每日經濟新聞 2022-09-04 20:56:14
◎9月2日,《每日經濟新聞》記者從上海網上房地產查詢發現,泗涇綠中海只賣出了住宅房源34套,可售房源還有419套,去化比例還不到8%。
每經記者 劉頌輝 每經編輯 魏文藝
自6月復產復工后,上海樓市行情加速回暖,以仁恒海上源、中企云萃江灣和顓橋紫薇花園等為代表的熱門樓盤,認購率最高超過400%。
而如同硬幣的兩面,市場有人歡喜有人憂。在上海第二批次集中供應的新盤中,有項目首次開盤就因認購人數太少,開發商突發公告不得不取消公證搖號。
們于松江區滬松公路旁的泗涇綠中海項目,建筑早已結構封頂,均價也低于同區域的其他新樓盤,售樓處聲稱“買房就送精裝修”。然而,據網友爆料,該項目的開盤時間從去年一拖再拖,到今年6月份入市,結果首次開盤認購率不足1成。
銷售的冷清從數據端可見一斑。9月2日,《每日經濟新聞》記者從上海網上房地產查詢發現,泗涇綠中海只賣出了住宅房源34套,可售房源還有419套,去化比例還不到8%,其銷售情況基本上在上海第二批集中供應樓盤中處于墊底位置。
來源:網上房地產
8月25日下午,《每日經濟新聞》記者從九亭地鐵站出來后,打車大約20分鐘可以到泗涇綠中海的售樓處。這里位于上海市中心的西南方向,往北與虹橋交通樞紐直線距離約10公里。
可能是工作日的緣故,泗涇綠中海售樓處里沒有看房者,見記者到來,穿戴整齊的銷售人員很快來到門口。
據銷售人員介紹,泗涇綠中海共有9幢16~30層的住宅,在售的3幢高層均已結構封頂,外立面施工完成,拆除了防塵網和腳手架。樓盤的建筑以塔樓設計為主,戶型為87~133平方米不等,均價約4.4萬元/平方米。
對比同區域的樓盤,同濟晶萃均價為4.9萬元/平方米,融創壹號公館此前銷售均價5.3萬元/平方米。據鏈家網數據,靠近泗涇地鐵站的二手房小區目前均價超過5.5萬元/平方米。
泗涇綠中海項目接待中心 圖片來源:每經記者:劉頌輝 攝
“這次不僅售價低,而且后期裝修屬于全贈送。”一名王姓銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,項目是以毛坯房竣工驗收,等裝修結束,明年年底業主可以入住。“裝修部分包含地暖、瓷磚、地板和衛浴等。”
記者注意到,在同區域,泗涇綠中海雖然在價格上的確具有優勢,但其戶型設計卻顯得“非主流”。與目前市面上主流的板樓結構項目不同,該項目的塔樓結構讓每層有6戶居民共用電梯。
以南面133平方米的主力戶型為例,兩房朝南,一房朝東/西,客廳被圍在中間失去大陽臺的設計。北面124平方米的戶型主臥實現南北通透,其他兩個房間均朝北,一個衛生間是暗衛。最小的87平方米戶型則是被“夾”在了中間,低樓層采光和通風將是難以回避的問題。
泗涇綠中海133平方米主力戶型示意圖 來源:銷售人員提供
根據規劃,泗涇綠中海項目總占地面積約4.7萬平方米,容積率2.5,建面約15.9萬平方米,合計1249戶。項目實現了土地利用最大化,但居住密度過高也犧牲了戶型的通透性。
記者實地探訪了解到,泗涇綠中海項目處在郊區兩個地鐵站的中間,距離泗涇站3公里,九亭站4.5公里。周邊的道路車流量較大,因為項目以東一路之隔是上海松江五金城、鋼材城以及商貿批發市場。
據上述銷售人員介紹,2004年,開發商臺灣寶路集團取得了泗涇綠中海所在的地塊,中途一直囤著未開發。泗涇綠中海目前定價較低的原因:一是因為拿地價格低;二是刨去土地閑置的時間,所售住宅的產權已不足70年。
上海市松江區規劃和自然資源局在2021年2月發布的建設工程規劃許可證顯示,泗涇鎮老鎮改造項目E地塊的建設單位是上海大得同置業有限公司(以下簡稱大得同公司),項目東至滬松公路,南至開江東路,西至張涇河,北至鼓浪路。
國家企業信用信息公示系統(上海)顯示,大得同公司是上海尚晉實業有限公司的子公司,法定代表人黃奕雄。泗涇鎮政府官方信息平臺曾介紹黃奕雄是一位新加坡華僑,2020年2月疫情期間從國外籌集防疫口罩送抵泗涇鎮。
泗涇綠中海項目現場 圖片來源:每經記者:劉頌輝 攝
上述銷售人員介紹,公司開發了昆山綠中海雅苑、金山高爾夫社區、長寧湯泉國際大廈、徐涇綠中海明苑和趙巷綠中海雅庭等。大部分項目已售完交房,泗涇綠中海是最后一個在售樓盤。
李靜在上海泗涇五金城附近經營一家房產中介門店已近十年,據她稱,在2020年左右開工建設之前,泗涇綠中海項目地塊荒廢了10多年,與麗水豪庭同為一家開發商,建設進度卻十分緩慢。
從荒置地塊到快速開發再到熬成準現房,泗涇綠中海把慢周轉的模式體現得淋漓盡致,而“非主流”的設計能否獲得上海市場的認可尚不得而知。
根據大得同公司發布的公告,今年2月28日取得了泗涇綠中海項目453套房源的預售許可證,沒想到的是,3月4日~10日,前來認購登記的數量少于準售房源,公司不再采取公證搖號選房的方式開盤銷售。3月28日,該公司再次發布公告,因疫情防控的原因,原定于當日下午開盤銷售的計劃延期。
直到6月份上海復產復工之后,6月8日,這個項目才終于實現了以線上選房的方式開盤銷售。上海網上房地產數據顯示,6~8月,該項目的簽約次數分別為20次、6次、8次。
對于項目認購率和簽約數遠低于同一批次新盤的情況,大得同公司的回應是,由于定價不高,公司沒有準備快速推盤,推廣的信息也少。至于簽約量,其實有一部分房源已付過定金,只是在走流程等待網簽。
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封面圖片來源:每經記者 劉頌輝 攝
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