每日經濟新聞 2023-07-07 09:10:38
◎如果是真的工抵房，房款不能打到監管賬戶，不能用于這個項目的開發建設，可能會面臨延期交房等風險。有些工抵房還可能是抵押房。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
7月6日下午，位于深圳市福田區水圍村的承翰灣尚國際·駿璽銷售大廳中介扎堆兒，因擔心客戶找不到地方、或被其他中介領去帶看，不少人選擇直接駐扎在現場，優先給這個樓盤帶客。
截至發稿時，售樓處依然人山人海。
這個項目原本在市場關注度并不太高，但由于中介集中帶客，又開始熱鬧起來。
“目前駿璽有優惠的只有小戶型，屬于工抵房，原本單價在9.1萬-10.25萬元/平方米，總價713萬-797萬元不等，現在直接送144萬元，相當于首付只要70萬元出頭，相當于打了個8折，就有機會在福田中心區上車。”7月6日上午，房產中介許興龍向《每日經濟新聞》記者介紹。
記者梳理發現，市場上最開始有消息傳出該項目有房源打8折還是周三（7月5日）下午，但當晚，承翰灣尚國際官微就發布了一則嚴正聲明，聲明提到“8折銷售”“送兩成首付”等銷售信息與事實嚴正不符。
今天下午，記者以購房者身份來到該項目，現場中介云集，看房人也很多，中介找案場人員拿到工作牌后才被允許進場，期間部分以踩盤為由來看房的人未被允許進入。當中介與購房者確定好購房意向后，再由中介帶客戶與案場銷售進行房源算價。
再最后的算價環節，現場銷售人員張超表示，“現在可選房源已經不多了，以一套20多層78平方米房源為例，首付75.6萬元，工程方送140多萬元，簽約時你帶兩張銀行卡，工程方先把款轉入你的A銀行卡，你再從A銀行卡轉到B銀行卡，就安全沒事了。”張超提到，目前有優惠的只有工抵房，因為工程方也想快速回款。
想通過讓利的方式回籠資金，又害怕輿論發酵后被罰，可以說是目前很多中小開發商的真實寫照。
7月5日下午，記者從多位房產中介處收到了承翰灣尚國際有房源送兩成首付的消息。但不到半天時間，開發商就發布了嚴正聲明稱，“8折銷售”“送兩成首付”等銷售信息與事實嚴重不符。
在看房過程中，記者將開發商嚴正聲明的圖片發給許興龍，并詢問是否已經沒有8折房源，對方否認并提到：
“這個主要是針對那些全部房源都8折的（說法），其實只有78平方米工抵房有這個優惠政策。現在（開發商、工程隊）也挺難，想快速回籠資金，又擔心輿論發酵，昨天晚上開發商還通知中介和工作人員不得以任何形式宣傳折扣，哪怕沒有項目名字也不行。”
現場銷售張超在算價時表示，“目前送140來萬元首付的只有工抵房，可選房源也不多了，賣出去的這些工抵房，等夠抵押工程款了，就正常賣了，只有小戶型有這個活動。”
對于記者所擔心的是否會存在爛尾，或輿情發酵后如果被叫停是否會讓購房者補足全款等情況，張超提到，“現在都快封頂了，明年年底毛坯交付，不大可能爛尾。就算后面真的被查封了，也不會讓你們補交全款的，到時候是工程方直接把140多萬元款項，打到你的銀行卡，你準備兩張銀行卡倒一次，就查不出來了，不玩套路，沒有補錢一說。”
根據深圳房地產信息平臺數據，承翰灣尚國際于2022年8月12日拿到預售證，開發商為深圳市承翰投資開發集團有限公司。
取證后近一年時間里，截至7月6日，B座176套房源，已備案+已簽認購書的房源共58套；A座211套房源，已備案+已簽認購書的房源為48套；總去化率約27.8%，還不到30%。
在深圳，開發商想要降價賣房并非易事。
《每日經濟新聞》記者注意到，今年2月時，龍崗就有樓盤“送60萬元首付，僅需30萬元上車”，在發出宣傳海報并讓中介廣為宣傳后逐步發酵，最終被有關部門以擾亂市場為由叫停。
從此次承翰灣尚國際的送首付情況來看，如前所述，針對的僅是部分小戶型（78平方米）工抵房，數量未知。許興龍提到，“承翰這個盤，8折低首付的活動不會做太久，說不定馬上就會停掉，建議你抓好窗口期，這么優惠的活動，以后是難碰上了。”
承翰集團官網顯示，目前集團主要業務包括地產、教育、物業、農業等。地產部分提到，“公司立足深圳，放眼全國，除深圳本部以外，在惠州、沈陽、丹東等地也分別成立了房地產開發公司，運作多個開發項目。目前，已有2個項目正在施工，分別是深圳市福田區水圍城市更新項目和深圳市坪山區龍田路口城市更新項目住宅項目，總建筑面積超過55萬平方米。此外，公司在深圳及周邊區域還有逾200萬平方米開發儲備用地。”
“現在不少房企，尤其是中小房企，確實有通過各種優惠活動降價的需求，但容易碰到兩種阻力，一是前期高價買的業主的壓力，擔心他們鬧事；二是監管層壓力。所以開發商想降價賣房，也有點瞻前顧后。”
一位深耕大灣區的房企人士向記者提到，過往在市場上比較常見的方式，就是推多重9.8折，或者推出少數幾套讓利明顯的房源，但現在這種營銷方式在市場上能激起的水花越來越小。
這種開發商直接送首付的方式，在法律上是否有風險？
若是工抵房，并不是開發商直接墊資，而是由工程隊墊資，這種方式是否行得通？
7月6日晚，北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，這種直接送首付的方式本身就是違規的，是明令禁止的。
王玉臣提到，如果是真的工抵房，房款不能打到監管賬戶，不能用于這個項目的開發建設，可能會面臨延期交房等風險。有些工抵房還可能是抵押房。
“所以購買這類房子還是要慎重。”王玉臣表示，務必關注房款的具體支付，是直接支付給開發商，還是支付給第三方，是否還存在差價問題，差價支付給誰？以往就遇到過工抵房延期交房，解除合同時開發商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認可。房款最好是支付給開發商，如果有差價，最好讓開發商和施工單位自己處理，支付給開發商，開發商再給施工單位。而且，一定要注意房款是否支付到了開發商的預售資金監管賬戶，否則就存在被開發商轉移的風險。
廣東華商律師事務所律師周爭鋒則告訴記者，房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織眾籌購房。
銀行在審核購房者貸款時，依據規定會嚴查首付來源，如購房者自有資金只有一成，剩余首期款由其他人墊資提供，依據政策的要求，銀行很有可能拒絕審批，購房者可能構成違約。開發商應書面承諾，貸款不能批時，購房者不算違約，如沒有該承諾，自有的一成購房款，最終也可能沖做違約金。
此外，第三方把錢打入購房者賬號，購房者再支付給開發商用于購房，第三方的資金如何回籠，第三方和開發商及購房者之間是何種法律關系，需要簽訂三方協議提前明確。
（文中許興龍、張超為化名）
封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
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