每經熱評｜提前還貸熱背后的市場大勢和樓市焦慮

每經特約評論員 張敬偉

LPR基準利率的多次下調，也使得站在房價與利率高點的購房人心里開始權衡利弊。所以，就有了提前還貸熱。

據每日經濟新聞報道，央行數據顯示，今年年中開始，住房貸款利率發生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發放的個人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當時間來到2022年6月，新發放的個人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%。不但為近五年來最低，也是繼2017年9月以來首次回落到5%以下區間。

貸款利率有了利差，引發購房人打起提前還貸“小算盤”，這并不令人驚奇。貸款購房是個麻煩事，提前還貸也是技術活。購房不易，如何更好地節省購房成本更是不易。好在互聯網給購房者提供了交流購房心得和提前還貸的機會，網上不乏介紹提前還貸的技巧和常識。譬如，有網友介紹經驗，早在2017年起就開始提前還款，如今月供只剩很少一點。“兩點體會，一是提前還款=強制儲蓄，二是房貸千萬要留一點，抵扣個稅用。”提前還款有門道，房貸銀行也有對策。有網友感嘆，去農行提前還貸，要收取3個月利息作為違約金，還要提前一個月預約。

購房者要趁利差提前還貸，銀行則給提前還貸者設置條件。甲方乙方，皆是為了自身利益，當然也契合合同要義，無可厚非。讓甲方乙方動起來的，則是貸款利率的“降”。個人房貸利率從去年底的5.63%降至如今的4.62%，也是貨幣政策調整的應有之義。雖然全球貨幣政策都處于加息通道，但是中國貨幣政策卻在超預期調降。

一方面，我國穩經濟任務依然艱巨。8月份，綜合PMI產出指數為51.7%，低于上月0.8個百分點，表明我國企業生產經營活動總體延續恢復態勢，但擴張力度有所減弱。此外，消費和工業增加值增長不及預期。上半年外貿勢頭不錯，下半年則面臨后勁不足壓力。投資層面，雖然上半年固定資產投資增長6.1%，但是房地產開發投資下降5.4%。隨著大規模減稅尤其是留抵退稅，公共財政收入減少，不僅政府要過緊日子，也影響固定資產投資。房地產開發投資下降，穩經濟失去一劑猛藥，受困房企增多也容易引發系統性風險。

今年1~7月，全國房地產開發投資同比下降6.4%，商品房銷售面積同比下降27.1%，7月房地產開發景氣指數再創新低。穩住房地產市場，不僅貨幣政策要給予受困房企適度靈活性，而且政府也要想方設法“保交樓”，防止樓市飛出“黑天鵝”。值得一提的是，也要關注地方金融機構發生存款匯兌風險，防止小問題變成大風險。穩住金融市場，防止金融市場出現風險傳導，至關重要。

另一方面，中國通脹風險可控，全年可維持在CPI增長3%左右的溫和通脹區間，這給貨幣政策通過多工具運用釋放流動性提供了可能。除了適度降息，大規模減稅降費還要適度進行，此外央行長期性工具和階段性工具在內的10項結構性貨幣政策工具還要繼續使用。

通過超預期降息，確保市場擁有足夠流動性，是大勢。這不僅讓實體經濟和中小微企業能夠獲得足夠的資金支持，讓其擁有真正的獲得感而非“吃不飽、喝不足”的流動性饑渴，而且能讓市場流動性不足的弱預期變強，消解市場焦慮增強市場信心。

由此審視樓市出現的提前還貸熱，就可理解其中蘊含的多重遺憾。

首先是樓市存在的消費焦慮，今年樓市整體疲弱，不僅一些頭部房企出現資金問題和交樓延遲，樓市購房需求也呈現低迷態勢。因此，樓市供給側和消費端都出現了問題，政策層面為了防范樓市焦慮蔓延為市場恐慌，進而演化為系統性金融風險，也在出臺相關政策保交樓。其次，房貸利率降下來，有助于樓市健康穩定發展，能夠降低購房成本，促進剛需及改善型群體購房，化解樓市風險。其三，降低房貸利率和提前還貸熱存在因果關系，而且是值得肯定的。畢竟，購房者提前還貸，有助于銀行資金提前回款。而且，也能刺激提前還款者的購房熱情，在還款后按照現在的較低利率再次購房。

提前還貸熱，既是宏觀經濟狀態的體現，也是樓市焦慮的折射。