。長期看人口，未來的?？诃h境、教育、各類設施只會越來越好。”

公開資料顯示，2020年，?？趪腋咝聟^新增注冊企業1574家，較2019年全年增長553%；簽約產業項目40個，合同投資總額64.86億元；?？诮瓥|新區吸引16家世界500強企業落戶；?？诰C合保稅區跨境電商申報清單、貨值分別增長6.4倍、6.7倍；海口復興城互聯網信息產業園設立首個國家海外人才離岸創新創業基地，園區企業營業收入增長達330%。

（應受訪者要求，文中陳偉、張玉為化名）

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500658995