規劃剛起步、配套沒到位 上海遠郊項目為何仍受歡迎？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

上海的買房人有點難，咬咬牙買市區新房，被高積分和卡審核勸退；狠狠心看看遠郊項目，單價動輒6萬元、7萬元，本以為足夠有競爭力了，沒想到認籌接近300%，還是逃不掉搖號的命運。

在上海東南角，主打“張江南”“30萬方低密度人居樣本”“下一個蟠龍天地”的浦東新區金茂橫沔玖境，自媒體對其的評價是“真正的以人為核心的中央活力區、定位之高、配套之優、生活之美好都令人難以想象”。

但實地到訪過的購房者，都在感嘆上海樓市的獨立行情。

日前，《每日經濟新聞》記者實探項目現場，親身體驗了開發起步階段的原生態場景。

公共交通仍是短板

記者從市區出發，來到接近項目的地鐵13號線蓮溪路站，在這里換乘浦東70路公交前往該項目。

對于非自駕族而言，橫沔玖境的交通仍然是令人頭痛的問題。從公交車站到項目的短短350米距離，由于川周公路尚未升級改造，記者與土方車、集卡貨車同行，遇到兩車雙向交匯，必須小心避讓。

地圖顯示，項目附近2條地鐵開通（11號線、13號線），地鐵21號線和機場聯絡線在建；因此從地鐵站換乘公交，是最為便捷的方式。

對于自駕而言則友好得多，從外環接高架，大約30分鐘左右可以到陸家嘴；從度假區高架可以上中環，約需20分鐘。

對于橫沔玖境，距離遠、配套暫無、近距離墓景等，都是項目公布之后爭議較多的話題。

《每日經濟新聞》記者通過導航查詢，網友所說的墓地并非在冊公墓。記者以買房人身份向置業顧問張燕（化名）求證時，她坦言：“不會遷走，是當地居民的祖墳。部分戶型可能會看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影響。并且這一小片區域幾乎四面環水，只有一條小路通過去，加上四周樹木濃密，一般情況下是看不到的。”

此外，項目北面的濕地公園，的確符合“低密度居住社區”整體規劃，但由于整個橫沔古鎮規劃剛剛開始，周邊商業、醫療、教育等配套欠缺也是無可回避的事實，特別是醫療配套暫時需要依賴楊思、周浦或者張江地區的大型醫院。

在定位地點，記者并未見到常規的營銷中心或臨時售樓處，而只有一片低矮的紅磚墻，鑲著2669四個數字作為門牌號標識。

門口的保安打開窗戶告訴《每日經濟新聞》記者，“這里就是售樓處，認購結束了。”

市場就是這樣魔幻，用腳投票和用錢投票的人同時存在。截至9月9日，該項目一期首推159套房源，已經認購了450組客戶，認購率超過280%。

由于地處浦東外環外，開盤價也高達6.6萬元/平方米，不少自媒體將橫沔古鎮對標青浦蟠龍古鎮，有網友認為這是“餅畫得好”。

橫沔項目位于國際旅游度假區內，周邊尚未進行大規模土地開發，距離項目最近的住宅，都在西邊3公里以外的康橋鎮，房價普遍在3.8萬~4.5萬元/平方米，并且商品房較少。

《每日經濟新聞》記者通過每經品房小程序查詢發現，康橋鎮的旭輝亞瑟郡、康橋名郡兩個住宅項目二手房掛牌價均超過橫沔玖境，分別為68839元/平方米和69769元/平方米。

其中，旭輝亞瑟郡2015年建成，物業公司為旭輝永升服務，小程序通過11大維度進行測算后得出，該區域年輕人占比高于浦東66%的住宅小區，通勤車速處于浦東新區住宅小區的10%位置，但在學校、購物、公交等方面仍然稍有欠缺。

舊改規劃的未知數

事實上這一東一西兩大古鎮，是否有著類似的發展路徑呢？

這要從橫沔古鎮的歷史說起。“沔”，讀音miǎn，意為水流充滿河道，浦東康橋鎮沔青村由此得名。橫沔老街則位于沔青村川周公路、橫沔港交匯處，與迪士尼樂園隔滬蘆高速公路相望。

《上海國際旅游度假區“十三五”規劃》已經提及，上海國際旅游度假區分為“一核五片”，其中橫沔老街所在的西片區定位為生態保育旅游區，以水鄉郊野景觀為基底、以橫沔風貌區為核心，打造集生態保育、古鎮休閑、文化體驗等于一體的生態間隔帶先行示范區、服務張江科學城人文休閑新地標和與迪士尼樂園中西文化交相輝映的東方文化品鑒地。

9月9日晚間，上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對《每日經濟新聞》記者分析稱：“浦東和浦西不能簡單地橫向對比，各有各的特點。但從整個上海的定位和發展來看，浦東占據重要極點，開發開放也以浦東作為突破口，所以浦東有很多產業先行政策。這對于區域的發展，甚至整個浦東的發展都有很大推動。比如張江、迪士尼，作為重要的產業，也會帶動很多基礎建設，包括橫沔古鎮，會以舊帶新。”

“在全新開發的區域里有一批蘊含歷史文化的規劃區域，從格局來看發展，該區域的發展潛力應該說還是值得期待的。”盧文曦補充說。

9個月前，上海2021年第三批集中供地中，中國金茂聯合體以29.94億元底價競得兩幅“城中村”舊改地塊——上海國際旅游度假區西片區橫沔城鎮單元（02PD-0002-01）07-01、08-06地塊。根據出讓文件要求，07-01地塊住宅套數下限440套，08-06地塊590套，要求全裝修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租賃房占比15%，保障房占比5%。

根據當時的土拍信息，兩塊地塊樓板價約28569元/平方米。對比6.6萬元/平方米的銷售價格，開發企業在操盤時完全不會重演當下行業捉襟見肘的窘境。

“但是，6.6萬元/平方米，已經把未來幾年的預期都加進去了。”近期有購房打算的吳女士9月8日通過微信對《每日經濟新聞》記者表示。

城市更新，無論在哪個城市，都不是一件容易的事。

特別是在上海，城市更新動輒以10年為單位計數。瑞安房地產深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龍古鎮等商業、住宅地標級作品；新湖地產亦深耕21年，以舊改點亮蘇州河顆顆明珠；如今在橫沔古鎮，一切才剛剛開始。

“通常這種大型的規劃，5年，可以看到一個基本雛形；如果要相對成熟，至少要5~10年時間，才能看到比較完善的城市界面。”盧文曦說。