提高業績目標后前9月完成率超七成 濱江集團為何走出獨立行情？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

今年前三季度，規模房企在市場下行中業績分化明顯。

部分房企得益于前瞻布局熱點城市、積極推盤去化，表現出較強的抗周期韌性；同時，這些房企還通過在公開市場大舉拿地，為后續市場修復階段奠定堅實基礎。

據中指研究院統計，在今年初公布銷售目標的15家房企，前10月目標完成率均值為58.8%，低于去年同期的78.5%。15家房企中，僅綠城中國、濱江集團、越秀地產和保利置業調高了目標增長率，其中濱江集團（SZ002244，股價9.42元，市值293.1億元）和越秀地產（HK00123，股價6.38港元，市值197.5億港元）目標完成率均超過70%。

查閱三季報及半年報不難發現，深耕熱點城市和穩健的財務成為這兩家房企逆勢增長的重要因素：濱江集團長期深耕杭州，越秀地產同樣重倉廣州和杭州，這兩座城市產業優勢突出，人口凈流入較大，市場需求潛力巨大。

銷售目標完成率超70%

中指研究院統計顯示，1~10月濱江集團與越秀地產分別實現銷售額1182.3 億元和922億元，分別位列百強排行第13和第17名，與去年末相比，排名分別上升了8位和17位。

年初，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2021年業績會上透露，2022年的銷售目標為1235億元，較去年實際完成1152億元提升7%。同時，越秀地產期內可售資源2146億元人民幣，預計整體去化率在58%左右。

濱江集團財務總監沈偉東則在業績會上表示，“2022年銷售目標定在1500億~1600億元，權益比例在50%以上。”這一銷售目標相當于微調了6.7%。

從實際完成情況看，市場整體環境仍不可避免地拖累了銷售。1~10月，濱江集團完成銷售1182.3億元，目標完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20個百分點。即便如此，這一完成率仍然高于其他頭部企業。豐厚的土儲為這一業績提供了強力支持，濱江2021年年報顯示，報告期內新增土地儲備項目38個，累計新增土地面積200.29萬平方米，其中35個項目分布在浙江省的8個地級市。

濱江集團董事長戚金興曾在網上業績會上回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，“在‘房住不炒’的整體調控政策下，浙江房產市場整體運行平穩，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”

越秀地產的進步則更加明顯，在15家企業銷售業績均落后于去年同期的情況下，越秀不僅實現了在目標提升7%的前提下完成率第一，銷售額更比去年同期增長了105億元，目標完成率也超越了去年1~10月份的水平。

土地市場表現出色

土儲帶來的先發優勢仍在繼續。興業證券在研報中指出，越秀地產聚焦一二線城市持續補充優質土儲，拿地強度行業領先；其中位于一線和二線城市的土儲分別占比49%和47%，一二線城市具備風險低、去化快的特點，為公司未來的銷售去化奠定基礎。

中指研究院1~10月份權益拿地金額排行榜，濱江集團以361億元位于第七、越秀304億元排名第十。

細分城市與區域來看，與濱江深耕浙江一地不同的是，越秀前10月在廣州共斥資128億元拿地，僅次于廣州地鐵排名第二；在南京拿地27億元排名第十。而濱江集團僅在杭州一地就斥資347億元拿地，高居杭州拿地金額榜首。

控制拿地成本也成為利潤的重要來源。興業證券研報顯示，越秀地產在非公開市場拿地占比過半，有效控制了拿地成本。截至2022年三季度，越秀地產通過公開市場和非公開市場所獲土儲的GFA分別占比43%和57%。“公司資源優勢明顯，非公開市場拿地力度強，有效控制拿地成本，預計能夠保持高于行業平均的毛利率，為未來釋放利潤奠定基礎。”

浙江證券研報顯示，濱江集團前三季度權益拿地金額361億元，全口徑新增貨值約1010億元，權益新增貨值552億元，拿地強度56.9%。“公司財務表現穩健，現金流量凈額增幅較大主要因為公司預收房款增幅較大。但疫情反復導致需求修復不及預期，需要防范杭州市場波動或基本面惡化的風險。”

融資成本占據優勢

記者查閱兩家企業財報發現，財務穩健、負債水平合理、融資成本低，為企業逆勢納儲創造了有利條件。

三季報顯示，濱江集團報告期內營業收入91.78億元，同比增長81.78%；歸母凈利潤7.72億元，同比增長了1243.67%。

濱江集團9月5日對外披露信息稱，截至2022年上半年末，公司有息負債規模558.07億元，權益有息負債486億元。有息負債中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%；扣除預收款后的資產負債率為65.47%，其中短期債務為占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現金短債比為1.11倍。

越秀地產資產負債率近年來逐漸提升，截至2022年6月末，資產負債率達到76.24%。

從融資成本看，越秀地產隸屬廣州市國資委旗下越秀集團。2019年又引入廣州地鐵為戰略股東，給公司融資帶來了便利。9月23日，越秀成功發行合計25.9億元公司債券，其中3+2年期品種發行規模15億元，票面利率2.78%，創下公司自2016年首次進入境內公開債市場以來同期限債券利率新低；5+2年期品種發行規模10.9億元，票面利率3.09%，也是5年期房地產行業公司債券歷史最低利率。

再看濱江集團，公告顯示，2017~2021年其融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%、4.9%。截至今年6月末，濱江集團平均融資成本為4.7%，較2021年末下降0.2個百分點。國金證券指出，在2022年下半年民營房企融資更加困難的背景下，濱江在三季度仍能正常公開發債，分別在7、8月各發行一筆公開債券，總額合計19.1億元，票面利率均在5%以下。

但同時，多家券商均提及杭州市場大幅下行帶來的風險，重倉杭州的濱江集團和越秀地產能否在四季度甚至明年繼續延續強勢增長，尚待觀察。