開盤去化觀察·綜述 | 部分熱點城市開盤去化率回調，仍有10城逆市攀升

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

今年的“銀十”，房地產市場仍處于下行趨勢。不過從銷售端來看，10月仍有9個城市的開盤去化率超過50%。

具體來看，據克而瑞統計，10月23個重點城市平均開盤去化率環比上漲的城市有10個，平均開盤去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均開盤去化率均超60%，杭州、無錫、上海、長沙、合肥和西安的開盤去化率均超50%。其中，杭州、上海、長沙、合肥等熱點城市的開盤去化率出現明顯回調。

從11月16日國家統計局公布數據顯示，10月70城新房價格環比下降的城市已增至58個，但部分城市仍然保持著市場韌性，如北京、合肥、成都、杭州、上海等城市，新房價格同環比雙雙上漲，開盤去化率均在50%以上。

多城開盤去化率頻繁波動

克而瑞調研數據顯示，10月31個重點城市平均開盤去化率只有38%。那么，北京等城市的開盤去化率為何能逆市攀升？

不過，在行業下行壓力不減、市場信心缺失、購買力減弱的當下，這些逆勢創造了高去化率的城市，有些在局部熱點的支撐之下表現亮眼，有些則已經顯示出一定的下行趨勢。

如北京，7月和8月的開盤去化率僅為22%和72%，在“金九銀十”的催化下，9月和10月的開盤去化率有所回升。從絕對值來看，《每日經濟新聞》記者根據中指研究院提供的數據測算，7月份以來，北京TOP10項目單月合計銷售額維持在50億-70億元，從成交結構來看，排在前三甲的“百億大盤”學府壹號院、中建壹品•學府公館和北京城建•天壇府均為改善型或高端住宅項目，帶動了整體去化率。

但事實上，項目間兩極分化極為明顯，1-6月份北京TOP10樓盤累計銷售額門檻值為25.37億元，4個月后的10月份，這一門檻值也僅為39.88億元，而連續三個月穩居第十名的“保利•錦上”，3個月間銷售額僅7.6億元。

深圳9月和10月的開盤去化率分別為46%和33%，深圳中原地產數據顯示，9月份深圳樓市供應量增加，20個項目取證，合計預售11054套新房住宅，新房交易量創年內新高。

與北京相同的是業績分化嚴重，深圳網紅盤華潤城一舉成為全國銷售冠軍，10個月累計銷售245.9億元，招商璽家園賣出111.37億元。單月數據看，“銀十”有8個住宅項目開盤，并誕生了兩個“日光”項目，光明中心區深業頤瑞府推售444套房源，開盤3小時清盤；南山西麗深鐵閱山境花園推23套現房尾盤，開盤約半小時售罄。但在龍華，“開盤售罄”已經許久不見。市場分化，也明顯拉低了深圳10月份的開盤平均去化率。

在此情況下，據CRIC調研數據顯示，重點31城周平均開盤去化率并不平穩，甚至波動巨大。9月末10月初，項目開盤去化率一度跌至15%。隨后，部分城市核心區域供應放量，適銷對路產品集中入市，結構性拉升了市場熱度，至10月最后一周，去化才穩步回升。

“結構性”拉升和平均開盤去化率的波動，一方面顯示了熱點區域、熱點項目的獨立行情，另一方面則反應了市場持續探底的趨勢。

部分熱點城市去化率回調

值得注意的是，杭州和上海雖然開盤去化率在10月份排在第四和第六，且7-9月的開盤去化率均超過60%，但10月份的開盤去化率均出現明顯回落，分別為58%和52%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜11月15日通過書面方式向《每日經濟新聞》記者表示，“近期核心城市政策出現松動，如杭州‘認房認貸’調整為‘認房不認貸’，北京通州臺湖、馬駒橋地區解除‘雙限購’政策。在市場信心較為脆弱的當下，監管部門釋放重磅利好，核心城市優化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。”

但政策刺激對于供應端的作用并不明顯。如杭州的“紅盤”影響正在減弱，10月北部新城、未來科技城等熱點板塊仍在持續供貨，但登記購房人數占比（占全城登記人數比值）由7月的70%下降至39%。10月購房中簽率上升12個百分點至47.7%，項目流搖率39.1%，“流搖”項目25個，達全年最高。

據克而瑞數據，10月份上海、杭州、長沙等城市均出現項目首開或加推當月基本售罄的情況，這些項目除了價格倒掛的豪宅外，也不乏剛需和中端項目，比如杭州杭騰未來社區等項目。

但隨著二手房市場下行加劇，上海的二手房價格10月份也出現首次環比由漲轉跌，“價格倒掛”優勢日漸式微。在9月份上海新開盤的35個項目中，價格倒掛項目僅剩3個，占比僅9%。

另一方面，大供應量也讓市場難以消化。以上海為例，上海中原地產市場分析師盧文曦對11月17日上午通過微信向記者表示，“開盤去化率下降主要是供應比較急，需求增長乏力。6月以后每月新推30多個樓盤，而市場并沒有達到火熱的局面，因此消化不了那么多的量，10月出現回調也屬正常。”

未來，如何在市場繼續探底的情況下保持項目去化率，成為擺在開發企業面前最大的難題。克而瑞數據顯示，從銷售情況來看，63%的熱銷項目都擁有不同程度的區位優勢，而且具有完善的配套設施和便利的交通。

11月16日，在中指研究院“2023中國房地產市場趨勢及投融資策略閉門研討會”上，有房企提出，在客戶需求端，收入預期下滑是制約市場恢復的重要原因，高能級城市政策需要進一步優化，未來產品策略也將偏向改善型產品和一二線核心地段產品。

“從市場情況來看，11月以來房地產市場銷售尚未出現明顯好轉，中指監測的重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，預計隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，年底全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄。”陳文靜補充道。

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝