底價轉讓3處項目公司 上海地產集團持續“縮骨減重”

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

近日，注冊在浦東新區三林路的上海宏昌置業有限公司（以下簡稱宏昌置業）完成股權變更，原母公司上海地產三林濱江生態建設有限公司（以下簡稱三林濱江）僅留下10%股份。

三林濱江的核心資產是上海市浦東新區前灘南側若干待開發地塊，其退出股份動作是控股股東上海地產（集團）有限公司“縮骨減重”的一個縮影。去年以來，上海地產集團掛牌出讓項目公司股權的總金額超過200億元，在前灘南的6個項目公司中，有2個已被底價轉讓，另有1個項目公司在掛牌尋買家。

10月18日，《每日經濟新聞》記者就頻繁轉讓項目公司的情況致電上海地產集團債券信息披露負責人，未得到相關回應。

被稱為上海“存量地主”的上海地產集團依舊面臨凈利潤腰斬局面。債券報告顯示，2022年上半年，公司歸母凈利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經營活動現金流凈流出43.38億元。

前灘南地塊賣給綠城

早在今年7月，綠城中國華東區域公司曾發布消息，成功競得上海浦東新區三林濱江10單元地塊。

這是綠城時隔5年重現上海的新項目。公開資料顯示，該地塊位于黃浦江濱江一線，北側即被譽為上海“第二個陸家嘴”的前灘。地塊分為21-03、21-05兩幅子地塊，用地性質為Rr1（別墅用地），共規劃約203套房源，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，套均面積約270平方米，限高18米。

據全國產權行業信息化綜合服務平臺披露，今年2月份，三林濱江開始掛牌轉讓宏昌置業90%股權及債權，最終7月19日以底價33.79億元成交。

截至今年4月底，宏昌置業的營業利潤是3.52萬元，凈利潤是3.52萬元，資產總計34.32億元，負債總計34.23億元。公司主要資產是三林鎮9街坊29/6丘地塊和9街坊38/2丘地塊的土地權證，土地用途均為普通商品房。

記者此前實地走訪發現，宏昌置業的兩處宅地資產位于規劃中的三林濱江南片區西區（也稱前灘南片區），所在區域是上海浦東新區陸家嘴-世博單元的重要組成部分之一，在11個分單元中規劃用地面積最大。目前，地塊周邊大部分建筑已完成拆遷，河道整治和公路建設基本完成，土地平整待開發。

三林濱江南片區現場 每經記者 劉頌輝 攝

據上海市規劃和自然資源局官網披露的《上海市浦東新區陸家嘴-世博單元規劃》，世博-前灘板塊定位為國際企業總部及組織機構的集聚區等核心功能，形成宜居宜業的綜合功能城市社區。三林濱江南片區西區則是規劃了多處低密度住宅地塊，容積率僅1.1-1.2，同時配套幼兒園和商辦項目。

隨著宏昌置業90%股權正式變更至綠城，三林濱江卻將進一步淡出前灘南片區。啟信寶顯示，三林濱江共有6個項目公司，其中2個分別已轉讓給中華企業和綠城，另有上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權以底價35.26億元在掛牌轉讓中。

盈利承壓

作為綠地集團的控股股東，上海地產集團在今年國慶前借款14.5億元，助力綠地集團保交付、穩民生等工作。同時期，支付40億元用于支付“21滬地02”和“21滬地03”兩只債券的利息。

債券報告顯示，截至今年6月底，上海地產集團的貨幣資金共計616.44億元，負債合計264.27億元。今年1-6月，公司實現營業收入81.98億元，同比減少32.16%；歸母凈利潤虧損4.9億元，同比減少526.75%；經營活動現金流凈流出48.38億元，投資活動現金流凈流出107.85億元，籌資活動現金流204.8億元。

記者獲得的一份國泰君安《2021年度發行人履約情況及償債能力分析報告》顯示，由于上海地產集團所處的行業特點，存貨在總資產中比重較大，速動比率近兩年均小于1，但是充裕的貨幣資金加強了公司償付能力。

根據報告內容，2021年度，上海地產集團經營活動現金流量轉負，主要系購買商品、接收勞務支付的現金和支付其他與經營活動有關的現金大幅增加所致；近年來，該公司加快項目拓展和土地儲備步伐，投資活動現金流持續凈流出，2021年較上年增加200.74%。籌資活動現金流入增加主要系吸收投資收到的現金增加所致。

據公司官方平臺發布的信息，在2022年中經營目標運行分析會上，上海地產集團總裁管韜萍明確提出，今年年初設定的計劃經營目標不變，集團上下務必按照既定計劃和目標任務，在下半年扎實抓好落實，確保主要經濟指標增長，資金回籠緊盯不放，管控壓縮成本開支。

市場面上，多位上海物業投資市場分析人士近日向記者表示，疫情影響導致上海大宗交易活躍度在三季度有所下降，交易進程延緩，投資機構對收購項目更為謹慎。預計今年內資買家活躍度更高，四季度表現將持續亮眼，但全年成交總額低于去年的千億規模。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝