每日經濟新聞 2023-08-24 20:48:56
◎“這個項目以前宣傳是要打造成國內首個集衛星互聯網研發、商業運營、產業聚集、產業孵化演進的全產業鏈創新產業園。我是2020年買的，當時項目的單價每平米約4.6萬元。還有些業主是2019年買的，價格要更便宜一點。”8月22日下午，購買了天谷大樓的業主許婷告訴每經記者，目前購買了該項目的業主大概有500多戶。
◎“因為這個項目的性質不是住宅，所以沒法走《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中提到的商品房消費者享有超級優先權的條款。如果房子通過法拍后有人接盤了，那么接盤的錢將會進入管理人的專用賬戶，項目則有望被盤活。如果法拍流拍了，后續法拍預計會在現有基礎上按80%價格重新上架。”
每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝
“房子我是全款買的，原本應該2021年交房，現在都延期兩年多了，開發商卻直接破產了，房子（動工）也一直沒有動靜。”
8月22日下午，在深圳天谷大樓一樓的營銷中心，一位全款購買了該項目房子的業主劉紅梅情緒激動地對《每日經濟新聞》說道。
在天谷大樓項目營銷中心，印有“天谷大樓群眾訴求服務站”“用心服務 用愛溝通”字樣的牌子格外顯眼?，F場不時有業主進來咨詢項目進展情況、反映自身需求。
每經記者看到，包括破產管理人、政府專班的工作人員也駐扎在天谷大樓項目營銷中心，主要是收集業主的需求，以及回答一些業主們較為關心的問題，比如何時復工、是否要簽補充協議、是否有引入新的投資人等。
根據深圳房地產信息平臺數據，天谷大樓于2019年7月備案，開發商為深圳市華訊方舟投資有限公司（以下簡稱華訊方舟投資），土地用途為新型產業用地，房屋用途為單身宿舍、產業研發用房。
天谷大樓項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩攝
天谷大樓位于深圳市寶安區西鄉街道廣深公路旁，由建設于上世紀80年代中后期的新安第一工業區升級改造而來，距離地鐵12號線寶田一路站步行約15分鐘。
2019年6月，天谷大樓項目獲得預售許可證，配套單身宿舍面積4.3萬平方米共993套，產業研發用房112套。
天谷大樓項目營銷中心現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
“這個項目以前宣傳是要打造成國內首個集衛星互聯網研發、商業運營、產業聚集、產業孵化演進的全產業鏈創新產業園。我是2020年買的，當時項目的單價每平米約4.6萬元。還有些業主是2019年買的，價格要更便宜一點。”
8月22日下午，購買了天谷大樓的業主許婷告訴每經記者，目前購買了該項目的業主大概有500多戶。
華訊方舟投資的相關文件顯示，天谷大樓已售出553套房產。每經記者從現場政府專班工作人員處獲得的文件顯示，有553套房產需與債務人簽訂補充協議。
“現在的華訊方舟投資，其實是已經變更過股權持有人了。”許婷表示，目前的華訊方舟投資雖然名稱和辦公地點都沒變，但股東已經變成了“深圳市興甘融實業有限公司”。
每經記者當日下午在天谷大樓項目現場看到，陸續有業主過來了解項目最新進展情況及反映自身需求，項目管理人員和政府專班人員均在現場回應業主較為關心的問題。
天谷大樓營銷中心現場有業主正在咨詢 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
根據深圳市中級人民法院2021年3月31日的公告，已受理天谷大樓開發商華訊方舟投資破產重整案。
公告中提到，“華訊方舟投資資金枯竭，無法承擔在建的天谷項目工程的續建工程；同時，作為華訊方舟投資的主要資產，天谷項目存在變現困難的情況，且現狀變現可能導致財產價值大幅貶損，明顯不足以清償全部債務。”
如今，廣東源浩律師事務所和北京市中倫（深圳）律師事務所已委托擔任管理人，項目已由管理人接管，原來的開發商華訊方舟投資只能按相關要求做好配合。而據原華訊方舟的工作人員介紹，“目前原來華訊方舟方面大概還有4~5個人在這邊辦公，主要是配合管理人方面的工作，以及回答業主的一些相關問題。”
據啟查查數據，深圳市華訊方舟投資有限公司在破產重整前，原股東為華訊方舟科技有限公司，于今年2月退出，公司執行董事為吳光勝。而華訊方舟科技有限公司正是華訊方舟股份有限公司最大股東之一。華訊方舟股份有限公司原本是上市公司，于去年6月退市。
對于大多數購買了天谷大樓項目的業主來說，目前面臨著同樣的困擾：原來的開發商已破產，但是房子還沒蓋完，為了方便引進投資者，需要業主與華訊方舟投資方面重新簽訂一份補充協議，但補充協議中提到的具體內容業主們認為對自身較為不利。
每經記者從部分業主處獲得了該補充協議，在該協議的第4條提到：
“若因本補充協議生效前的原因發生違約、賠償損失、補償情形（包括但不限于逾期付款、逾期交房等任何可能引發違約金、賠償金、補償金、利息、破產債權、共益債務、優先債權等除了交房和支付購房款本金之外的任何金錢給付之債），本補充協議生效后對雙方產生相互豁免效力，任何一方自愿放棄權利均不再相互追究責任和主張任何權利。買受人與任何第三方之間包括但不限于讓渡、服務、中介、顧問、股權、擔保、代收代付、手續費、利息、違約等超出《預售合同》購房款本金外任何事項與出賣人無關，買受人無權向出賣人主張任何權利。”
補充協議截圖 圖源：受訪者提供
這也是部分業主不愿意簽補充協議的重要原因。
“現在房子都毫無動工跡象，但先讓業主簽訂不追責的協議，業主當然不同意。”劉紅梅向每經記者表達了自己的顧慮，現在房子沒動工，也沒人擔保房子何時動工、何時交付，若在這個時候簽了補充協議，未來是不是有可能存在“錢房兩空”的風險。“如果要業主簽補充協議，那是否政府能出面跟業主簽訂保交樓協議呢。”
承諾書內容 圖片來源：受訪者供圖
另一位業主謝勇則補充道，“我們只認同購房合同。華訊方舟已經破產，沒有資格讓我們簽署這些協議。這些協議不是政府和法院行為，是華訊方舟投資想推卸責任的單方面協議。”
每經記者當日還在現場獲得政府專班人員提供的一份文件顯示，該補充協議主要與債務人簽署，簽署的截止日期為8月31日，簽署后將繼續履行房屋買賣合同（納入保交樓范圍）；未與債務人簽署補充協議的，視為解除原合同按普通債權處理。
圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
據原華訊方舟投資方面一位李姓負責人介紹，“因為簽約補充協議是動態的，截至8月22日下午，已經有130多戶業主簽了相關補充協議。”
8月23日下午，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣通過微信在接受每經記者采訪時表示，“相關協議的部分內容調控對業主來說極為不利，如果簽署了相關協議，業主就要放棄很多的權利，尤其是在尚未有定論的情況下就放棄了大量的權利。作為業主而言，有權拒絕簽署這份補充協議。此外一定要注意，只要進入破產流程，一定要對破產的每一個流程，每一個節點都要密切關注，充分行使自己的權利。”
王玉臣指出，尤其要特別注意破產重組中各類決議的草案內容、方案內容，千萬不要盲目投票，一旦投票通過再發現有問題就悔之晚矣。站在業主的角度來說，業主可以團結起來，在破產重組中更好發揮自己的優勢和力量，更好為自己發聲。畢竟在破產重組中，涉及很多類型的債權人，是多方博弈。
每經記者注意到，目前華訊方舟投資名下天谷大樓項目的476套不動產，已經被擺上法拍貨架。
在京東法拍上，名為“華訊方舟名下天谷大樓項目的476套不動產資產包”整體拍賣，首次拍賣的起拍價為16.37億元。
圖片來源：京東法拍
據京東法拍介紹，天谷大樓項目包括地下3層、裙樓5層、塔樓5座，其中A、B座屬于天谷大樓B區，均為產業研發用房；C、D、E座屬于天谷大樓A區，其中C座為產業研發用房，D、E座裙房為研發用房，塔樓為配套宿舍，地下共三層。而此次拍賣的是天谷大樓項目的476套不動產組成的資產包。
圖片來源：京東法拍
根據深圳房天下數據，在天谷大樓1公里范圍內的寫字樓、住宅項目包括匯智研發中心、海巒坊、恒榮立方中心，銷售均價在5.7萬~7.43萬元/平方米。
8月22日下午，天谷大樓項目現場的管理人告訴每經記者，“因為這個項目的性質不是住宅，所以沒法走《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中提到的商品房消費者享有超級優先權的條款。如果房子通過法拍后有人接盤了，那么接盤的錢將會進入管理人的專用賬戶，項目則有望被盤活。如果法拍流拍了，后續法拍預計會在現有基礎上按80%價格重新上架。”
而對于有業主提出的“如果法拍持續流拍之后，若沒有人來接盤項目，會如何處理”問題，上述管理人未予回應。
天谷大樓營銷中心現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
那么，天谷大樓項目全面盤活還需要多少資金？8月22日下午，每經記者從原華訊方舟方面負責對接該項目的李姓負責人處獲悉，“針對這個項目，目前包括原開發商、管理人以及政府專班都在尋找新的接盤機構。根據之前政府專班評估的資金缺口，項目完全復工的資金缺口差不多是7.7億元的樣子，目前監管資金賬戶的資金還有4000多萬元的樣子。”
8月23日上午，《每日經濟新聞》記者通過電話方式向深圳寶安住建局詢問天谷大樓項目最新動態、是否有相關可能接盤投資機構、若流拍項目后續會如何處理等情況，接聽電話的工作人員記錄了記者咨詢的相關問題，但截至發稿時暫未獲得對方回復。
（應受訪者要求，文中劉紅梅、謝勇、許婷為化名）
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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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