信托出手“解困”多個停工樓盤，“融資代建”能否打開出險房企紓困新局面？

在信托機構陸續接盤出險房企股權后，在“解困”出險房企項目上如今有了新的突破。 8月8日，信達地產官微顯示，公司以“聯合建設+資金支持”新協同方式，成功助力WT集團擺脫流動性危機，并幫助該集團旗下的杭州GL項目順利渡過難關，項目提前收官，較協議約定提前3個月達到目標。 此前，信達地產官微就披露，今年上半年，其以創新可復制的模式參與風險房企紓困項目，新增落地廣州增城海石洲悅、廣州南沙悅伴灣2個操盤代建項目，這兩個項目此前分別屬于出險房企新力控股、佳兆業旗下，經過更名后目前已復工并正常銷售。 除了信達地產之外，中信城開在佳兆業多個項目的“解困”上也采用了類似模式。目前，中信城開已接手佳兆業旗下4個停工項目，其中3個項目已經復工，并陸續開盤銷售。 值得注意的是，在項目后臺的股權上進行風險隔離后，為了促進項目銷售、恢復市場信心，信達地產、中信城開這次站到了臺前，以操盤代建的方式盤活出險房企的停工項目。 多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，類似信達地產、中信城開上述“解困”出險房企停工項目的處理方式，其實是國內標準的爛尾樓盤活清理模式，對于金融機構而言也屬于自救。不過這一模式可以復制的前提是，操盤方有像信達這樣自己的代建公司或很熟悉的代建方。 操盤代建“盤活”新力、佳兆業停工項目 2020年底，新力控股聯合海石集團開始將海石洲悅項目推出市場銷售，該項目也是來自江西的新力控股在粵港澳大灣區為數不多的項目之一，當時被視為新力在大灣區的旗艦樓盤。 根據該項目此前披露的數據，新力海石洲悅項目首次開盤的79套聯排別院，銷售額達到5億元。不過在新力出現流動性危機后，該項目也進入了停工階段。 信達如今的“接盤”并非無緣無故地。啟信寶數據顯示，海石洲悅的項目公司廣州榮和房地產有限公司（以下簡稱榮和房地產）的股份股權在2019年就被出質給中國信達資產管理股份有限公司江西省分公司，信達投資旗下一家公司也成為榮和房地產的股東方之一。 增城山水?合悅復工儀式現場來源：山水?合悅官微 今年1月25日，信達地產簽訂海石洲悅項目代建協議，其華南區域公司隨即組建團隊進駐接管，并高效復工、提速供貨，3月即實現全面復工復產，4月完成一期二期施工單位清退，5月實現項目再次開盤銷售。 信達地產方面表示，海石洲悅項目是華南區域公司成立以來首個落地的操盤代建項目，為分、子公司存量債權重組和風險化解提供專業支持，是拓展業務的新突破。 億翰智庫首席研究員張化東7月29日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者指出，對于金融機構來說，（這樣的解困方式）屬于自救。前期的債務可能形成壞賬，所以介入解決。 海石洲悅項目如今已經去掉了“新力”的印記，項目名也改為增城山水?合悅。無論是股權轉讓還是項目換牌更名，本質都是為隔離信用風險，為項目新增信用背書，以保證項目正常推進、交付。 8月5日，增城山水?合悅官微披露的最新工程進度顯示，多個別墅樓棟已主體封頂，并砌體完成；高層7號樓梁板鋼筋綁扎，高層8號樓9層梁板混凝土澆筑完成。在8月8日信達地產華南區域公司官微展示“信達地產現房節”活動中，增城山水?合悅也是參與項目之一。 2020年下半年，廣州南沙土拍市場競價十分激烈，樓面價屢次被刷新。當年11月，佳兆業以總價20.182億元競得南沙灣2020NJY-16地塊，扣除配建后樓面價達到22700元/平方米，再度刷新了南沙的樓面價紀錄，這個“地王”項目就是佳兆業南沙悅伴灣項目。 在拿地剛好約一年后，佳兆業還將廣州南沙佳兆業悅伴灣項目公司股權全部轉讓給平安信托有限責任公司。今年5月11日，接近佳兆業方面的人士接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，佳兆業仍然是該項目的操盤方，相關責權沒有變化，工作按流程正常推進，平安信托方面只是落實風控措施。 今年6月26日，信達地產完成南沙悅伴灣項目操盤代建協議簽訂后，當月僅用兩天便完成了項目關鍵資料及證照的移交及共管，復工復產工作全面推進。 信達地產指出，廣州南沙悅伴灣項目是華南區域公司緊跟國家政策導向，在參與化解爆雷房企風險項目方面主動作為，充分發揮公司在代建管控、輸出不良資產盤活經驗、爛尾樓開發經驗，積極創新業務拓展模式的一次積極探索。通過深化內外部機構合作，共同盤活出險房企項目，打造地產項目紓困新模式。 記者注意到，廣州南沙悅伴灣項目目前已更名為南沙山水·合悅，并出現在8月8日“信達地產現房節”活動中。 出險房企項目紓困迎來“新模式”？ 除了信達地產，近期，中信城開一口氣接手了佳兆業南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、佳兆業航運紅樹灣以及佳兆業科技中心等4個項目的股權。在接手股權后不久，中信城開也迅速開啟了換牌動作，佳兆業航運紅樹灣更名為中信城開紅樹灣，金沙灣國際樂園更名為中信金沙灣，佳兆業科技中心更名為中信城開大廈。 7月8日，中信城開大廈舉行復工儀式；7月23日，中信城開紅樹灣入市銷售；7月30日，中信城開華南官微顯示，中信金沙灣即將入市。 中信城開紅樹灣開盤現場來源：中信城開官微 知情人士7月28日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，這是中信銀行、佳兆業與中信城開三方以服務信托模式進行的合作，非單純的項目轉讓和出售。在服務信托模式中，中信銀行仍然是以債權人身份存在；中信城開則是融資代建的角色提供一定盤活資金，用于后續項目的建設和開發經營；而項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬于佳兆業所有。 事實上，信托參與出險房企項目紓困正在成為一種行之有效的模式。某出險房企項目業主7月29日通過微信告訴記者，他所購項目5月被信托機構收購股權后，6月就傳來復工的消息，施工現場已經除掉了此前出險房企的品牌標識。 協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖7月29日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，上述模式其實是標準的爛尾樓處理模式。等于是債權人引入一個墊資方和承建方，把項目做完以后，再支付承建方、墊資方的錢，銀行收回自己的錢，然后再還給出險房企。 對于這類模式是否可以復制推廣，張化東認為，“推進難度很大，要這個項目后期能有利潤，才會有人參與?！? “模式是可以復制，但前提條件是有自己很熟悉的代建公司，或者是干脆有自己的代建公司，信達恰好有這樣的優勢?！秉S立沖補充道。 信達地產也指出，華南區域公司還另外取得項目方案批復3個，落地后將新增權益計容面積62.22萬平方米；取得項目立項批復4個，計容面積145.13萬平方米。其中，龍華水斗項目是華南區域公司聚焦主責主業，主動聯合優質房企參與爆雷房企的風險項目。 “該項目的推進，有力地踐行了人民銀行、銀保監會房地產金融工作座談會關于對‘12家受困房企’風險處置的工作要求，貫徹落實了政府關于紓困房企‘保交樓、保民生、保穩定’的工作精神，打開了以融資代建方式對風險房企進行紓困救助的拓展局面?！? 【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】