長實集團主席李澤鉅：投資拿地要“算得過賬”，不是選擇投資地點，而是揀選項目

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝 易啟江    

■相關公司：長實集團（HK01113，股價43.200港元，市值1552億港元）

■核心競爭力：多元化業務涵蓋物業開發及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、投資基建及實用資產業務。

■所屬概念：房地產開發

長實集團開發的香港油塘項目 來源：長實集團2022年報

在房地產行業進入調整期、部分在港上市房企業績大幅滑落的2022年，長和系兩家主要成員企業長江實業集團有限公司（以下簡稱長實集團）和長江和記實業有限公司（以下簡稱長和）整體表現平穩，業績指標波動不大。

年報顯示，2022年，長實集團實現總收入795.51億港元，同比減少4.43%；但歸母凈利潤為216.83億港元，同比增長2.08%。長和實現收益總額4572.29億港元，同比增長2.66%。

今年3月16日，長實集團和長和領先多數上市房企，披露了2022年財報并召開業績說明會。而5年前的這一天，李澤鉅正式接棒長和系。

時間的指針回撥到2018年3月16日，長和系四家公司聯合舉行業績發布會，時年90歲的李嘉誠宣布退休，一個時代落下帷幕。

當天下午，長和在港交所發布公告稱，李嘉誠卸任董事會主席一職，由長子李澤鉅接棒，出任長和主席，并代替李嘉誠出任汕頭大學校董會主席。

 “回望過去，本人由1950年創業開始，1972年長江實業（集團）有限公司上市，于過去68年間，一直帶領長江集團穩步發展，經內部增長及收購合并，積極拓展業務及收益多元化與全球化，并適時作策略性檢視以及重組，盡心盡力為股東爭取較佳利益及回報增值。”

李嘉誠表示：“李澤鉅跟隨我工作超過33年，我對他充滿信心，同事們也將繼續協助他。我想李澤鉅是很OK的。” 

李澤鉅（中）在長實集團2022年度業績會上 來源：長實集團2022年報

作為長實集團主席兼董事總經理，李澤鉅身著西裝搭配藍色領帶，戴銀色半框眼鏡出席了業績會，面對媒體應答自如：“過去一年是辛苦的，且是困難重重的。大部分地區緩慢走出疫情陰影，很多行業受到影響。經濟開始復蘇，需求升高，又出現勞動市場緊張和供應鏈限制的問題。”

李澤鉅認為，驅動長實集團韌性發展的本質在于，集團不只經營單一業務，而是有眾多選擇，能夠應對不同地區、業務及經濟周期，靈活“走位”。

在業績會上，李澤鉅雖然沒有直接回答《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）關于“如何看待房地產市場趨勢及內地樓市發展現狀”的提問，不過卻表示，將會繼續奉行“貨如輪轉”的賣樓策略，投資拿地恪守財務紀律，算得過賬便做。

外界對于長實集團的投資方向總是抱著濃厚興趣，在5月中旬召開的股東周年大會上，被問及“未來集團是否把投資重點放回內地及香港”時，李澤鉅表示，“我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產生理想回報的優質資產，不論在香港、內地或其他地區，我們都會考慮。”

“拿地恪守財務紀律，價錢算得過賬便做”

在“全球房地產企業家之都”的香港，一大批耳熟能詳的企業如新鴻基、長實、恒基、新世界等，一直被內地房地產行業當作典范來學習?？v觀長和系兩大旗艦公司長實集團及長和的2022年度財報，展現出的韌勁和穩健也不得不讓內地房企佩服。

年報顯示，2022年長實集團實現總收入795.51億港元，同比減少4.43%；股東應占溢利216.83億港元，同比增長2.08%；每股溢利為5.98港元，較2021年增長3.6%。

長實集團2018-2022年營收及溢利情況 來源：長實集團年報

房地產是長實集團營運的核心業務之一。李澤鉅表示，房地產是周期性行業，也是長遠發展的產業。2023年，長實集團會加快賣樓速度，希望多一些項目盡快建成入賬。

土儲是房地產開發企業運轉的基礎，在房地產受到周期性影響時，長實集團依靠在其他業務的布局，展現出發展韌性。

幾年前，香港房地產業競爭激烈，地價大幅上升，內地不少房企加速規?；瘮U張進程，而長實集團卻轉而選擇投資基建和其他固定收入項目。其推進房地產之外的業務在適當時機鎖定收成，如英國5Broadgate持有3年半后賣出，實現45%的回報率；飛機租賃業務計算歷年現金流和收入的總內部回報率達到近雙位數。

李澤鉅表示，長實集團經營的不是單一業務，而是有眾多選擇，能夠針對不同地方、不同業務及不同的經濟周期靈活“走位”，將資本投放于不同資產，平衡發展。

長實集團2018-2022年財務數據 來源：長實集團年報

“前幾年公司沒有在價格高位時購入太多土地，所以短期內不用擔心有多少物業建成或交付。”李澤鉅相信，長實集團在控制土地成本方面具備相當強的競爭力。“在不同產業、不同周期，做出不同的選擇，是我們的強項。”

隨著香港地價回歸合理態勢，資金充裕的長實集團又開始積極拿地。僅在2022年，便以較低價拿下香港多幅土地：3月以59.96億港元投得土瓜灣4個重建項目合并發展合約；10月以46億港元投得屯門大欖段住宅用地；12月以87.03億港元中標啟德商住地塊。

截至2022年底，長實集團累計擁有可開發土地儲備總共約7500萬平方尺（約合833萬平方米），其中，內地、香港和海外分別為6400萬平方尺（約合711萬平方米）、700萬平方尺（約合77萬平方米）以及400萬平方尺（約合44.4萬平方米）。

談到投資策略，李澤鉅說，無論是房地產、基建或不同業務上，長實集團都將“財務紀律”視為傳統，“選擇”和“財務紀律”是公司的兩大營商重點。

“我們一向在拿地或進行收購交易時恪守‘財務紀律’，不抱有‘志在必得’的心態，價錢算得過賬便做。合理出價，買到當然高興；若買不到，也許是‘塞翁失馬，焉知非福’，絕對不盲目追價。”

李澤鉅坦言，長實集團奉行嚴格的財務管理策略，被有些行家認為過于保守。但無論未來市場怎樣，除非大跌行情，否則集團的估值不會再作下調。

“從來不是選擇投資地點，而是揀選項目”

受房地產周期性影響，長實集團在銷售收入上亦出現增長放緩的趨勢。

2022年，長實集團實現物業銷售收入257.56億港元，同比下降31.86%。其中，香港及內地的物業銷售收入實現營收145.11億港元、99.16億港元，分別下降了7.71%、54%。海外物業營收為13.29億港元，同比增長了277.56%。

2022年長實集團物業銷售情況 來源：長實集團2022年報

這一切，是59歲的李澤鉅所清楚的。在業績發布會上，沉穩嚴肅的李澤鉅，時而摘下眼鏡，換上暗色全框眼鏡；時而因為打噴嚏，請工作人員將會議桌上的鮮花搬走。

“在過去幾年里，酒店是整個香港最辛苦的行業，港口業務發展得也不容易，挑戰非常多。”李澤鉅說，幸好長實集團的很多酒店是經營高端服務式公寓，本地人的生意多，月租生意維持了穩定的現金流；港口的吞吐量雖然跌了，貨柜碼頭的箱停在碼頭時間拉長，倉庫租金上升，才按年實現了30%增長。

除物業銷售收入出現明顯下降外，長實集團其他業務收入在2022年均實現同比上漲。

具體來看，酒店及服務套房業務收入32.28億港元，同比增長19.07%；物業及項目管理收入8.96億港元，同比增長0.9%；基建及實用資產業務收入228.89億港元，同比增長9.69%。

對于未來樓市的走勢，李澤鉅認為，香港住宅物業存在剛性需求，無論住什么單位，富豪、中產或基層，對比全世界，香港都是住得太小。特區政府在想辦法增加供應量，令價錢及市民購買力同步。

短期來看，利率走勢及房屋政策將繼續主導香港樓市。李澤鉅表示，“我們的售樓處放出了‘深水炸彈’價格，相信對市場有剌激作用。”

在業績會上，李澤鉅將新樓盤的價格比作“深水炸彈”時，露出了少見的笑容。他表示，香港人一直想樓價能實惠些，長實集團項目的定價一向貼近市場，讓更多人能“上車”。飛揚二期項目是可以接受的“上車盤”，六成房源總價在400萬港元以下。     

“公司最喜歡‘貨如輪轉’的銷售策略，雖然不如‘深水炸彈’的說法響亮，如果有機會以平價買地，便宜一點賣樓，買家開心，我們也開心。”李澤鉅說。

時間回到2019年，進入“李澤鉅時刻”的長實集團一改大舉出售內地資產的節奏，轉而在內地市場的投資表現積極。如當年5月入股成都核心商業區的晶融匯項目；12月份創立并持股的新加坡ARA（亞騰資產管理公司），通過旗下基金參與收購了位于上海浦東新區的三林印象城項目。

長實集團是最早進入內地的港資房企之一，自2006年入滬后，在上海市場深耕17年，見證了上海城市的發展變遷。

如長實集團開發的上海普陀區高尚領域綜合體項目和嘉定區湖畔天下住宅項目，推向市場后便取得熱銷，2019年銷售金額近百億元，創下長實集團上海市場歷年銷售最佳成績。其中，高尚領域項目還問鼎2019年上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

長實集團開發的上海高尚領域項目 每經記者 劉頌輝 攝

2020年，當部分內地房企正在高歌猛進、紛紛將總部搬到上海大虹橋時，長和系卻開始加速出清、回籠資金，這一度被外界解讀為長實集團要從內地撤資，將發展重心回歸香港。

2020年至今，長和系出售的業務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民幣。

其中，2021年長實集團以35億元出售上海世紀盛薈廣場的股份；2022年9月，以208億港元出售香港波老道21號豪宅發展項目“21BORRETTROAD”；今年3月11日，以總代價12億英鎊出售英國倫敦“5Broadgate”大廈物業。

“長江集團做出每一項投資，最重要的考慮因素是項目的質素、穩健性及回報率。作為全球性企業，整個集團每天都面對很多投資選擇，涉及不同地域以及不同行業，我們從來不是選擇投資地點，而是揀選項目。對于能產生理想回報的優質資產，不論在香港、內地或其他地區，我們都會考慮。”

今年5月18日，在長實集團、長和及長江生命科技聯合舉行的股東周年大會上，李澤鉅表示，“長江集團旗下公司在全世界50多個國家和地區投資及經營多元化業務，對我們來說每一個地方都是本地市場，從來都沒有撤出過香港、內地以及歐洲、澳洲，每個地方都是本地市場。”

李澤鉅還表示，對股東而言，集團在哪個地方賣樓不重要，最重要是能賺錢回來。在香港賣住宅項目或在倫敦賣辦公樓，錢也是回到公司。

“公司現金流充裕，有充分條件應對市場變化”

作為知名的全球性企業，長實集團的業務范圍遍及香港、內地，以及歐洲、澳洲、新加坡、加拿大及英國，尤其在香港地區及內地的物業開發業務占重要市場地位。

年報顯示，2022年長實集團在內地持有開發或待開發的住宅及商業項目達到12處，分別是北京逸翠園、長沙盈峰翠邸、重慶御峰、大連御南灣、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園和御湖名邸、惠州瀧珀花園、上海高逸尚城和御沁園、武漢觀湖園和珠海柏濤灣。投資或自用物業主要在上海、深圳、北京和沈陽，包括梅龍鎮廣場、嘉里不夜城、長城飯店等。

長實集團開發的上海浦東新區御沁園項目 每經記者 劉頌輝 攝影

物業開發作為長實集團的傳統之根，至今仍是管理層時刻在意的業務。

長實集團在財報中介紹，下一步，公司將優化物業開發組合，拓展土地儲備，繼續物色機會拓闊能夠帶來經常收入來源的行業與地域，形成可持續發展。

對于內地房地產市場，李澤鉅表示，疫情防控措施優化后，商業民生活動相繼復蘇，積極財務及穩健貨幣政策在持續推動整體經濟發展，促進作為支柱產業的房地產市場穩健發展相關舉措，預期將有助于刺激經濟。

海通國際在研報中認為，長實集團是少數在2022財年增加每股股利、回購股票和控股股東購買股票的開發商之一，管理層以此表明對長實集團的前景充滿信心。

李澤鉅表示，公司財務穩健，現金流充裕，所持有的優質資產抗跌力強，有充分條件靈活應對市場的變化及波動。

截至2022年底，長實集團持有的現金凈額約126億港元，維持了凈現金頭寸，財務狀況是同業最佳之一，集團在更多并購方面處于優勢地位。

上述研報還指出，長實集團可觀的經常性利潤有助于其抵御其他部門不確定的運營風險。特別在2022年的經常性利潤同比增長5%，達到140億港元的歷史最高水平，占2022財年總利潤（240億港元）的57%（占比創歷史新高）。

2022年長實集團回購股份情況 來源：長實集團2022年報

年報顯示，2022年長實集團以總代價約24.7億港元（未計費用）于聯交所合共回購49,342,500股股份。截至2022年12月31日，長實集團已發行股份總數為3,605,190,333股。

值得一提的是，今年5月29日，長實集團發布公告，當日斥資約5385萬港元回購124.45萬股股份，回購價為每股43.2港元至43.35港元。此前的5月24日和23日，長實集團分別斥資約7879萬港元和約3027萬港元，回購181.95萬股和70.65萬股股份。

上述研報顯示，長實集團的交易價格相對新資產凈值預測貼現62%，為2022財年市凈率的0.5倍，該交易倍數比平均水平低近一個標準差。

“我對香港的繁榮及穩定懷有信心”

在外界看來，李澤鉅更多地繼承了李嘉誠低調以及沉著穩重的風格。

根據公開資料，1985年，21歲的李澤鉅便正式加入長江集團，從基層做起；25歲時成為長實集團執行董事；28歲代替父親進入匯豐董事會擔任非執行董事；29歲成為長實集團副董事總經理；30歲成為長實集團副主席；35歲成為長實集團副主席及董事總經理；一直到54歲，正式從父親手里接過資產價值1400億美元的長和系。

在最后一次以長和主席的身份出席公司股東會時，李嘉誠寄語李澤鉅：“企業家最重要的是要忠誠盡力去為股東爭取良好的業績，同時還要為股東著想，將股東利益排第一位，分紅派息要合理。”他要求李澤鉅，“努力為股東爭取好的業績，強調成績是要‘正正當當’，要對得起社會、對得起股東。”

五年來，除了是長實集團掌舵人、全國政協委員身份，李澤鉅還在今年3月17日被香港特區政府委任為特首顧問團成員。

李澤鉅在當天回應媒體時表示，會在任期內致力就香港的策略性發展為行政長官提供意見。“香港正值疫后重新向世界出發的重要時刻，希望運用長江集團多年來在全球超過50個國家和地區的營商經驗，協助香港把握未來機遇。”

在長和與長實集團今年3月份召開的2022年度業績報告會上，李澤鉅談到對香港未來的看法時表示，“我對香港的繁榮及穩定懷有信心！”

李澤鉅說，香港這幾年是辛苦的，但自信的是有國家支持，香港始終將會是國際金融中心，在貿易及航運上具備優勢。香港可成為國家與外國的橋梁，“橋”上的生意會波動起伏，但“橋”的作用永遠不會失去。 

封面圖片來源：每經制圖