每日經濟新聞 2022-09-21 21:02:37
◎記者以租客身份致電海南親和源了解到，56套房產的拍賣對公寓沒有影響，現在是正常營業的，且還有租約未到期。公寓長短租都有，長租兩房戶型旺季均價約550元一晚，短租均價約1000元一晚。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
養老是有龐大市場但鮮有好產品的產業。
近日，阿里法拍二次掛牌海南陵水清水灣56套房產。兩次競拍共吸引了約7296次圍觀，且第二次掛牌已降價約4850萬元出售，但仍無人競價，最終又一次流拍。
這56套房產的權屬人是海南親和源老年俱樂部有限公司（以下簡稱海南親和源），已出租給海南陵水親和源老年俱樂部用作公寓經營（名稱：海南親和源度假公寓）。
《每日經濟新聞》記者了解到，母公司親和源集團有限公司（以下簡稱親和源）是國內較早從事會員制養老社區投資與運營和向入住會員提供養老服務的企業，但多年來，親和源在財務報表上一直處于虧損狀態。本次56套房產拍賣系親和源控股股東*ST宜康相關執行案件，海南親和源度假公寓目前仍在運營中。
多位業內專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，過去幾年，養老公寓等產業一度成為投資熱點和房企布局風口，但是多為出售套現位置偏僻的住宅物業或者收取高額的一次性入住費用等，完全脫離了以運營位核心的養老產業基本軌道，因此很難持續。
拍賣公告顯示，本次整體拍賣的是清水灣旅游度假區A09區一期洋房SB1一幢2座共56套房產，戶型主要為3房1廳3衛、2房1廳2衛。規劃用途為住宅，已被抵押、查封。
這56套房產均已出租給海南親和源度假公寓，租賃期限自2018年7月1日至2028年6月30日止，上述涉案房產帶租約拍賣，法院不負責清場移交拍賣標的物。
同時，上述56套房產截至2021年10月31日欠公攤水電費共17.52萬元（欠費時間段為：2014年1月-2016年5月以及2019年1月-2021年10月）。
中國工商銀行融e購電商平臺出具的網絡詢價報告顯示，其對56套房產當中的SB1一幢2座1101號(房產)進行網絡詢價，其單位面積價格為28655元/平方米。
《每日經濟新聞》記者今年5月在走訪清水灣區域時了解到，附近樓盤的掛牌均價在2萬-3.6萬元/平方米不等。
上述56套房產在今年7月時首次以2.43億元起拍價出讓，流拍后又在9月中旬降價4850萬元，以1.94億元再次掛牌，但最終又一次因無人出價而流拍。
公開信息顯示，海南親和源是親和源旗下八大項目之一，項目共22層78套房源，主要房型為130平方米的2房2廳2衛、190平方米的3房2廳3衛。
9月21日，記者以租客身份致電海南親和源了解到，56套房產的拍賣對公寓沒有影響，現在是正常營業的，且還有租約未到期。公寓長短租都有，長租兩房戶型旺季均價約550元一晚，短租均價約1000元一晚。
親和源官網的簡介是一家專門為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務，從事高端養老住區投資、開發、建設、運營及養老產業發展的社會企業。
親和源旗艦店位于上海浦東康橋，已發展會員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南三亞、遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波等地通過控股或參股的形式實現初步擴張，摸索養老連鎖經營模式。公司創建于2005年3月，注冊資金2億元人民幣。
2016年-2017年，上市公司*ST宜康陸續斥資共計約7億元完成對親和源100%股權收購。在2016年宜華健康收購親和源時，親和源創始人奚志勇承諾：2016年-2018年虧損分別不超過3000萬元、2000萬元、1000萬元，2019年-2023年扣非后凈利潤分別不低于2000萬元、4000萬元、6000萬元、8000萬元、10000萬元。
但從收購開始，親和源在財務報表上一直處于虧損狀態，未完成業績承諾，這一狀態也持續至今。*ST宜康2022年半年報顯示，親和源上半年營收為5032萬元，凈利潤-3545萬元，凈資產為-3.01億元。
9月21日，產業經濟咨詢機構景鑒智庫創始人周鳴岐在微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，國內的養老產業大多數還是將地產作為獲利核心，而不是養老，所以很難有真正意義上成功的項目。從實操層面來看，養老項目需要配備相應的康養護理設施和人員，但這部分又是非常大的投入，候鳥式旅居度假項目季節性太強，設施和服務閑置率高，很難有市場效益。
記者了解到，海南親和源56套房產拍賣系親和源控股股東*ST宜康相關執行案件。*ST宜康2022年半年報顯示，因宜華健康于2018年11月將海南親和源的56套房產用于向廣東省融資再擔保有限公司提供抵押反擔保。目前，公司、海南親和源等與廣東省融資再擔保有限公司涉及案號為（2020）粵01民初2109號的追償權糾紛，且公司、海南親和源已被列為被執行人。
在上述案件執行階段，廣東省廣州市中級人民法院查封登記在海南親和源其名下的56套房產，并裁定拍賣被執行人海南親和源名下的56套房產，涉案金額約2.42億元。
9月21日，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受記者微信采訪時指出，國內養老公寓等產業發展多年，在很大程度上僅僅是開發商為了設法去化位置偏僻的住宅的營銷噱頭而已，事實上養老公寓要以自持、以運營為核心來長期經營，國內以高周轉開發為主的養老公寓行業至今仍未找到明確、穩定的經營發展模式。
“不過養老類產業的真實需求依然存在且在日益發展和成熟，真正以運營為核心的養老產業投資熱度并未降低，而是在逐步回歸正規和理性。”
9月20日，在國家衛生健康委新聞發布會上，國家衛健委老齡司司長王海東介紹，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。
周鳴岐也補充道，從市場端來看，其實國內養老需求是非常大的，但由于種種局限，市場反而沒有好的產品，也缺少好的商業模式。同時，市場或政策還需要增加對養老產業進行相應規范、政策支持、補貼等等，因為這個產業本身具有一定社會公益性。
封面圖片來源：海南親和源
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