何種情形存量房貸利率能調整？五大國有行明確“四可四不可”

每經記者 張壽林    每經編輯 張益銘    

目前，國有五大行工商銀行（SH601398，股價4.59元，市值1.636萬億元）、農業銀行（SH601288，股價3.45元，市值1.207萬億元）、建設銀行（SH601939，股價6.03元，市值1.508萬億元）、中國銀行（SH601988。，股價3.71元，市值1.092萬億元）、郵儲銀行（SH601658，股價4.91元，市值4869億元）均以發布存量房貸利率調整的問答形式介紹。

五大行發布的內容，在有效信息上并無差別。涉及方面主要是調整范圍、調整多少、協商變更合同約定利率與新發放貸款置換有何區別、何時調整、哪些不在調整范圍內，以及需要準備哪些材料等。

其內容總結而言，即“四可四不可”。同時滿足所要求4條，個人住房貸款可調整利率；另4種情形，若有其一，不可調整。

同時滿足4條可調整利率

調整范圍上，同時滿足以下4條的個人住房貸款，可申請調整利率：

一是該貸款為商業性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調整范圍之內。

二是在2023年8月31日前已發放或已簽署合同尚未發放的貸款。

三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款。

四是該筆貸款發放利率高于貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

下調幅度上，原則是，調整后的房貸利率水平不低于該筆貸款發放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。

目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。例如目前LPR是4.2%，客戶貸款按加80個點執行，則現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

這4種情形不可調整

五大行也明確了哪些情形符合其一不可調整：

一是商業用房（含商住兩用房）等非住房貸款不屬于此次存量房貸利率調整的范圍。

二是貸款是公積金貸款或是組合貸中的公積金貸款部分，均不在本次調整范圍內。

三是二套房貸款不在本次調整范圍內。

四是如果房貸當前有拖欠的貸款，不支持存量房貸利率調整，需要歸還積欠本息后才能申請調整。

協商變更合同約定利率與新發放貸款置換有何區別？農業銀行對此解釋，原則依然是，調整后的房貸利率不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調整后的利率定價水平一致。為方便操作，主要采取協商變更合同約定利率方式辦理。

準備材料上，首套房貸款客戶無需提供相關材料，原貸款若為二套房貸款的客戶，需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等，具體流程及所需材料將通過銀行官方網站、官方微信公眾號等渠道另行公告。

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