上海大宗交易時隔兩年再破千億元，2021年寫字樓凈吸納量創歷史新高

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2021年，上海商業物業投資市場整體趨向活躍。

就在2021年最后一天，碧桂園以6.7億元出售了位于上海東外灘的一棟寫字樓，為上海大宗交易市場畫上句號。

據戴德梁行統計，2021年上海大宗交易市場成交總額達1051億元，同比上升46%，基本已經恢復至2018年的水平（1057億元）。與此同時，2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較2020年增長2倍，創歷史新高。

此外，《每日經濟新聞》記者從第一太平戴維斯獲得的最新數據顯示，2021年上海寫字樓成交面積約83萬平方米，成交總額約353億元。

大宗交易時隔兩年再破千億元

戴德梁行數據顯示，2021年上海大宗交易市場成交金額1051億元，同比上升46%。在一線城市中，2021年上海大宗交易成交總額也占據首位。而北京、深圳和廣州分別占全國總成交金額的24%、12%和9%。

值得一提的是，在上海大宗交易市場，2021年的交易標的在增大，且不少多是相同類型物業的資產包，比如商場資產包。

2016-2021年上海大宗交易市場成交金額

數據來源：戴德梁行

如2021年6月，平安收購上海來福士廣場和長寧來福士廣場的部分股權，雖然不是整棟收購，但股權所包含的資產價格驚人。

以上海來福士廣場為例，平安共計收購了項目公司60%股權，截至2020年9月的總資產價格約為14.18億元，凈資產約為10.65億元；而長寧來福士，平安收購了項目公司70%股權，截至2020年9月30日總資產約為47.78億元，凈資產約為61億元。

同月，全球另類資產投資管理巨頭博楓以89億元收購上海悅薈等五個購物中心。其中包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈以及位于昌平區的北京悅薈廣場等。彼時，悅薈資產包的交易被稱為自疫情以來國內最大的商業地產收購。

另一起大宗交易則發生在2021年7月，鐵獅門將上海楊浦的尚浦領世F1A&B寫字樓轉讓給了字節跳動，項目總面積約19.5萬平方米，交易金額約80億元。

數據來源：戴德梁行

從上海大宗交易的特點來看，主要以TMT、生物醫藥為主。其中TMT行業成交額增長近9倍，對比2020年上漲了156億元；生物醫藥行業成交額增長約兩倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元。同時，在購買用途上依舊以投資為主，成交金額占比為63%。

從區域來看，2021年上海寫字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區域，北外灘、徐匯、虹橋商務區緊隨其后。

雖然辦公樓交易占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居首位。與此同時，綜合、商業、公寓等業態逐漸受到買家青睞，成交占比出現5-12個百分點的明顯上漲。

寫字樓凈吸納量創歷史新高

在大宗交易市場復蘇的同時，上海辦公租賃需求同樣迎來明顯上漲。

來自戴德梁行的數據顯示，2021年上海甲級寫字樓供應保持高位，全年共計入市辦公建筑規模74萬平方米，分布在7個區11個板塊共計13個項目。其中新興區新增供應在全市仍占據主要地位，新增辦公建筑規模達68萬平方米。

此外，2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較去年增長2倍，創歷史新高?？罩寐室泊蠓抵良s16%，租賃市場明顯回暖。

2016-2021年上海寫字樓凈吸納量和新增供應情況

數據來源：戴德梁行

經歷兩年調整后，上海寫字樓市場需求在2021年有所釋放。市場主要呈現出三個特點，一是金融、電子信息科技及專業服務三大主流行業引發熱點；二是陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務區五大板塊聚焦城市增長極；三是在國內大循環為主體的格局下，內資成交占比繼續上揚。

“2021年，宏觀房地產信貸政策持續收緊，將有更多優質資產折價進入市場，寫字樓市場也呈現出與過往不同的發展特征。”

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，在房地產密集調控的背景下，房企面臨降負債難題，開發商或將出手非核心商辦資產以回籠資金，預計此情形還將持續，這也為投資者帶來一定的寫字樓投資機會。

值得注意的是，今年起“碳達峰、碳中和”被正式寫入政府工作報告中，“十四五”規劃也將加快推動綠色低碳發展列入其中，綠色建筑已上升到國家戰略高度。對于寫字樓開發商而言，打造可持續發展的“綠色樓宇”將是下一步的重點發力方向。

戴德梁行預計，2022年上海將有約149萬平方米高質量項目完工入市，未來更加精細化的城市規劃、更加完善的營商環境都將為企業進駐各商圈提供有利條件。“鑒于旺盛的租賃需求和未來預期高質量辦公項目的完成，預計明年上海核心區域的平均租金可能將有所上漲。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500615120