保利與合富輝煌四年合作生變：出清43.9%股權，每年承諾800億貨值代理

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在行業處于調整期的當下，房企與中介代理公司之間的關系也在發生微妙的變化。

近日，合富輝煌（00733.HK）發布公告稱，保利發展將不再持有合富中國43.9%股權，合富輝煌接手相應股權。同時，雙方解除不競爭承諾，保利發展將每12個月就可銷售物業價值不少于800億元的房地產項目與合富或其成員公司訂立一手物業代理業務合約，為期五年。

這也意味著，保利發展與合富輝煌的合作將從股權聯系走向戰略合作關系。另外，合富輝煌將向保利發展出售保利顧問集團。

合富輝煌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，優化調整后，合富輝煌與保利發展將在新的合作框架下展開全國范圍的業務合作，以實現雙方更大的合作價值。

來源：合富輝煌公告

四年整合生變

2018年，保利發展向合富中國注入所持保利顧問集團全部權益，以換取合富中國其中的43.9%股權，合富輝煌持有合富中國56.1%的股權。合富中國于2018年1月31日的估值為21.5億港元，保利顧問估值為16.8億港元。

彼時，保利發展承諾，將繼續委聘物業代理銷售有關物業，而保利顧問集團或合富中國將享有優先權利按相同商業條款獲委聘為有關物業發展項目的物業代理。

此后，保利投顧拓展迅速。《每日經濟新聞》記者采訪了解到，以華東某地為例，保利投顧通常會獨家代理保利項目，不太好賣的項目才會多帶一家代理公司。

公開數據顯示，截至2020年10月，保利地產投資顧問有限公司（以下簡稱保利投顧）已成功布局全國近100座城市，涵蓋長三角、珠三角、環渤海等都市圈，累計代理項目近1000個。

而本次重組之后，保利發展不再持有合富中國任何股權，保利顧問也將由保利發展獨立運營處理。

來源：中指研究院

對于持續4年的整合合作改變的原因，合富輝煌表示，公司與保利發展已盡最大努力共同促進合富中國及其附屬公司（包括保利顧問集團）之全面整合。然而，盡管上述者及基于本公司與保利發展在業務文化、組織架構及營運模式之差異，本公司與保利發展未能就整合之各個方面（包括合富中國集團及保利顧問集團之業務、員工薪酬及管理系統）達成全面共識。鑒于有關整合進展緩慢，盡管訂約方之間持續友好合作，合富中國集團及保利顧問集團于董事會層面以下之實際日常營運及管理仍然相對獨立，主要分別受本公司及保利發展之文化及制度影響，與2018年合作重組前之經營模式類似。

從2019年度到2021年度，合富中國除稅后純利分別為1.54億元、1.92億元、-3.97億元，保利顧問除稅后純利分別為2.59億元、1.52億元、-1.53億元。不過，保利顧問的收益在三年內是持續增長的，2021年度收益達到了44.77億元。

本次重組后，合富輝煌預期錄得未經審核出售虧損（未計稅項及開支）約2.82億港元。

聚焦業務合作

“于考慮原有合作模式及迄今所取得之成果時，我們認為已獲得有關合作之大部分價值，而進一步整合將不會創造額外價值或協助本集團之長期策略。另一方面，透過以建議重組形式改變合作模式，合富中國集團與保利顧問集團可全面達成增長價值，并可發掘新之業務協同效益，例如物業代理交易。”

在拆出股權聯系后，保利發展和合富輝煌有了新的合作模式。

公告顯示，保利發展已向合富訂約方承諾，將每12個月就可銷售物業價值不少于800億元（視乎保利發展或其指定附屬公司與合富中國或其指定之本集團成員公司之間之相關銷售代理合約所協定實際價值而定）的房地產開發項目與合富訂約方或其指定之本集團成員公司訂立一手代理業務合約，為期五年。

來源：合富輝煌公告

就物業代理交易而言，保利發展可委聘合富訂約方作為獨家代理，或者合富訂約方及另一代理作為共同代理以銷售保利發展之房地產開發項目之物業。保利發展就物業代理交易之房地產開發項目類型將主要為住宅項目。

保利發展方面回應《每日經濟新聞》記者稱，鑒于目前房地產行業復雜多變的形勢，雙方股東認為調整合作模式更符合當前的市場特點，更能促進房地產銷售，也更有利于各自的發展。因此雙方股東達成共識，改變合作模式，聚焦于業務合作。

自定義立主協議以來，2019年度-2021年度合富中國向保利發展提供該等物業代理服務之物業交易價值分別約為130億元、110億元、130億元。

合富輝煌方面告訴《每日經濟新聞》記者，合富輝煌與保利發展的合作關系，由股權合作關系調整為集團層面的戰略合作關系。未來，合富輝煌將更充分發揮自身在企業文化、運營模式上的優勢和市場競爭力，更開放、全面地為全國各大房地產開發企業及合作伙伴提供更專注高效的專業服務。

在如今的市場環境下，業務合作或許是比股權合作更好的方式。易居中國2021年錄得虧損約92億元至96億元，世聯行預計2021年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損8.5億元至12.5億元。融創2021年拋售貝殼股票，預期出售事項將在2021年度錄得稅前虧損約人民幣56.3億元。

據2021財年年報，合富輝煌實現收益71.66億港元，同比增長15.72%；公司擁有人應占期內虧損為5.45億港元，去年同期盈利為1.84億港元。其在年報中表示，由于合作方多家大型發展商相繼出現經營困難、本集團傭金獲取難度大增，全年業績收益無可避免受到嚴重影響。

“由于在2021年第四季度若干從事房地產開發的客戶的信貸質素惡化，本集團就其未償還的應收賬款的預期信貸虧損（預期信貸虧損）作出額外撥備，本集團整體表現亦因而受到影響，因此錄得應收賬款之預期信貸虧損的撥備增加3.06億港元。”

截至4月11日收盤，保利發展股價報17.93元/股，總市值為2146億元；合富輝煌股價報1.250港元/股，總市值為8.43億港元。

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封面圖片來源：攝圖網-500984377