每日經濟新聞 2022-12-15 19:20:27
◎回顧廣州今年的四批次集中供地出讓情況，從第二批集中供地開始取消了多項嚴格的土拍規則，如“競自持”“限制購買群體”等，變相降低了拿地門檻，但民營房企依舊缺乏拿地熱情，拿地主角依然是央企國企或城投公司。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
12月15日，因僅出讓6宗地塊且其中一宗流拍，廣州今年第四批集中供地很快以總成交金額191.2億元收官，其中保利拿下的天河一宗地塊樓面價進入廣州樓面價TOP10行列。
據《每日經濟新聞》記者統計，2022年廣州總共四批次集中供地攬金約1220億元，有三宗成交地塊接進入新廣州樓面價TOP10行列，一宗地塊以高總價躋身廣州歷史上宅地成交總價TOP2。同時，中心區天河還有兩宗地塊都出現流拍。
多位廣州業內人士當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從第四批集中供地結果來看，“兜底”很少，基本都是市場行為，趨勢在理性向好，而且拿地企業中也出現了民企。
在第四批集中供地出讓中，越秀以底價拿下番禺和海珠兩宗地塊，其中海珠地塊要求配建197平方米回遷安置住宅。
另一宗白云的安置房用地則由中建國際以總價16.35億元拿下，競安置房回購價格17100元/平方米。由于該地塊建成后的安置房將由白云區政府制指定單位回購用于拆遷安置，不愁銷售，房企本質做的是代建業務，但這宗地塊卻成為本次土拍中競爭最激烈的，吸引了三家企業報名競拍，共經歷了9輪報價。
廣州第四批集中供地成交情況 來源：卓越評估整理
中指研究院土地事業部負責人張凱12月15日通過微信向記者分析指出，在市場充滿不確定性的當下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風險、低收益的地塊。
天河區的中鐵物流園地塊是本輪供地中拍賣總價、樓面價最高的地塊，最終以95.8億元被保利收入囊中，折合樓面價45915元/平方米，也刷新了廣州樓面價TOP10，排在第八位。
保利在該地塊附近還有一個在售新盤項目僑鑫保利匯景臺，目前在貝殼平臺的參考均價為136000元/平方米，而附近二手房匯景新城龍熹山今年10月的參考均價為89460元/平方米。
值得一提的是，本輪廣州集中供地出讓中出現民企身影。民企方圓聯合黃埔區區屬國企知識城投資拿下黃埔區CPPQ-A5-1地塊，成交總價為37.9億元，折合樓面價19207元/平方米。
合富輝煌廣州公司副總經理、廣州市房協專家委員會委員梁仲賢12月15日通過微信向記者表示，此前的土拍很多都是有兜底的。但這一次可以看出，基本上是市場行為。這也跟市場回暖是相關的，當然，這次政府推出的這幾塊地還是很優質的。
“市場是理性的，不會像2020年、2021年那樣存在瘋搶的狀態，經過這一輪調控之后，無論是市場的購買氛圍，還是發展商拿地的情緒，相對來說還是理性的，理性的市場才可能長期發展。同時也證明，政府的定價還是非常精準的。”
據合富輝煌統計，此次拍地之后，今年廣州的集中供地出讓也正式結束。與去年對比，今年的集中土拍成交率有所提升，但是總體出讓面積與總額有所下降。今年廣州總共四批次集中供地成功出讓48宗地，成交建面819.8萬平方米，相比去年（1382萬平方米）下降40%；成交總額1220.97億元，相比去年(1779億元）下降31%。
記者梳理發現，今年廣州四個批次的集中供地出讓中，有三宗成交地塊接連刷新廣州樓面價TOP10，一宗地塊以高總價躋身廣州歷史上宅地成交總價TOP2。但同時，中心區天河還有兩宗地塊出現流拍。
在第四批集中供地中，天河區梅花鋁廠地塊（占地約7.4萬平方米，計容建面約14.2萬平方米，起拍總價53.6億元，起拍樓面價約37622元/平方米）在開拍前雖然有多家房企報名，但因無人出價而流拍。
記者注意到，該地塊競得人須按地塊原權屬人提供的具體戶型要求無償配建314套安置房源，且須按按精裝修標準交樓（裝修標準不低于1500元/平方米）。
而與該地塊一路之隔的，就是越秀在今年7月廣州第二批集中供地拿下的天河區燕塘地塊。彼時，燕塘地塊受到多家房企熱捧，經過54輪報價后觸頂15%溢價率進入搖號環節，成交總價達到81.19億元，折合樓面價50842元/平方米，躋身廣州樓面價TOP6之列。
越秀的操盤速度也很快，燕塘地塊項目案名為越秀天河和樾府，項目已經在本月初入市銷售，均價約在7.2萬-8.5萬元/平方米。
回顧廣州今年的四批次集中供地出讓情況，從第二批集中供地開始取消了多項嚴格的土拍規則，如“競自持”“限制購買群體”等，變相降低了拿地門檻，但民營房企依舊缺乏拿地熱情，拿地主角依然是央企國企或城投公司。雖然“過江龍”武漢聯投在第三批集中供地中有所斬獲，但其也屬于“國家隊”。
從市場端來看，11月受疫情影響，廣州市場仍處于下行周期。廣州中原研究發展部指出，截至11月末，全市庫存量1244.5萬平方米，去化周期19.4個月。受客觀因素影響，新房成交放緩，庫存量及消化周期均創近一年以來新高。進入12月，廣州市場的回暖氛圍開始逐漸顯露。
“整體看，目前市場基本面向好，后市或會延續目前的成交勢頭，二手成交將持續上漲。即使撇開政策面的刺激，當前廣州市場處于較佳的‘窗口期’——開發商沖刺年終業績，愿意以價換量。”
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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖
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