中央國企份額提升、商業“輕重并舉”，2023房企百強將“推動行業重歸上升周期”

2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京隆重召開，會上發布了《2023中國房地產百強企業研究報告》，《2023中國商業地產百強企業研究報告》也一同公布。

百強企業中央國企份額提升

2022年，雖然房地產政策不斷優化，但政策效果尚不明顯，房地產市場供需兩端均未明顯恢復。

從統計數據看，全國商品房銷售額為13.3萬億元，同比下降26.7%，銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%。具體來看，上半年繼續延續調整態勢，5~6月疫情影響逐步弱化疊加熱點城市優化政策效果顯現，市場表現邊際修復；三季度受季節性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場成交活躍度再次下行；年底房地產市場銷售也并未出現明顯好轉。

隨著房地產市場下行壓力持續，百強企業集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢。2022年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

在行業整體承壓的背景下，央企國企的發展明顯好于預期。

廣州城投地產總經理倪章軍表示：“廣州城投地產作為城投集團旗下置業板塊，發揮‘商住地產+城市更新+住房租賃’三大體系融合發展特色，聚焦商住地產，近幾年實現了總開發量突破480萬平方米、貨值突破1100億元，開發建設了超20個精品房地產項目；已建設‘租+購’保障性住房總建筑面積超650萬平方米，已建成保障性住房約7.13萬套；全力推進黃埔區廟頭村舊村改造，并加快推進增城團結村等城市更新項目。”

事實上，2022年百強企業中央國企數量增加16家至70家，銷售額占比提升6.1個百分點至57.9%，市場份額持續提升；民營房企銷售額占比下降7.0個百分點至25.0%。

頭部房企地位強勢、百強企業中央國企份額提升，均延續了近兩年行業整體發展趨勢。TOP10企業市場份額近年一直在20%以上，2022年在市場下行期更是由降轉升；百強企業中央國企數量及份額在2021年大幅提升后，2022年繼續保持上升勢頭。

城市方面的分化在加劇。2022年，百強企業聚焦核心城市群，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比近七成。具體來看，2022年百強代表企業于北上廣深四個一線城市銷售貢獻率都實現增長，其中北京與上海銷售貢獻接近10%。二線城市中杭州與南京銷售貢獻率小幅下跌，但仍維持了較高的銷售貢獻率，僅次于北京與上海；西安、蘇州、成都、濟南、青島等城市的銷售貢獻率有所提高。

談到熱點城市成都，成都城投置地（集團）有限公司黨委書記、董事長漆靜濤就表示：“1~2月份整個成都無論是新房市場還是二手房市場，從實際成交的數據上來看都非常的亮眼，市場信心正在重構和重建。”

面對2023年，《2023中國房地產百強企業研究報告》指出，百強企業要抓住政策窗口期，靈活應用政策工具應對自身問題，提升資產負債表的抗壓性，保證經營預期的穩定；順應行業發展趨勢，結合市場需求探索行業發展新模式，提升未來發展預期，推動行業重歸上升周期。

談及未來，漆靜濤還是很樂觀的：“我們將針對三個產業鏈的戰略來發力，一是地產加科技，二是地產加運營，三是地產加資本這三種模式。對于2023年，我們還是對整個成都的房地產市場充滿了信心。”

倪章軍也表示：“將以‘繡花’功夫推進城市更新業務，全面參與廣州新一輪城市更新，圍繞對城市重點功能片區的新改造模式，統籌推進廣州火車站、火車東站等核心片區連片改造，助力提升城市綜合能級、提升城市功能和品質。”

“輕重并舉”是行業的共識

商業方面，《2023中國商業地產百強企業研究報告》表示，2022年由于疫情的影響，實體商業的客流量減少，商業項目的收益下降，商業地產企業的收入受到壓力。這些因素導致百強代表企業的租金收入增長放緩。2022年，百強代表企業經營性物業的租金和運營服務收入平均為29.0億元，同比上漲6.3%，但比2021年降低了19.0個百分點。

從成長性方面看，“輕重并舉”是行業的共識。

2022年300城商辦用地供需都減少了，代表企業一般暫停獲取純商辦用地。存量市場上收并購交易不活躍，部分代表企業“積極看機會，謹慎做決策”。不同的是，2022年商業地產百強代表企業在輕資產方面持續發展，不斷提高運營能力，實現多渠道拓展。

恒太商業管理集團有限公司董秘蘭天表示：“商管行業從目前來看集中化的趨勢會加強，未來會更加專業化，我們作為主打輕資產模式的專業商業公司，在未來2~3年可能會發展得更好更穩定一些。”

從經營質量方面看，百強企業重點項目平均出租率下降，經營壓力增大。零售商業方面，代表企業采用穩健的經營策略，在企業層面加大數字化建設力度，在項目層面提升消費者粘性，并通過幫扶為商戶創造價值。辦公物業方面，由于租賃需求低迷，代表企業加強產品品質，并以細致化服務促進項目穩定運營。

展望未來，經過三年疫情洗禮，2023年將是我國全力推動經濟修復的一年，消費將進一步發揮經濟增長主引擎的作用。

蘭天表示：“雖然目前消費有待修復，但我們還是看到了一些機會，尤其在中小城市，其實在三線城市和一二線城市其實沒有很多的信息差，很多社交平臺其實把很多新的一些理念都分分鐘迅速傳到中小城市，所以我們看到了很明顯的消費的迭代，還有消費的創新，這就帶來了很多品牌和服務的創新性機會了，所以我們對中小城市的實體商業是非常樂觀的。” 文/王西嶺

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