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    中城新產業董事長劉愛明:從住宅到產業園是從掙快錢到掙慢錢的轉變

    每日經濟新聞 2022-09-02 00:17:14

    每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

    房地產行業的下行態勢仍在持續。今年前7月,全國商品房銷售面積同比下降23.1%,銷售額下降28.8%,百強房企銷售額同比降近五成。

    在此背景下,與房地產行業有著密切關聯的產業園發展是否受到影響?近日,中城新產業控股集團有限公司(以下簡稱中城新產業)董事長劉愛明在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示,產業園實際上受到的影響很大,但它和住宅還是不一樣的。

    “產業思維和地產思維幾乎不可調和,產業地產跟住宅不一樣,產業地產的重心在產業,而不是地產,如果忽略了產業談地產,就很容易出問題,在住宅領域適應的想法,到產業地產往往會出錯?!?/p>

    如何才能抗住行業周期?

    作為房地產行業的老兵,劉愛明曾先后服務于中海地產和萬科等行業頭部企業,并擔任高層。2015年,劉愛明獨立創業,選擇產業園賽道,創辦了中城新產業,專注于產業地產開發和產業園區運營管理,提供產業地產的完整解決方案。

    隨著房地產行業進入“黑鐵時代”,整個行業目前正經歷著前所未有的挑戰。據中指研究院報告,今年1~7月,全國50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降45%。

    房地產行業下行對于產業園發展產生了哪些影響?有哪些應對措施?劉愛明表示,產業園實際上受到的影響很大,但是它和住宅還是不一樣的。首先是客戶群不同,產業園的客戶群是科技企業、制造業企業,而住宅客戶群為單一的個體,其情緒傳播會更快一些。

    “產業因為本身決策就很慢,產業企業去買或者租一個產業園,本身就是一個可能3~6個月甚至是更長時間的決策。從這一點來講,調控對產業地產行業的影響,跟住宅還是不太一樣。但我們還需要面對的是經濟下行,產業客戶如果對企業沒有擴張需求的話,對產業園也就沒有新的需求,所以這個影響還是比較大的?!?/p>

    在不斷要求精細化運作的當下,在劉愛明看來,產業地產運營商的應對措施,唯有提高服務和運營質量,這是抵抗周期的唯一可行辦法。

    產業地產難度超住宅地產

    “中城新產業沒有秘密,任何人都可以學習。”

    不過在劉愛明看來,產業服務在于不斷深入,他認為不太可能會有人走這條“窄門”之路。

    值得注意的是,在房地產行業下行壓力增大的背景下,近年來有不少曾經優秀的資深地產人士開始離開原來深耕的領域,進入到產業園細分賽道。

    對此,劉愛明認為,“如果僅是因為當下許多地方政府都在談產業,并且以后可能會大力發展,受政策和市場需求等因素影響,從原來相對容易的住宅地產賽道來產業地產領域來創業,要非常慎重?!?/p>

    “產業地產難度肯定超過住宅地產,且兩者難易程度是兩個數量級;其次,兩者在操作的體量上也不是一個量級。”

    切換賽道,轉換工作思維同樣很重要。劉愛明認為,產業思維和地產思維幾乎不可調和,產業地產跟住宅不一樣,產業地產的重心在產業,它不是地產,如果忽略了產業談地產,就很容易出問題,在住宅領域適應的想法,到產業地產往往會出錯。

    劉愛明強調,做產業園不僅要了解產業,也要了解客戶。如需了解所做產業園面對什么樣客戶,知道他們怎么生產、怎么研發、怎么銷售,對未來怎么預期等。如果創業者不了解這些,是非常危險的事。

    “相較而言,住宅在過去的年代是掙快錢掙大錢,產業園則是掙慢錢掙小錢,要適應這個生意邏輯,這是產業園細分賽道的特點?!?/p>

    劉愛明認為,隨著公募REITs在我國的快速發展,產業園除了掙小錢特點外,還是一個掙長錢的生意?!白罱趶V州碰到一個園區產品,成本8個多億,如果用REITS可以上15億,這也是一個很不錯的生意。作為投資方,可以把原始投資收回來,收益也很高,并且它持有經營還可以持續做下去。”

    這也是劉愛明創業7年來,劉愛明在培育出核心競爭力后,為中城新產業未來發展謀劃的路徑之一。業內在關注中城新產業未來發展路徑,是去主板上市還是通過reits逐步退出。

    在業務布局上,中城新產業有三個賽道,分別為輕資產、中資產和重資產。輕重兩頭,中城新產業跟華潤置地合作成立了兩個合資公司,負責輕資產和重資產。其中輕資產方面叫潤城,負責顧問咨詢加后期的招商運營,是一個全流程服務。劉愛明表示,“因為這個模式資本市場還是比較喜歡,我們想以后(重資產)能不能上市?!?/p>

    “重資產的那一塊叫華城,這方面實際上我們現在也正在努力看看能不能去走REITs路徑。我們有銷售型的園區,也有持有型的園區。中資產運營,也就是原來的包租業務,現在大概面積有100多萬平方米?!?/p>

    劉愛明表示,“目前三個業務都有了規模,今年有30%~50%的增長,也都盈利?!?/p>

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