深圳城中村“統租”引關注 住建局：改造后租金原則上不漲

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

“我們是公司統一安排居住在城中村的，現在因為統租不得不搬離，跟房東協商后，退了押金并補償了一個月房租，我們現在打算搬回公司宿舍住。”6月4日下午，正在搬家的租戶謝萍向記者介紹道。

統租，顧名思義即由相關單位對城中村房源進行統一改造，然后對相關設施進行配套升級，再對外出租。

但是，計劃的好事因為深圳城中村租客的種種疑慮，引發了輿論關注。

在此之前，深圳已對多個城中村進行整治和改造，之所以此次引起廣泛關注，主要有兩點，一是統租范圍偏大，二是引起了部分租戶較大反彈。

6月5日，據深圳發布官微，深圳市住建局相關負責人公開回應稱，全市城中村整治提升劃分為綜合提升類、產業配套類、特色發展類、控制引導類和基本保障類等5類。其中，僅部分綜合提升類、產業配套類城中村涉及城中村保障性住房規?；焚|化改造提升。其余類別均不涉及城中村保障性住房籌集。

“城中村保障性住房規?；焚|化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。”

對于這一權威回復，城中村的租客是否知曉，是否理解，是否按有關部門的要求進行了落實，《每日經濟新聞》記者實地探訪了深圳的城中村進行調查。

俯瞰深圳城中村 每經記者 陳榮浩 攝

“并非全村統租”

6月4日下午，深圳南山區西麗街道城中村，頂著33攝氏度高溫，不少租戶選擇了搬家離開。

今年5月底，這里不少租客收到來自房東的通知，稱因村內進行統租，要求6月30日前搬離。

該則通知引發村內不少租戶擔憂，他們的擔心主要集中在孩子上學、短期難以找到合適房源、租金上漲等問題。

6月3日，村街道辦發布《致居民朋友的一封信》，其中提到，“不限期搬離；能給予拆遷補助；能保障學位。”

6月4日下午，記者來到這一城中村時，各種紅底白字的標語映入眼簾，“統租改造，受惠于民，造福于民”“政企攜手，業主共建”等。

不過，這次并非全村統租。在村里擁有兩棟大樓的房東李華向記者介紹道，“這次統租采取自愿模式，房東與第三方公司溝通，自愿簽訂合同，不過我這兩棟樓都沒有簽。”

對于為何沒參與統租，李華也向記者說出了自己的顧慮。

“第三方公司給到的租金比現在稍微高一點，但并不是政府出面跟我們簽合同，而是與第三方公司簽，如果中間我們突然收不到房租又該去找誰？此外，我們把樓授權給第三方公司后，第三方公司是否會拿我們的資料和房子去貸款，這又是一個風險。另一個就是基礎配套，馬上要通地鐵了，周邊配套也在逐漸完善，未來只會越來越好租。”

而李華口中的第三方公司，非網傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司（市屬國企人才安居集團旗下的城中村租賃公司，以下簡稱微棠），而是“深圳市深匯通投資控股有限公司”。據企查查，該公司為南山區國資局所屬全資國有企業。

記者在調查過程中還了解到，并非所有統租樓棟的租客都如愿拿到了補償金，能否如愿拿到這筆錢，很大程度上取決于房東意愿。

在村里從事個體生意多年的一位租客向記者表示，“要是碰到比較摳的房東，他就不愿意補貼。我們那邊幾棟樓有3個房東，另外兩個房東都給搬遷的租戶補貼了，但我們房東就是不愿意補，我們也沒辦法。”

從房租情況來看，雖說已經有不少房源被統租，但仍有不少房東在招租。目前單間的價格普遍在800~1000元不等，一房一廳價格在1000~1300元不等，兩房一廳的價格在2400~2600元不等，在南山區價格偏低。不過，該城中村附近暫無地鐵，距離較近的茶光地鐵站，還得坐7站公交。

街道辦在城中村內各樓宇張貼的有關“統租”回復 每經記 者陳榮浩 攝

統租背后的大生意

6月5日，深圳市住建局相關負責人回復媒體稱，“城中村是很多來深建設者包括低收入群體的落腳點，城中村保障性住房規?；焚|化改造提升是我市保障性住房建設籌集渠道之一。實施城中村保障性住房規模化品質化改造提升的目的，就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住上更高品質、更加安全的房子。”

2021~2027年，全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬~400萬人。預計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

在深圳的房地產市場，城中村一直都是“濃墨重彩的一筆”。

綜合珊瑚數據“城中村助手”以及公開資料，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占20%土地面積，居住著超過1000萬人口。也正因此，城中村是統租的重要對象。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，統租城中村是深圳多渠道公共住房供應的重大創新，貫徹了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造，也是存量盤活的重要渠道，而且也符合高質量發展，供給側改革和積極探索新模式。

但在推進該項工作時，也容易碰到各種“疾風暴雨”。

“太快了，就會導致工作方式上存在瑕疵，比如對現有租戶的大規模清退，必須以更高的租金統租，導致房源供應短期內急劇減少，而搬離的租客需要尋找新居所，需求短期內釋放，不利于穩定租金。”李宇嘉說。

李宇嘉建議，通過統租這種模式，要合理評估其綜合影響，然后合理確定規模。即便還要統租，也要控制節奏、控制規模，特別要做好相關配套保障政策的安排，杜絕對租金的拉動。此外，與其大規模補貼，不如把錢用在城中村所需的短板上，即少統租改室內和樓棟，多改造周邊公共設施。

目前深圳已推出了不少通過改租城中村樓宇方式的“保租房”。微棠小程序顯示，目前微棠已在龍華、寶安等多個區域推出了微棠社區，其中龍華是推進速度較快的區域，在南源新城、橫嶺村、元芬村等多個城中村均有部署。

據企查查，微棠背后股東有兩家，一家是深圳市安居鼎豐管理有限公司，占比51%，其股東是深圳市人才安居集團；另一家是深圳愿景明創管理咨詢有限公司，持股49%，2021年貝殼曾對該公司投資7億元。

據《每日經濟新聞》記者此前探訪微棠社區了解到，將城中村的房子改造成“保租房”，一般對安全、功能、性能等維度都有一定要求，通常都是安排好水電、空調等設施，基本屬于拎包入住，從外觀上看，也會與其他樓宇有顯著區別。

而從改造后的租金水平來看，基本與同片區同類型精裝房源相當，價差約10%。以元芬村微棠公寓為例，該樓棟20~25平方米租金為1299元/月，25~35平方米一室一廳為1869元/月，40~60平方米兩室一廳為2799元/月。

對于翻新后是否會造成成本大幅提升，若以后不靠財政補貼，該模式是否能夠持續等問題，6月5日下午，一位房地產業內人士向記者介紹，“套間的租金確實可以做到不漲，但是房子面積會相應變小，比如25平方米的房子變成20平方米，通過室內設計提高空間使用率，這樣房源數變多了，承載租客變多了，總體上還能保持財務平衡，是可以讓租戶做到同等體驗的。”

記者注意到，去年1月時，深圳市住建局曾聯合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設計大賽，設計理念就是在“方寸之間”發揮創造力。

（應受訪者要求，文中謝萍、李華為化名）