微觀這一年?房企 | 中建玖合：一個新晉百強房企的高光與痛點：一宗新地，一把梭哈；一個老盤，一套網簽

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

幾天前，在多家機構發布的2022年房企銷售榜上，出現了一個相對陌生的名字——中建玖合。

中建玖合也發布了一張喜報，官宣自己首次躋身中國房地產企業銷售百強，2022年度銷售額突破204億元。

過去一年，這家中建二局旗下的地產公司，憑借開盤即罄的神盤玖合府在北京一炮而紅。該項目以超過80億元的網簽金額成為朝陽區年度銷冠，在年度項目銷售榜上則僅次于天壇府、學府壹號院、學府公館這3個百億大盤。

土拍市場上，中建玖合除了在北京大本營上演了一幕拿地3個月就開盤日光的高周轉經典案例外，還砸下逾64億元在上海拿地。

但中建玖合有一塊“心病”：其在北京打造的首個高端產品國望府并沒有取得預期中的好成績，入市兩年多僅網簽2套房，目前已經從期房轉為現房銷售。

3個月，網簽率92%

中建玖合的名字第一次出現在了2022年百強房企榜上，中指研究院給出的數據是204.4億元。

中建玖合這一年的高光離不開玖合府，一宗明星地塊，然后一把梭哈。

2022年6月1日，中建玖合以66.815億元加政府持有商品住宅產權份額10%的代價拿下太陽宮新區D區0210-029地塊R2二類居住用地。當時該地塊的競拍相當激烈，共有中海、金茂、首開+保利+建工聯合體等7方競爭，很快便達到了66.815億元的地價上限，之后進入政府產權份額階段，但很快又到達10%上限，最終中建玖合以搖號方式中簽。

來源：中指研究院

該地塊住宅樓面地價約8.8萬元/平方米，實際銷售均價約11.7萬元/平方米，相比周邊13萬元/平方米甚至更高價格水準的二手房，該項目被業內稱為“倒掛神盤”。

作為一個從掛地起就備受關注的項目，玖合府絲毫不缺熱度，比如茶水費傳聞、約不上看房、搖號直播畫面模糊等等，而開盤前挖出古墓更是將項目熱度直線拉升。

這些都沒有影響到玖合府的最終銷售。從公開資料看，玖合府去年9月30日開盤，當天412套房源全部售罄，實現日光。據北京市住建委最新數據，玖合府目前網簽套數379套，面積7.08萬平方米，成交均價約11.7萬元/平方米，據此計算的網簽金額約82.8億元，網簽去化率已達92%。

僅玖合府一個項目的銷售額，就占到了中建玖合年度業績的40%以上。

一年網簽1套

中建玖合在北京打造的第一個高端項目并不是玖合府，而是此前被寄予厚望的國望府。該項目于2020年8月入市，目前已經轉為現房銷售。玖合府和國望府是中建玖合在北京開發的兩大封面，其官方自營銷售平臺也僅展示了這兩個項目。

從北京市住建委截至2022年底的數據看，國望府網簽數只有2套，成交面積499.96平方米，成交均價6.89萬元/平方米，而備案價區間在8萬-10萬元/平方米。

來源：北京市住建委官網

與玖合府類似，國望府也曾“濃眉大眼”。

2014年4月，豐臺區長辛店辛莊村一期A-41等地塊上架，包括中筑置業、K2（即石榴集團）、中冶、保利首開聯合體、懋源、天恒等在內的13家房企參與競拍，觸碰合理價格上限后，中筑置業又競報了8.5萬平方米限價房，最終以21億元將該地塊收入囊中。

根據當時的媒體報道，該地塊商品住宅部分建筑規模共25833平方米，純住宅樓面價超過4萬元/平方米。而2021年北京首輪集中供地中金茂以37.1億元競得的長辛店朱家墳地塊，可售住宅樓面價只有2.94萬元/平方米。也就是說，同屬于長辛店區域，國望府地塊在拿地之初的成本就不占優勢。

不過拿地后不久，由于合作方退出，中筑置業也選擇了退地。2017年，中建玖合（當時名為中建地產）接手長辛店房地產開發項目，預計總投資43.7億元，未來可實現銷售收入54億元。但是按目前的銷售額計算，在國望府這個項目上，開發商的達標率并不理想。

根據中建玖合官方營銷平臺，國望府推出的產品有主力合院、明星合院、疊拼，疊拼最高總價2600萬元，主力合院最高總價4000萬元，明星合院最高總價8000萬元。但目前第三方平臺的銷售均價是7.6萬元/平方米，低于備案價區間。

除了高端定價和不斷改變的營銷方向，國望府為外界所知的，還有長達一年多的零網簽和突破零網簽之時的尷尬。結合2021年11月項目達成1套網簽，以及最新的網簽數據，國望府2022年的網簽數量為1套。

國望府的難處在于，這個豪宅項目本身被回遷房和限價房包圍。比如紅山郡，貝殼顯示的二手房均價也就3.5萬元/平方米；而價格最接近的新盤熙悅天寰均價約6萬元/平方米，沒有倒掛空間。

2022年12月已經是國望府的交房時間了，但項目操盤手或許還需要構思新一輪營銷方式，畢竟北京市場不缺豪宅購買力。

從低調走向臺前

作為中建二局全資持有的地產開發子公司，中建玖合總部位于北京，前身為中建地產，2021年8月改名中建玖合。

中建系房地產開發商向來低調，但這兩年的房地產行業背景之下，除了帶頭大哥中海地產，與中建玖合師出同門的中建智地（一局）、中建壹品（三局）、中建信和（五局）、中建東孚（八局）等也紛紛走向臺前，在土拍和銷售市場初露崢嶸。

據中指研究院2022年房企拿地百強榜（權益金額），中建玖合以131億元排名第22位；新增貨值（全口徑）261億元，排名第48位。而在北京區域，中建玖合以67億元拿地金額排第7位。

來源：中指研究院

除了北京大本營這輪拿地3個月就開盤日光的高周轉，中建玖合在上海市場也砸下了重金。2022年9月26日，中建玖合64.36億元獲取上海嘉定未來城市理想單元地塊房地產開發項目，共包含6宗土地，總占地面積約14.16萬平方米，總計容建筑面積約36.86萬平方米，總投資額達117.34億元。

從今年的整體拿地情況看，中建玖合（22位）在局屬幾家公司中排名第一，接下來是中建東孚（35位）、中建三局（44位）、中建八局（54位）、中建智地（91位）。

來源：中指研究院

而在2022年整體業績方面，中建玖合（204.4億元）以不到1億元的微弱優勢領先于中建智地（203.8億元），排在第87位；中建東孚（505.2億元）排名最高，第42位；中建壹品（401.8億元）和中建信和（286.9億元）分別排在第52位和第75位。

可以預見，在接下來的各大房地產榜單中，中建系房地產公司將成為?？?，而如果再加上中海地產，各項指標將穩居行業第一。

光大證券在研報中指出，中國建筑在建筑業、房地產行業的競爭力無可撼動，地產業務方面，行業下行期公司拿地力度加大，或將在行業底部實現逆勢擴張。

在講求業績排名的中建集團內部，幾大工程局之間的競爭已達白熱化，如今再加上房地產板塊，同門間的業績比拼勢必更加激烈。項目的暢銷和滯銷自有原因，但于中建玖合，“一宗重地，一個大盤，一把梭哈”已經成功了一次，2023年能否總結經驗并予以成功復制將是很重要的命題。

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封面圖片來源：攝圖網-501535931