新城控股：租金收入逆勢增長、經營性現金流為正“住宅+商業”雙輪驅動助力穿越周期

地產行業下行之際，“住宅+商業”雙輪驅動的商業模式以及穩健的經營正在助力新城控股穿越周期。

8月30日，新城控股集團股份有限公司（SH601155，下稱“新城控股”）發布2022年半年度報告。報告期內，該公司實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.1億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。報告期末，公司剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%，凈負債率為48.37%，現金短債比為1.06。

從財報數據來看，新城控股業務結構明顯優化，得益于1~6月商管毛利占公司毛利比重達34.14%、毛利率72.22%，歸母凈利率為7.0%，較2021年同期提升了1.6個百分點，隨著行業的修復和公司長期穩健發展，該部分估值將逐步顯現。

新城控股董事長王曉松在9月2日舉行的2022年中報業績說明會上表示：“公司將一如既往專注于地產開發與商業運營管理的核心業務，雙輪驅動戰略將繼續維穩精進，通過甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，持續提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重并舉，不斷夯實傳統開發的業務能力，貫徹‘有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務’，在行業新格局中走高質量、可持續、穩健發展之路。”

“住宅+商業”雙輪驅動 吾悅廣場10年覆蓋19個城市群

行業整體舉步維艱的情況下，“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯。報告期內，新城控股實現結算面積623.25萬平方米，實現結算金額549.38億元（含合聯營項目，下同），實現營業收入428.03億元。

值得注意的是，公司毛利率逆勢同比提升了2.3個百分點至21.9%。其中，投資物業租金毛利率增長了1.6個百分點至72.2%。國信證券研究報告顯示，通過細拆業務類型，可持續經營且高毛利的投資物業在2022年上半年的營收和毛利潤占比分別為10%和34%，實現了顯著提升。

半年報顯示，截至2022年6月末，新城商業地產品牌“吾悅廣場”完成了135個大中城市、189個綜合體項目的布局，開業面積達1,189.06萬平方米，出租率達96.01%，報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比增長16.57%，對公司業績貢獻逐步提高。

10年間，吾悅廣場以上海為中樞、長三角為核心，已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。目前85%的吾悅廣場布局于19個城市群，覆蓋了全國GDP80%的區域。

吾悅廣場打破傳統業態規劃布局，通過承載休閑、社交、購物功能的大空間與一個主題性的業態和空間創新性復合，讓每一個購物中心都以“Mall+ X”方式構建新型業態組合，形成獨具特色的商業標志，打造商業地產差異化競爭力。通過同行對標，提質增效，價值挖掘，創新突破，做到“相同品質更低成本，相同成本更高品質”。從關注客流到關注客戶運營，提升服務體驗，不斷擔當好“美好生活服務商”的角色。

開發銷售方面，報告期內，新城控股共實現銷售金額652億元、銷售面積657萬平方米，全口徑資金回籠760億元，按全口徑回籠/全口徑簽約計算的資金回籠率為117%；60個子項目竣工交付，竣工面積653.56萬平方米。截至報告期末共有348個子項目在建，總建筑面積達6638.79萬平方米，已售未結轉面積達3468.92萬平方米，提前鎖定未來業績。

新城控股土儲仍較充裕，總土儲截至報告期末達1.3億平方米，仍可滿足未來2~3年開發運營所需，土儲結構也較為合理，一、二線城市占比約37%，長三角區域三、四線城市占比約29%。

根據半年報披露，公司下半年計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。

“三道紅線”穩居綠檔 經營性現金流為正

上半年，新城控股通過抓銷售、緊運營、控風險、保利潤、提升資金使用效率等，表現出了穩健的財務水平。截至報告期末，其經營活動產生的現金流量凈額115.03億元。

目前，新城控股“三道紅線”全部穩居綠檔，截至報告期末，凈負債率為48.37%，剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%，現金短債比為1.06，短期償債能力較好；半年報披露了合聯營權益有息負債情況，截至報告期末，合聯營公司權益有息負債合計91.44億元，較2021年底下降20%，財務狀況更為透明。

在償債方面，新城堅持底線思維，進一步優化債務結構，確保每一筆債務如期兌付，2022年公司公開市場債務到期規模為126億元，截至8月份，已提前或到期償還103億元。

作為首批創設信用保護合約發債的示范房企，新城控股在全行業融資渠道收縮的大環境下，仍然在融資端不斷取得突破。繼今年5月成功發行規模10億元的2022年度第一期中期票據后，新城控股計劃于9月8日~9月9日簿記發行年度第二期中期票據，發行規模不超過10億元，票面利率詢價區間為3.00% ~4.30%，中債公司為其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

為提振市場信心，新城控股還計劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計斥資4934萬元回購股份238萬股，占公司總股本的比例為0.11%，公司將在后續根據回顧方案及市場情況擇機實施回購。

據新城控股7月份公告披露，公開擬發行總額不超過61.72億元公司債已獲得證監會批復。

值得一提的是，新城控股商業地產版圖經營性物業貸持續落地。1~8月，20座吾悅廣場累計獲得融資約62億元，該批債務久期約8~10年，符合公司優化債務結構的長期規劃。

出于對公司發展前景的信心，公司董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的存續公司債券，截至2022年6月20日，累計購買金額達1224.29萬元。

此外，王曉松在業績說明會上還透露：“公司堅持做精主業、提升核心競爭力的同時，圍繞主業進行相關業務的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累計投產項目55個，累計裝機規模約60MW，預計年發電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。” 文/劉柏