防范“爛尾樓”風險！多地出臺商品房預售資金監管新規

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

因樓盤停工、交房延期，近期多地出現由購房者發起的“強制停貸”現象，引發各方關注。近日多地也已出臺相關措施，防范商品房延期交房等問題。

7月14日晚間，西安市住建局等五部門聯合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發文，強調“商品房預售款?？顚Ｓ?rdquo;，購房者需按照合同將資金打入監管賬戶。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發文，進一步加強對商品房預售資金監管，以及房地產項目全周期監管。

“各地對于此類預售工作的規范和管理具有積極作用，有助于防范一些違規樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者。此類做法也是對后續房企銷售方面的規范，有助于堵住違規的樓盤入市，防范形成爛尾后風險的轉移。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進近日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。

西安市住建局等五部門近日聯合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題。圖為無人機近期拍攝的西安市灞河兩岸的高樓 新華社圖

多地加強預售資金監管

記者梳理發現，在各地近日出臺的商品房預售資金監管新規中，大多對資金的入賬及提取作出了明確要求。

如西安發布的《關于印發防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》要求，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

同時嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

此外還提到，銀行若擅自撥付預售監管資金，將負責追回；不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業將被列為信用差企業公示。

而汕頭市住建局則在《商品房預售款監督管理暫行辦法》中提到，在開發商取得《商品房預售許可證》前，不得收取預售款；商品房取得《商品房預售許可證》后，才能將監管賬戶用于收取預售款。

同時對于開發商可提取的具體額度也作出明確要求。其中，項目預售批準后至完成三分之二結構工程時的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的50%；完成三分之二結構工程后至封頂的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價的85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價的95%。

7月12日，河北省滄州市住建局發布《關于征求（征求意見稿）意見的公告》指出，設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣；未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。

此外，上述意見稿還指出，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，由監管銀行對監管賬戶中用于建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用的資金額度進行重點監管。

7月11日，深圳市龍崗區發布《關于進一步加強房地產項目全周期監管的指導意見》，對加強土地使用源頭管理、強化產業項目監管和同步共享預售許可信息等方面均作出了明確要求。

今年前6月商品房銷售面積同比下降22.2%  數據來源：國家統計局 楊靖制圖

專家建議“誰審批誰負責”

對于各地加強商品房預售資金監管的消息，7月15日下午，中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，加強預售資金監管其實是一個老生常談的話題，早在2003年央行出臺的【121號文件】中就明確表示，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。

在張大偉看來，如果按照上述政策執行，是很難有爛尾樓的。“預售資金的提取必須符合建設進度，因為建設到什么程度是一目了然的事情。比如建設到30%才允許提一部分錢，而不是用這個監管賬戶的錢先提出來去建設30%的房屋進度，應采用誰審批誰負責的原則。在這個游戲規則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運動員，這才是問題的關鍵。”

嚴躍進表示，在各地對于商品房預售資金監管的各項內容中，對于預售資金監管的表述是最多的，這也反映出政策的核心點。此外，部分城市對資金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術支撐、加強財務核對、夯實銀行責任也作出了要求，這其實也是一個比較新的和全面的預售資金監管政策內容。

“其中，資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是對購房者提出的要求，在部分城市的監管要求中也被寫入了相關內容。而強化技術支撐、加強財務核對是創新內容，說明管理層當前對于此類預售資金監管方面提出了創新要求，有助于更好落實資金監管的工作。”嚴躍進稱。