一線城市首現限購松動：廣州多區放開限購 全市非戶籍社保“五改二”

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

9月20日下午，廣州房地產業內就在傳言“番禺、黃埔、白云要全面解除限購”等，靴子落地很快。

不久后，廣州市人民政府辦公廳就發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），將廣州住房限購政策調整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

同時，將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

至此，廣州成為一線城市中首個部分放開限購的城市。

番禺、黃埔、花都解除限購？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，《通知》一方面貫徹落實7月24日政治局會議關于“適應房地產供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。在新的形勢下，不管是供求關系、房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策，都不再適用了，都要退出了。

政策解讀顯示，本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區域仍然限購2套住房。非本市戶籍居民家庭在上述區域限購1套住房，購房條件為從購房之日前在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明滿2年。本市戶籍成年單身（含離異）人士在上述區域仍限購1套住房。

據廣州此前的限購規定，非廣州戶籍家庭在廣州九區購房需連續繳納5年個稅或社保，限購1套住房。本市戶籍居民家庭越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、花都、南沙等9區均限購兩套住房。

但本次《通知》和《解讀》在描述限購區域中并未提到黃埔、番禺、花都和白云（江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）部分區域，這也被市場解讀為這部分未提及區域是全面解除限購。

《解讀》顯示，政策調整自2023年9月20日0：00起施行，購房資格審核適用政策與本通知不一致的，以本通知為準。

李宇嘉補充道，本次廣州新政堅持有作為、有所不為的導向。住房供應彈性小（增量供應少，以存量為主），就業集中、需求大的中心區四區堅持原有的限購政策；通勤便利、新廣州人置業的次外圍區白云、番禺靠近中心區且供應較少的部分區域業堅持原有的限購政策；旨在打造大灣區創業創新、宜居宜業平臺的南沙，盡管近年來房地產市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅持限購，去房地產依賴，為產業和人才集聚創造條件。

一二手環比雙降

在上一輪一線城市官宣“認房不認貸”中，廣州也是跑在最前面的。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策（即認房不認貸）。

今年二季度以來，在宏觀經濟復蘇進程不及預期、前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州房地產市場整體供求明顯回落。根據中指數據，7月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調整通道，市場預期偏弱。

廣州中原研究發展部數據顯示，8月廣州新房網簽4136宗，環比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6-8月成交出現明顯下滑，去化能力減弱，導致廣州庫存消化周期在今年持續下降的趨勢下突然抬頭，目前已逼近17個月水平。

近日，國家統計局公布的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也顯示，廣州新建商品住宅環比下降0.3%，降幅較上個月擴大0.1%；二手環比下降0.6%，降幅較上個月收窄0.4%，但二手房價格仍然是一線城市中價格跌幅最大的城市。這已是廣州新建商品住宅銷售價格環比三連降，且降幅不斷擴大；而二手房已是四連降。

克而瑞廣佛區域指出，在政策落地前，不少購房者的觀望情緒普遍比較濃厚。市場等待政策落地疊加傳統淡季，8月成交量僅高于去年疫情高峰和今年初春節。

據克而瑞統計，今年8月廣州一手住宅合計網簽4298套，環比下降7%；成交均價38411元/平方米，環比下降3%；二手房成交8165套，環比基本持平。值得一提的是，廣州二手住宅已連續6個月穩定在月均8000套以上成交量，但成交均價32021元/平方米，是今年以來二手均價最低的一個月。

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