每日經濟新聞 2023-05-19 22:14:04
◎“目前在惠州‘降價讓利’是開發商的重要營銷手段，也較為常見，跟開發商賣房的迫切度有關。但在市場環境不算特別好，經濟環境仍在恢復的時間點，‘降價讓利’的成效開始遞減。目前大亞灣的成交均價在1.5萬-1.7萬元/平方米，像臻悅府這類賣7000+元/平方米的，已經算片區里比較低的價格了。”
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
“惠州降價最狠的樓盤，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀錄。”
5月以來，多個平臺都能看到中介對惠州市大亞灣區這個樓盤的推薦，理由也相當一致。
“目前低樓層價格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米。”
5月16日上午，大亞灣區澳頭安順四路7號海倫堡·臻悅府項目置業顧問劉正凡向《每日經濟新聞》記者介紹了項目具體情況。
惠州本地媒體惠民之家數據顯示，臻悅府備案均價為14741元/平方米，就算按7200元/平方米較高價計算，那也相當于該樓盤價格直接打5折。
不過項目工作人員表達了不一樣的口徑：“目前已經下調了備案價，降到了現在的9000-10000元/平方米。”
換言之，如果以售價與最新備案價進行對比，并沒有所謂的5折這么夸張。
對此，《每日經濟新聞》記者先電話咨詢了惠州市住建局房管科，對方表示因項目在大亞灣，建議向大亞灣房管局了解情況。隨后記者撥通大亞灣區房管局電話咨詢項目情況，工作人員表示：“房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽。”
惠州某在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝
臻悅府距離深圳坪山約20公里，開車到深圳福田約1個小時，此次在售的為1-2棟住宅，戶型建面約77/86/87/98/99/100平方米。
記者在惠民之家查詢了解到，臻悅府開發商為惠州市廣匯豐置業有限公司，備案均價為14741元/平方米，總戶數825戶。
目前在售的臻悅府1棟共計150套房源，147套可售，3套為非可售（保障性住房）。最低備案價為頂層26樓，備案單價為13511元/平方米，得房率約80%。
而5月以來，不少房產中介對該樓盤展開了新一輪宣傳，“48折”“6字頭”“人氣爆款”“火熱搶藏”等字眼頻現。
據大亞灣房產中介陳平介紹，“這個樓盤單價最低6600+元/平方米，不過是低樓層，算下來相當于打了4.8折。”
在陳平看來，開發商是否愿意讓利，跟他們的成本價有很大關系。“折扣只是表象。通常來說備案價高，折扣就可以更低；備案價低，折扣就沒那么大。”
“這個項目的開發商是海倫堡，如果你擔心民營房企會存在交付顧慮，也可以選擇附近的央國企，也是準現房，7折左右，也是六七千元的單價。”陳平提到，現在想在惠州選擇折扣較大的樓盤相對容易，“很多都是6折，8折再送兩成首付的，折后6500元-15000元/平方米都有。”
而對于市場擔心的交樓、備案等問題，劉正凡解釋稱，“目前房子1棟到8棟都已經全部封頂，外立面也已經基本做好。1棟是毛坯交付，所以基本是準現房了，不存在難交付的問題。另一個就是備案，1棟我們已經重新去房管局備案過了，價格在9000-10000元/平方米的樣子，所以現在單價賣7000多元是合規的。而且現在合同都是由房管局那邊出的，可以直接備案。”
對于置業顧問口中提到的重新備案，記者多次登錄大亞灣房管局預售查詢網站查詢，但始終顯示登錄異常，而惠民之家網站顯示臻悅府的備案價仍為14741元/平方米。
房企“讓利”促銷，在惠州房地產市場并非個例。
正如陳平所說，“推出特價房、贈送停車位、購物券的樓盤比比皆是，目前在市場上能找到較多6-8折的房源。”
記者注意到，早在4月底，惠州部分片區還出臺了相關刺激樓市成交的政策。比如，惠陽區首套住房商業貸款最低首付比例由30%下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%；對城鄉居民在惠陽區內購買商品住房給予特價、團購折扣，折扣可低至8折，具體折扣點數以雙方買賣合同簽約為準。
市場層面，5月以來，惠州的開發商也使出花式營銷手段。如梵高的花園部分產品8.5折優惠；中駿·雍景府最高立減61萬元，相當于6.2折；金悅華府，推出單價8xxx元/平方米優惠，還送40年車位的使用權。
房企的“讓利”行為，也在一定程度上使得惠州樓市成交有所回升。
據克而瑞，4月惠州商品住宅56個項目供應超百萬平方米，共9850套，環比持續上漲62.5％，但與去年同期相比下降9.5％；網簽共5425套，環比下降36.1％，但同比上漲53.3％。
從供應情況來看，惠州樓市今年3月以來供應量開始出現顯著上漲。
據樂有家，4月全市新增供應高達8563套，環比大漲72%。
目前，惠州整體網簽均價為13542元/平方米，成交均價排名前三的片區分別為大亞灣片區、惠陽區和惠城區，成交均價為17179元/平方米、14861元/平方米和13418元/平方米。
此外，目前惠州整體上也呈現出去化周期較長的特點。據惠州合縱聯行數據，目前惠州的庫存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2月。其中，庫存量最大的正是大亞灣片區，達336.3萬平方米。
5月16日下午，美聯物業華南戰略董事總經理江少杰接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，“目前在惠州‘降價讓利’是開發商的重要營銷手段，也較為常見，跟開發商賣房的迫切度有關。但在市場環境不算特別好，經濟環境仍在恢復的時間點，‘降價讓利’的成效開始遞減。目前大亞灣的成交均價在1.5萬-1.7萬元/平方米，像臻悅府這類賣7000+元/平方米的，已經算片區里比較低的價格了。”
（應受訪者要求，文中劉正凡、陳平為化名）
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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