房地聯動價21萬/平方米，上海這塊地有什么來頭？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 孫志成 蓋源源    

上海中心城區的“舊改大戶”楊浦區，如今以21萬元/平方米刷新了上海房地聯動價最高紀錄。

10月25日，楊浦區規劃和自然資源局公示，楊浦區平涼社區03B3-01地塊（平涼街道6街坊）歷史風貌保護項目實施主體為瑞安房地產和楊樹浦置業，持股比例分別為60%、40%。

來源：上海市楊浦區人民政府

這到底是個什么樣的地塊？

盡管當時業內人士猜測，按照當前土地市場的現狀，這一刷新“價格天花板”的地塊極有可能被央企、國企拿下，但從當時項目實施主體候選人公開遴選公告細節來看，瑞安拿下這一地塊也算是有跡可循：

由于涉及歷史風貌保護，遴選公告列明，申請人應符合以下條件：2021年度總資產規模不小于1000億元、凈負債率不大于60%、具備中國人民銀行認可的評級機構出具的主體信用評級等級證書AA及以上評級等，且近三年在本市中心城區自行開發的住宅項目建筑面積不少于10萬平方米、近三年在本市風貌區、風貌街坊內涉及歷史建筑保護項目的建筑面積，以及其他保護、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積，總計不少于5萬平方米。

記者留意到，繼2019年11月瑞安集團18.6億元成功投得上海普陀區鴻壽坊后，今年7月，上海普陀區鴻壽坊的最新規劃首次官宣，鴻壽坊位于普陀區長壽路，在此上海近代工業發源地的歷史街區，瑞安在保留歷史建筑肌理脈絡的同時，進行商辦綜合開發，項目建筑總面積8.8萬平方米（含地上地下），包括市集型的里弄商業及兩棟精品甲級辦公樓。

從上海新天地、蟠龍古鎮到百年鴻壽坊，瑞安在風貌保護開發方面積累了一定經驗。

而這宗地塊，大楊浦已經“盤”了6年。

位于地塊東南角的“汾州里”，是一條有故事的老弄堂。

根據上海地方志，“汾州里”建于1932年，占地865平方米，初名柏祿里，1950年改名“汾州里”。初建時為磚木結構石庫門房屋，抗日戰爭時沿許昌路、揚州路的房屋被燒毀，1947年又因火災燒毀一部分，僅存許昌路431弄2-18號房屋，其余房屋均是后來重建?，F有磚木結構二層樓石庫門房屋9幢，沿許昌路街面房屋5幢，弄內16、18號是第十帆布廠廠房，12、14號是汾州旅館，許昌路、揚州路口是楊浦區建筑材料公司中心店倉庫、揚州路275號是市紡織工業局環保研究所。

汾州里 每經記者 包晶晶 攝

2016年初，楊浦區提出舊改“決戰平涼西”；同年6月1日，平涼6街坊正式簽約首日達到生效比例條件，簽約率達94.51%，刷新楊浦征收基地首日簽約新紀錄。

《每日經濟新聞》記者在現場看到，平涼社區這一地塊可以說“其貌不揚”，西側是八埭頭濱江園，當時入市均價11萬元/平方米左右；西北側平涼路對面是翡麗甲第和首創天閱濱江，為東外灘地區的高端項目，目前二手房單價均為10萬+；東側，是大量舊改房屋和老破小。

東側的拆遷地塊現狀 每經記者 包晶晶 攝

西側白色高層即八埭頭濱江園 每經記者 包晶晶 攝

據每經品房小程序測算，首創天閱濱江當前二手房AI估值參考價格為145555元/平方米，在消費檔次、教育、地鐵、商務密度方面均接近滿分；翡麗甲第當前評估價格顯示為118951元/平方米，在消費和教育配套上稍遜。

這兩處次新商品房，目前已是東外灘區域高端改善型住宅的價格標桿，而如今新地塊21萬元/平方米的房地聯動價，不僅刷新了市場對房價的預期，更打開了對東外灘濱江保護性開發的無限遐想。

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僅楊浦濱江南段，規劃保護/保留的歷史建筑總計24處，共66幢，總建筑面積達26.2萬平方米，除此之外還保存了一批極具特色的工業遺存。例如，中國最早的鋼筋混凝土結構的廠房（怡和紗廠廢紡車間鋸齒屋頂，1911年）、中國最早的鋼結構多層廠房（江邊電站1號鍋爐間，1913年）、近代最高的鋼結構廠房。這些遺存都是中國近代工業史上非常重要的工業遺產。黃浦江沿岸的楊浦老工業區，被聯合國教科文組織專家稱為"世界僅存的最大濱江工業帶"。

出于風貌保護要求，該地塊位于局部風貌保護街坊，整地塊為肌理保護范圍，具體邊界以建設項目規劃管理階段審定方案為準。地塊內歷史建筑均為里弄建筑，總建筑面積約0.52萬平方米（以實測為準），具體保護更新方式以建設項目規劃管理階段審定方案為準。建筑檐口高度不超過12米、局部不超過15米?，F狀比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素應充分結合整體方案予以保留、更新。歷史建筑的地下各層空間建設范圍，根據工程可行性確定，具體以經批準的建設工程設計方案為準。

根據此前的遴選公告，項目設立了土地使用權底價，起始價為23.76億元，按底價計算，地塊樓面價為99868元/平方米。

記者|包晶晶?編輯|陳夢妤 孫志成 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：截圖

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