房企的商業生意| 龍湖商業：2022年商場收租94.3億元，今年要“逐步把出租率抓上來”

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

4月18日，在上海今年首批集中供地首日出讓中，龍湖和建華聯合體以底價24.7995億元競得上海嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計容建筑面積116703平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，42-07是商辦地塊，計容面積4.44萬平方米，商業60%、辦公40%。也就是說，龍湖又要在上海打造商業項目了。

早在十幾年前， 龍湖管理層便提出要“持商業”。在不久前的2022年度業績會上，龍湖董事長兼CEO陳序平更是表示，“預計在未來五年以內（非地產開發）利潤占比非常有希望達到50%以上。”

可見，商業等非地產開發業務正在龍湖的戰略中變得愈發重要。

商場租金收入連漲5年

作為龍湖旗下最為響亮的商業地產品牌，“天街”的名氣甚至要壓過龍湖旗下各類房產品牌系。

“自從麗澤龍湖天街開業之后，這里就成了（我購物的）第一選擇。我覺得區別于其他商場，這家天街最吸引我的優勢，一是區位交通方便，但地鐵出入口還不能直接進入這一點略有欠缺，不過瑕不掩瑜；二是空間感很棒，尤其是燈光設計和整體配色，出門還可以欣賞麗澤商務區建筑，讓人心情愉悅；三是垂直動線設計合理，且購物中心將寫字樓包含在內，設有直通電梯和通道，電梯速度非?？?；四是洗手間十分干凈整潔，且類型齊全，設置合理。”

4月19日，北京的田女士通過微信向《每日經濟新聞》記者談了自己對龍湖天街的看法，“從吃喝玩樂的角度看，吃喝方面的品牌引入較多，比較能滿足個人需求；而玩樂方面感覺品類不如其他競品豐富。此外，外部交通動線設計方面，比如地面人車分流、出租車等候點等細節上還有待完善。”

北京麗澤龍湖天街現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

對于目前北京的龍湖天街，田女士表示，“給我的感覺是整體設計上比較有特點，品牌認可度高，但是相互之間差別也不小，個別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位，屬于去過一次就不太愿意想再去第二次的那種。”

事實上，商業等非房地產開發業務目前在龍湖的業務構成中顯得愈發重要。

龍湖在2022年的合同銷售額為2015.9億元，而在2021年龍湖則實現了合同銷售額2900.9億元。這也意味著，與2021年相比，龍湖的合同銷售額下降了約30.5%。

但另一方面，2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%，近5年的復合增長率達27%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。這在龍湖2022年2505.7億元的營業收入中，225.4億元的股東核心凈利潤就越發凸顯了。

近5年龍湖商場租金收入情況 來源：企業年報

今年1-3月，龍湖實現經營性收入約62.5億元（含稅），其中運營收入約為31.9億元（含稅）、服務收入約為30.6億元（含稅）。

這個數據也符合龍湖所說的“商業是業績的壓艙石”。

同時，陳序平的精力也更多放在了商業等非房地產開發類業務上，在業績發布會中，他回答的都是此類問題。

談及龍湖經營性業務的運營及服務方面，陳序平表示，“未來，這兩個業務能給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業務利潤占比是27%，我們預計在未來五年以內利潤占比是非常有希望達到50%以上的，這應該也會是行業頭部企業中為數不多的。非地產開發利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。”

在陳序平看來，“目前龍湖經營性利潤占比大約為27%，對未來5年非地產開發利潤占比預計能達到50%以上還是很有信心的。”

“逐步把出租率抓上來”

值得一提的是，4月18日龍湖拿地，也是該公司連續第3年加碼上海。

2021年，龍湖以聯合拿地方式獲取上海江橋的商住辦地塊及自貿區臨港新片區純宅地，即現在的龍湖南山虹橋天璽領峯、國貿象嶼龍湖•星璟原項目；2022年，龍湖競得松江廣富林純宅地，后開發了龍湖松江•御湖境項目。

近期龍湖拿地意愿明顯提升，陳序平此前曾表示，“土地的獲取將有常態化的機會，行業共識是往高線城市聚焦，我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局。”

龍湖高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，“在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。”

截至2022年末龍湖商業投資情況  來源：企業年報

在北京，龍湖目前有包括亦莊天街在內的7座天街、1座星悅薈。全國來看，龍湖商業已在全國32座城市累計獲取139個項目，推進高能級城市的網格化布局，截至2022年12月31日，龍湖已開業商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%。

根據年報，2023年龍湖預計有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長沙芙蓉天街等商業項目開業，另有無錫錫山天街、廈門集美天街等19座商業在2024年及以后開業。在業績會上，龍湖方面提到，“今年龍湖預計新開商業項目11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。”

對于2023年，陳序平表示，“龍湖商業會逐步把出租率抓上來，出租率爭取在半年的時候重新回到正常水平。同時，結合現在整個疫情后大家關于消費習慣，包括不同客群對消費業態的需求變化，也在做產品的迭代和品牌的提升，包括一些商家組合的煥新，這塊我們還是非常非常有信心的。”

值得注意的是，陳序平此前曾說過，“我們選擇了一條更為辛苦的路，在降負債的同時增加利潤，相當于在體重不增的情況下去增肌，這需要更加的自律，更加注重資產質量。”

可以看到，龍湖的商業生意是其“辛苦的路”中的重要一環。

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封面圖片來源：每經記者 楊昕怡 攝