放大招！多地政府回購商品房，有的計劃買近萬套新房！專家解讀

每經編輯 畢陸名

為穩樓市再出“大招”，多地政府出手回購商品房，越來越多的地方政府出手回購當地商品房。來看看是怎么回事？

多地政府回購商品房

據證券時報報道，近日，市場消息指出，蘇州市政府計劃定向回購部分新房項目，擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。另一邊，9月蘇州樓市成交數據實現同環比大幅增長，對此，據財聯社消息，記者從蘇州多個樓盤了解到，目前相關部門已回購部分樓盤房源。

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位于工業園區的越秀悅見云庭，為蘇州市政府部門展開回購的項目之一。該項目置業顧問告訴記者，蘇州相關部門目前已回購該項目200多套房源，現在樓盤仍有不少房源在市場公開銷售，后續政府是否還將回購暫不清楚。“政府回購的房源可能會用于人才房，以較為優惠的價格售予符合要求的人才，也有消息說部分房源或用于保障性租賃住房。”越秀悅見云庭置業顧問說。蘇州政府還回購了萬科東方雅苑少量房源。該樓盤置業顧問告訴記者，政府回購了項目約40套房源，不過不排除這部分房源未來再次拿出來銷售。“其它樓盤后續也可能會有回購，主要是幫助部分房企度過困難期，解決項目資金回籠速度較慢的問題。”上述置業顧問補充道。此外，滸關運河印象項目近日暫停了對外銷售，或與政府收購房源有關。

克而瑞統計顯示，9月蘇州市區商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環比增加126.88%，同比增加93.34%。對此，有業內人士認為，9月成交商品住宅中或含部分蘇州政府回購房源。

最近一段時間以來，越來越多的地方政府出手“回購”當地商品房。不過，據證券時報報道，記者梳理發現，多數城市提出的“回購”普遍與安置房、保障房、租賃住房等房源籌集掛鉤。9月7日，市場公開信息顯示，濟南市國資委官網于9月5日發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優質存量房作為租賃儲備房源》。從同時發布的3份招標公告來看，濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資產運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。不過，該文當前已不在濟南市國資委官網顯示。

而在8月，湖州市房地產市場平穩健康發展聯席會議辦公室發布《關于持續促進我市房地產平穩健康發展的通知》，通知指出，降低預售申請條件，中心城市范圍內，對分期申請預售的項目，單次申領預售建筑面積從不少于2萬平方米調整為不少于1萬平方米（土地出讓合同有約定及尾期除外）。同時，鼓勵收購滯銷房，對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等。

此外，河北省邯鄲市磁縣發布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的十條政策措施》顯示，根據磁縣棚戶區、城中村改造需求，可購置存量商品房用作異地安置住房，或者提高貨幣化安置比例，積極盤活存量市場房源。房地產去化周期偏長的項目可申請轉化為保障性租賃住房，避免重復建設。

專家怎么看？

據中新社報道，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，特別是三季度以來，已有多城出臺鼓勵團購購房等政策，出臺城市多為三四線城市或二線城市的遠郊區縣，包括惠州、溫州、巴中、黃岡、承德、連云港等近20地。此番貴州為首個省級層面鼓勵團購買房的地區。

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廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，針對機關事業單位的團購買房，并不是新鮮事物，但在近期被頻頻提及。其背景還是因為多地商品房市場持續疲軟，購房團購能在短期內實現批量銷售，達到較好的營銷效果，還能提振市場信心。

李宇嘉認為，“購房團購”的最大看點有兩個：一是批量購買，二是優惠力度大。“購房團購”能在短期內消化更多房子，避免了出于保衛資金鏈的考慮開發商之間出現惡性競爭。一輪輪地“殺價”營銷，既違背商品房預售管理對于價格備案的規定，也會強化市場對于開發商“繼續降價”的預期。購房團購能一定程度上降低降價的“副作用”，避免比如：前期購房業主維權，以及土地市場進一步走弱等全鏈條負反饋循環。

陳文靜也認為，團購購房作為房地產調控的新措施，將對化解房地產庫存起到一定促進作用，預計將有更多城市推出相關政策。同時，政府仍需權衡提升銷售規模與維持區域價格穩定之間的平衡，保證地區房地產市場穩定健康發展。

中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，需要注意，由地方政府直接收購房產的落地難度較大，涉及到如何定價、如何選擇房源等很多問題。大部分收購的房產是用作保障房、人才房，或難按照市場價成交。

李宇嘉認為，現在各地有建人才房、保障性租賃住房等的需求，一些財政實力較強的地方政府可能會采用這回購待售商品住宅的模式，既幫助開發商回籠資金，也提振市場預期和信心。從效果來說，單一政策很難立竿見影。但它是一個積極的信號，與此前的稅收、金融等政策聯合起來，可以多措并舉提振市場情緒。

每日經濟新聞綜合中新社、證券時報、財聯社

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