每經熱評丨規范房產經紀服務要“紅頭文件”，也要市場選擇

每經特約評論員 張敬偉

近日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合下發了《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》從加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費等十個方面明確提出監管措施，旨在規范房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，保護交易當事人合法權益，促進房地產市場健康發展。

正因為如此，有些地方開始召集房地產經紀公司召開座談會，討論房產交易中介費率問題。涉及的問題主要有兩點，一是中介費率是否有下調空間，二是中介費買賣雙方共同承擔的可能性。近日更傳出某頭部中介機構將從6月1日起全面實施雙邊收費，“買家承擔1.7%、賣家承擔1%”。

規范房產經紀服務的“紅頭文件”催發了市場“化學反應”，值得肯定。但“紅頭文件”具有系統性規范的意義，并不簡單聚焦經紀費用。所以，不要以為“紅頭文件”出來了，就能立刻解決所有問題。

房地產經紀服務的市場規模相當可觀。2020年的數據顯示，我國房地產經紀業務交易額約為11.5萬億元，市場滲透率約為49.6%。市場規模大了，加之部分方面監管缺位，房地產經紀服務難免存在諸多亂象。比如，一方面，在市場漲落周期，針對國家宏觀調控政策給服務對象提供各種不當“對策”以擾亂市場秩序；另一方面，交易對象詬病最多的就是房地產經紀服務不規范、經紀服務亂收費。2020年的調查數據顯示，超過30%的交易者對房地產經紀服務不滿意。

樓市漲跌沉浮已然經過多個周期，國人大多數也都有房地產交易的經歷。除了購買新房可以不通過房地產經紀服務外，二手房交易（無論買賣）幾乎都離不開房地產經紀人。畢竟房地產經紀公司不僅懂交易流程，還能或明或暗地解決交易中的難點和問題，更能節省交易的時間成本。因此，花錢買方便，只求結果不問過程，成為公眾的普遍心理。房地產經紀服務恰恰利用了公眾這種心理，在經紀服務中有了更多有利于自己的操作空間。當然，這也導致了公眾對房產經紀的詬病與吐槽。

監管部門發出“紅頭文件”，《意見》提出多個方面的監管措施，找準了房地產經紀服務的癥結，具有對癥下藥、規范市場和回應公眾關切的作用。歸納起來，這些舉措通過剛柔兼濟的方式，試圖讓房地產經紀市場規范起來，讓中介服務因“中道”而公道，從而化解交易者詬病問題，提升交易者獲得感。當然，作為房地產市場的衍生產業，房地產經紀市場的規范和服務質量的提升，也是房地產市場健康穩定發展的關鍵。

所謂“剛”，體現在對房地產經紀機構的源頭控制，即從市場主體入市開始實行機構備案，而且是“嚴格落實”。這意味著，監管機構將對房地產經紀的入市資格實現嚴格監管，提高其入市門檻。這很有必要，房地產市場涉及多方利益主體，健康平穩發展則國泰民安，動蕩紊亂則可能導致系統性金融危機。所以，房地產經紀機構，不是一般的市場主體，而是既要懂政策，又要守規矩，還需要熟悉房地產交易和不動產登記流程的專業機構。房地產經紀機構，做的是中介，為交易的“甲方乙方”提供良好服務更是基本的職業素養。綜上，監管對房地產經紀機構實現機構備案制度自是應有之義。

從生活常識看，街頭巷尾隨時可見一些簡陋的房地產經紀機構，他們通過老破舊的街頭出租屋用小黑板寫著房屋租售信息，這樣的房地產經紀是經過官方備案的正規機構還是“黑中介”？所以，通過剛性的備案制度，明晰房地產經紀機構的身份，是確保房地產經紀服務質量的前提。

此外，在規范經紀機構的同時，《意見》也要求經紀從業人員“實名登記”。

經紀人“實名登記”是對經紀人的剛性約束，現在的房地產經紀人很會在各種自媒體和小視頻中炒作自己。但不管如何，經紀人要具有相應的從業資格，并且嚴格實名登記，才能防止其信口開河，確保其專業操守和服務質量。這樣，出了問題，才能追責，也能追溯。

所謂“軟”，則是交易者最關心的收費問題。《意見》明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費等。上述關于費用的監管措施，基本涵蓋了公眾關切，旨在確保房地產經紀服務收費既要結合市場供求關系等因素協商確定，又要確保收費的公開、透明。當然，也提出引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用的內容，雖然沒有強制性，但也給出了政策導向。最終，是能否降低經紀費用，能否雙邊承擔，除了政策導向，還要看市場選擇。中介費用是單方繳納還是雙邊承擔，只要雙方達成共識約定，“紅頭文件”也會尊重甲方乙方的選擇。

房地產經紀行業，市場規模很大，存在諸多亂象，嚴格規范自是應有之義。不過，“紅頭文件”雖然列出了具有針對性的監管措施，但要形成制度性的常態監管，還需要監管部門的持續加力，也離不開公眾和輿論的監督。

（作者系財經智庫學者）