深圳新房市場低迷持續 二手房成交量連漲3周

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“指導價更不更新不清楚，業主心態更新了。”王超然是深圳某大型連鎖中介的經紀人，長期奔走在市場一線。不過讓他沒想到的是，深圳二手房參考價發布兩周年后的僅半個月時間，市場各方的博弈心態已經發生了顯著變化。

春節后，深圳二手房成交量快速回升。深房中協會數據顯示，春節后首周（1月30日~2月5日），深圳二手房（含自助）錄得560套，環比增長214.6%；第二周（2月6日~2月12日）達784套，環比增長40.0%；第三周（2月13日-2月19日）則錄得881套。按此預計，2月份深圳二手房成交量有望突破3000套。

而新房市場仍然表現不佳。據深圳中原地產研究中心統計，上周（2月13日~19日），深圳全市新房住宅共成交482套，環比下降6.8%；成交面積51944平方米，環比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍處于近年來市場低位。

業主紛紛上調掛牌價

在王超然觀察看來，春節前后成交的多是小區低價急售房源，那時他還堅定地判斷，業主想要賣掉房子，只有降到買家可接受的價格，也就是所謂低價筍盤。

與2022年機構統計的近9成購房者以接近參考價成交的情況不同，深圳的二手房市場風向在近期正悄然變化。

“現在價格在往上走了，但是筍盤去化（賣）掉了，再讓他們往下降很難，就是緩漲了一小波吧，三五十萬的一個漲幅。”王超然表示。

在采訪過程 中，深圳多位中介人士和購房者向記者表達了同樣的感受。有經紀人告訴記者，此次深圳二手成交明顯變快的是核心地段的剛需樓盤，價格雖然有漲，但幅度也并不算太高。

“最近好多都是反價成交的，并且業主還不是特別想賣。”深耕南山區的中介負責人陳鑫在2月22日接受記者電話采訪時表示，最近房價反的還比較嚴重，前海的二手房真實成交價已經漲了10%了。

“像南山區前海諾德小兩房戶型，最低點成交價在520萬~530萬元，現在已經到580萬元左右。中海陽光玫瑰園之前也是最低這個價，現在成交到570萬元左右了。”陳鑫強調，現在主要是核心地段的一些剛需樓盤好賣，而且價格漲起來是可以成交的。而非核心地段的樓盤，包括一些大戶型，現在還是不行，如豪宅反價的就相對較少。

“這樣一來，可能深圳又不會出政策了。”談及后市走向，陳鑫這樣認為。

記者在采訪中還注意到，南山區前海片區的一套房源，近期在中介平臺上顯示有過兩次調價。經紀人反饋稱，“業主這兩天將房價上調了40萬，目前掛牌售價為660萬元。”而在南山科技園片區，原本1月初掛牌出售的一套兩房戶型，近期也被下架，經紀人解釋稱“房子業主暫時不賣了”。

據深圳中原研究中心統計，2月份以來深圳共有733個樓盤掛盤價上漲。從片區分布來看，南山區漲幅樓盤最多，共有178個樓盤上漲；其次是龍崗區與羅湖區，分別有133與130個樓盤上漲。

值得一提的是，掛盤價上漲最高的是位于鹽田區鹽田港片區的東海麗景花園二期，掛盤價上漲了29.3%；另一個漲幅在20%以上的樓盤是羅湖區洪湖片區的同樂大廈，漲幅達到了27.5%。

也有樓盤二手房降價出售

位于南山區科技園片區的華潤城，向來被認為是對樓市的變動比較敏感的小區。

近日社交平臺上有消息稱，“2月8日，華潤城1期89平3房，中間樓層，西南向，滿五唯一，成交價在1420萬。而在去年12月中旬，同一棟同一戶型，樓層只差2層，成交價在1290萬元。相比去年底成交，漲了約130萬元，漲幅為10.1%左右。隔天，潤府1期又成交了一套同戶型89平3房，成交價在1450萬元，相比去年底，漲幅為12.4%左右。”

有經紀人向記者提供了一張成交記錄截屏印證了上述消息，說確實是成交了兩套，“我們去年最低的成交價在1250萬。”

對于近期深圳二手房市場的變化，也有購房者表示不理解。郭先生在小區住戶群里發表近期的市場觀察說“南山小區在漲價，同事說他們那邊都漲價，我們小區一直降。”群內多名住戶復制跟帖詢問“漲價的理由是啥？”

據樂有家研究中心調研分析，當下深圳市民對“二手房參考價調整”及“降低房貸利率”的呼聲最高，其次為“降低二套首付”“認房不認貸”。

而在深圳二手參考價發布兩周年之際，深圳市住房和城鄉建設局工作人員此前在接受南都記者咨詢采訪時表示，“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。”

在樂有家營銷副總裁劉理琴看來，2022年這是其從業20年來經歷過最慘的市場。據樂有家研究中心統計，深圳二手交易量創20年來最低谷，2022年跌幅收窄，2021年同比下跌57%，2022年下跌47%。2022年深圳二手房源高峰期有超10萬套在售，成交周期達到了近5年的高峰153天。換言之，從業主掛牌到最終出售，平均需要5個月的時間。

“隨著強調房地產是支柱產業，北京臺湖、馬駒橋取消‘雙限購’，上海臨港新片區社保滿1年即可購房，廣州悄悄放開二手房參考價，深圳二手房參考價已做好新一版方案等利好傳出，預測一線城市（調控政策）會出現實質性松動。”劉理琴認為。

也有多名業內人士在接受記者采訪時表示，預計深圳二手房市場轉向后，政策調整出臺概率會降低，而當下隨著筍盤逐漸消失，把握購房窗口期也變得至關重要。

不過從全國層面來看，當前熱點城市回暖趨勢的延續性仍需持續觀察。據中指研究院分析，若熱點城市回暖趨勢延續，市場情緒進一步回升，部分城市有望出現“小陽春”行情，進而帶動整體市場企穩恢復，當前可能更重要的是要恢復居民置業信心。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端2月22日則通過微信向記者表示，2022年末政策利好頻出持續修復行業信心，但由于前期市場調整幅度較深，回暖恢復仍需時日。相關政策效果顯現亦需要時間，預計2023年房地產行業仍處于修復期。

（應受訪人要求，文中王超然、陳鑫為化名）