9城全面取消限購！專家：三四線樓市需落地大力度政策組合拳

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

越來越多城市不斷加入到取消限購政策的行列。

9月11日，青島市住房和城鄉建設局官微發布《我市調整優化房地產政策》，將市南區、市北區（原四方區域除外）移出限購區域，全域取消限購政策。同日，據媒體報道，濟南市從即日起全域取消限購。

值得一提的是，9月11日上午，蘇州召開新聞發布會，對該市于9月8日印發的《關于促進全市經濟持續回升向好的若于政策措施》進行解讀。其中提到，為滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口等適用同等政策。

據《每日經濟新聞》記者統計，截至目前，已有包括蘭州、東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島9個城市全面取消限購政策。此外，包括鄭州、廈門、天津、濟南、長沙、杭州、武漢等近30城針對局部區域或群體放松限購，但這些城市尚未全面解除限購政策。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉9月11日通過微信向每經記者分析認為，“大部分二線城市和三四線城市的市場情況和一線城市不一樣。因此，二線城市和三四城市更需要政策層面的支持。尤其是一些限制性的措施應該及早取消，比如限購、限價、限售等措施應該及早取消，以便于提振市場需求，消化庫存。”

來源：青島市住房和城鄉建設局官微

多城全面取消限購“具有非常好的導向”

在市場人士看來，南京、青島、濟南、東莞等多個二線城市紛紛宣布全面取消限購政策，有著極強的信號意義。

“目前限購政策放松主要是大城市，實際上這也是大城市都對核心城區進行了全面放松，具有非常好的導向。”易居研究院研究總監嚴躍進向每經記者表示，“此類政策疊加近期的認房不認貸政策，也進一步發揮出了較好的市場效果。組合拳效應下，購房市場將有進一步趨于活躍的態勢。”

從市場表現來看，今年以來房地產市場繼續承壓。國家統計局70城房價數據顯示，7月份二線城市新房價格環比由上月持平轉為下降0.2%；三線城市新房價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。二手房方面，7月份二線城市二手房價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手房價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

站在“金九銀十”統傳銷售旺季的重要關口，多地持續放松購房政策無疑為市場營造了更為寬松的環境。

在嚴躍進看來，“近期政策持續寬松，超過歷年寬松水平。好政策必然帶來好預期，也必然帶來好行情。購房門檻進一步降低，將有助于進一步推動購房成本的降低；剛需和改善型購房需求進一步釋放，一些核心城區的二手房交易也會更加活躍，有助于二手房的盤活。而一些核心城區的新房項目有更好的銷售強勁，對于房企快速提振銷售數據、購房者更好滿足改善型購房需求等都有非常積極的作用。”

“完全退出限購的城市，主要特征就是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微向每經記者表示，限貸松綁鼓勵加杠桿，限購退出鼓勵買多套。政策效應會有，特別是中心區供應不大，甚至供應短缺，但定價較為合理的新盤，將獲得多套房投資者的青睞。

三四線樓市需落地大力度政策組合拳

事實上，包括南京、沈陽等城市在內，此次取消全域限購的部分城市在較早前已經局部放松了限購。

以南京為例，為進一步優化購房服務流程，自9月8日起，南京市玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。而在此之前，南京的江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合、溧水、高淳區已取消限購。這也意味著，南京限購政策全面取消。

由于南京樓市的廣義庫存量偏高，有去化壓力。之前南京取消了外圍區域的限購，但市場沒有太多反應。而且，最近南京的土拍除了核心區優質地塊有品牌房企關注外，其他區域基本上都是以底價成交或托底成交。

“此次南京核心區限購一起取消，再加上認房不認貸、首付比例降低等新政，能夠帶動改善需求入市，政策組合拳可以帶動短期內改善需求在9月-10月有一個集中釋放。”張宏偉指出，最關鍵是外圍的剛需、首改樓盤，受制于收入、庫存量偏大等原因，購房者還相對比較理性，外圍的庫存去化不一定那么快有效果。

再以濟南為例，從9月11日開始，濟南對當前房地產調控政策措施進行調整，取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制。而在此之前，濟南只有二環以內的歷下區、市中區區域有購房限制，其他區域的限購已經取消。

來源：蘇州發布官微

再看蘇州，為滿足改善性住房需求，此次對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核；此前，成都優化購房政策，對建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）的房源不再實施公證搖號。

“二線尤其是普通二線、三四線城市樓市的特征是：一是過去2020年以來供地量偏大，二是由于過去兩年市場持續下行，市場步入深度調整期，需求也萎縮了，供求嚴重失衡。同時，近兩年收入預期有所降低，幾乎每一個城市的樓市去化壓力都比較大，樓市整體步入供大于求的市場階段。”張宏偉指出。

值得注意的是，對于庫存高企、購房需求逐步萎縮、房企經營狀況不樂觀的的三四線城市而言，政策能否起效？是否還有更多的組合拳落地？一線城市會否跟進放松限購？

張宏偉認為，如果沒有力度足夠大的政策組合拳落地刺激樓市，那么三四線城市樓市銷售局面就很難有好轉。建議各個城市一方面配套補短板，如引進優質學校、甲級醫院吸引三四線城市的人口流動，或者鄉鎮人口就近買房落戶；另一方面可以進行新一輪舊改短期內激活市場需求，但也要把握力度，避免過度使用透支樓市的購買力。此外，常規性的政策組合拳，比如人才購房補貼、交易契稅、增值稅減免措施等也應繼續執行，有助于消化一部分三四線城市樓市的庫存。

對于一線城市，張宏偉認為，一線城市的需求很快會被激活，全面取消限購的概率不高。尤其是京滬深樓市，市場相對需求足，容易激活。一線城市當中郊區取消限購可能性最大的是廣州增城、花都、白云非核心區、南沙新區等外圍區域。

李宇嘉也表示，一線城市和二線熱點城市核心區，由于公共服務和就業集聚，不動產保值增值穩定。“參考2014年的退出限購潮，預計一線城市和部分二線熱點城市核心區將保留限購，其他將徹底退出。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖