每日經濟新聞 2022-11-03 14:02:32
◎“房地產上市公司毛利率水平到達近年低點，凈利率水平逐漸向制造業靠攏，盈利規模受市場下行影響跌至近年低點，高投入高回報時代已經結束，行業已經進入低利潤時代?！?/p>
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
在短期市場還在觸底恢復的同時，房企的盈利空間還在繼續下探。
按照申萬行業（2021，僅A股）分類，共有106家上市房企披露了2022年三季報?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l現，在去年同期的上百家A股房企中，出現營業收入、歸母凈利潤同比下降的房企分別有43家、59家，而今年這兩項數據出現下降的房企分別增長了18家、19家。同時，今年包括龍頭房企萬科、保利在內，共有44家房企經營活動產生的現金流量凈額為負。
多位業內專家在接受記者采訪時表示，房地產上市公司毛利率水平到達近年低點，凈利率水平逐漸向制造業靠攏，市場處于筑底階段，但房企銷售改善還需要時間修復。房企應審慎研判當前的市場形勢和發展趨勢，在此基礎上做好預算管理，量入為出，維持現金流的高彈性。
Choice數據顯示，106家房企中有61家房企前三季度營收出現同比下滑，凈利潤實現正增長的房企僅30家，78家房企歸母凈利潤呈現負增長。另外，還有28家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。
這也反映了大多數A股房企的三季報業績現狀，無論是一貫的穩健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企，多數都不外如是，盈利能力持續下探成為普遍且還在持續的現象。
2022年前三季度，保利發展累計實現營收約1563.76億元（人民幣，下同），同比增長12.99%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個百分點。
同為央企在港股上市的中國海外發展前三季度營收出現19.73%的同比下滑，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營溢利為258.1億元，而去年同期的經營溢利為394.0億元。
招商蛇口前三季度營收同比增長9.45%，歸母凈利潤同比下滑52.18%。其在季報中解釋，主要原因之一是公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。
萬科亦在季報中提到，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，公司開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。
11月1日，同策研究院資深分析師肖云祥通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于受房地產市場反彈乏力的影響，房地產企業銷售持續承壓。雖然目前政策不斷釋放暖意，市場處于筑底階段，但房企銷售改善還需要時間修復，盈利空間有進一步被壓縮的可能。
當然，也有個別中小房企在前三季度營收和歸母凈利潤實現同比大增，如沙河股份、京投發展、天保基建等，但主要原因一方面是去年同期基數太低，另一方面這類房企受個別項目結轉情況影響較大。
以沙河股份為例，因項目未滿足結轉收入條件，其2021年前三季度歸母凈利潤處于虧損狀態。而今年因有項目結轉收入同比增加，導致歸母凈利潤暴漲693.84%。
11月2日，中指研究院企業事業部研究負責人劉水告訴記者，房地產上市公司毛利率水平到達近年低點，凈利率水平逐漸向制造業靠攏，盈利規模受市場下行影響跌至近年低點，高投入高回報時代已經結束，行業已經進入低利潤時代。行業出清完成后，房地產上市公司毛利率水平仍有可能回升。
即便大多數房企已大幅放緩拿地節奏，但受限于融資端的緊縮和房地產市場銷售面的壓力，現金流的穩定性和管理仍然面臨“大考”。據Choice數據，前三季度有44家房企經營活動產生的現金流量凈額為負，56家房企為負增長。
“經營性活動現金凈額為負數，在財務上反映的是經營活動產生的現金流流出大于流入。而在業務上反映的是銷售產生的現金流小于小于購買商品的投資支出。”肖云祥補充道，還是需要“開源節流”。首先，做好銷售工作。盡管市場較為低迷，但只有銷售產品才能獲得資金回流，這是最重要、最根本的。其次，合理投資。對于一些現金流非常緊張的企業而言，甚至需要戰略性的放棄投資，減少支出。
今年前三季度，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-41.75億元，同比下降442.36%，主要因萬科經營活動所流入現金大幅減少所致。同時，萬科對外投資支出減少，投資活動產生的現金流量凈額同比增長59.53%。不過從年度情況來看，萬科已經連續13年保持經營性現金流凈額為正。
值得注意的是，在萬科現金流量表中，“銷售商品、提供勞務收到的現金”這一項發生額同比下滑31.82%，去年同期這項收入還有兩位數的正增長。前三季度經營活動產生的現金流量凈額為負的保利發展，亦出現了同樣的情況，“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比下滑16.87%，去年同期也是正增長。
中小房企也不可避免地出現類似情況。京投發展前三季度經營活動產生的現金流量凈額-79.35億元，同比下滑244.71%，主要系年初至報告期末支付了地價款且較上年同期銷售商品收到的現金減少導致。而“銷售商品、提供勞務收到的現金”約33億元，同比下滑54.15%。
劉水指出，經營活動產生的現金流量凈額下降主要原因是房地產銷售回款顯著減少。受房企銷售大幅減少影響，前三季度銷售商品流入的現金較上年顯著減少，同時聯合營企業往來有關的現金也出現減少。
除了部分出險房企外，也有個別中小房企因內收到銷售回款增加使得經營活動產生的現金流量凈額大幅增長，如濱江集團經營活動產生的現金流量凈額同比增長504.01%，沙河股份同比增長185.86%。也因此這兩家公司在“銷售商品、提供勞務收到的現金”這一項均為正增長，增長比例分別為27.27%、9.9%。
“房企應審慎研判當前的市場形勢和發展趨勢，在此基礎上做好預算管理，量入為出，維持現金流的高彈性。”劉水最后表示。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945
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