“認房不認貸”政策滿月調查| 鄭州：有項目與購房者簽保價協議，成交轉化率尚未明顯提升

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“您要是真的訂房，我們可以和您簽保價協議，一旦降價，雙倍賠償。”

9月初，《每日經濟新聞》記者以看房人身份來到鄭州金水區北部新開放的一個售樓處，銷售人員李敏如此告訴記者。

但對于保價時限，李敏則表示：“就到國慶節。”

鄭州的新房銷售在口頭極力維持著價格的穩定，李敏表示：“我們剛剛開盤，如果降價是會影響我們后續銷售的。”

但幾天之后，李敏就表示：“我們能在之前報價的基礎上總價大約再優惠10萬元。”

鄭州某新建小區 每經記者 王佳飛 攝

“這次是實打實的優惠”

“鄭州目前房價相當于2016年的水平，也就是本輪房價上漲以前的價格。”房產經紀人劉夏（化名）直接說。

2023年以來，鄭州房價總體仍舊在下行區間。據《每日經濟新聞》此前報道，1月鄭州部分銀行開始執行3.8%的房貸利率，4月鄭州“二環外全面解除限購”。

8月3日，鄭州發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，表示將落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，并且將及時調整新發放首套住房商業貸款利率下限，還將實施購房契稅補貼政策。至此鄭州成為近期首個取消“認房不認貸”政策的省會級城市。

9月12日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局等4部門聯合發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》（以下簡稱《通知》），取消鄭州二環內限制性購售政策，同時首套付款調整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。

劉夏告訴每經記者：“鄭州以前很多政策都是表態性質的，‘支持’‘鼓勵’之類，這次是實打實地拿出了優惠，減免、補貼對購房人都是真金白銀的好處。”

根據中指研究院數據，今年1-8月，鄭州商品住宅累計成交量778.5萬平方米，同比增長17.1%，但較2021年同期水平仍下降32.1%。

鄭州住宅用地溢價率也在持續走低，根據Wind，2020年度鄭州住宅用地溢價率為5.83%，2021年度為2.55%，2022年度僅為0.5%。

可以看到，目前鄭州幾乎拿出了所有政策工具：既沒有了限購限售，首付比例也降到了首套20%低點，購房契稅也在進行補貼，優惠政策貫穿于住房交易的各個環節。

朱稻（化名）是鄭州一名金融中介，他說：“現在鄭州房貸利率基本上處于3.8%-4.2%的水平，已經比公積金貸款高不了多少了，不過目前的問題是符合貸款條件的客戶越來越少了。”

經紀人忙著開新店

記者見到劉夏的時候，他正站在賈魯河北岸即將開業的新店前，和裝修人員溝通著種種施工細節。劉夏不時用手指著門店各處，描繪幾天之后完工的樣子，身上還有著創業者的激情。

原以為劉夏會對鄭州市場更加樂觀，沒想到他說：“鄭州目前幾乎所有的買房人都賠本了，只不過是多少的問題。”

據劉夏介紹，自己門店的營業額波動還是很大，“春節后業績不錯，我們一個門店2、3月平均營業額在40萬-50萬元，但5、6、7月下降到了20多萬元，8月份開始回升到30多萬元。”

“你認為是政策刺激的原因嗎？”

“不全是，”劉夏說，“你可以看到，政策出臺的時間也是每年市場的上升期，春節后和9月前后，所以政策刺激和市場上行是相互疊加的。”

劉夏認為，鄭州目前大致已經穩定了，“不會再怎么降了。”

“既然如此，你為什么會選擇在市場不好的時候繼續開新店？”

劉夏說：“目前市場下行，從賣方市場變成了買方市場，我們經紀人存在的價值就高了，當然這需要你本身就是成熟的經紀人?，F在很多業主的預期也很低，例如有的會直接告訴我們‘這套房子只要XX萬元，多賣的部分歸你’，某種意義上講，我們這個行業又回到了‘吃差價’的狀態。”

觀望情緒似乎充斥在各個環節中，大家出手變得更加謹慎。

企業端，據Wind，河南代表性房企建業地產2023年1月1日至今只在鄭州市上街區拿了一宗地塊，總價為4.9億元。

購房者端，謝時今年剛過30歲，鄭州近期的一系列新政發布后，一直租房的他打算看看房子。“我準備看二手房，畢竟不會爛尾。我在看房平臺上留了一次電話后，數不清的中介給我打電話讓我看房子，這讓我反而沒有那么著急了，反正房價也不會漲，鄭州那么多房子我能好好挑一挑。”

這代表了現時很多鄭州購房人的心態。

劉夏說：“新房我們也賣，不過現在賣得了的基本上是信譽好的國央企的房子，爛尾風險小一些。”

朱稻也感慨客戶越來越難找了：“能夠符合正常貸款的客戶越來越少了，拓展新客戶越來越難，所以現在我很大精力放在了轉貸上。”

“轉貸就是把客戶原來在A銀行的貸款轉到B銀行，例如A銀行的房貸利率是4.2%，那B銀行就給4.0%的利率，把有資質的客戶吸引到自己這邊來，其實就是互相搶客戶。”

成交轉化率尚未明顯提升

中指研究院數據顯示，9月以來，鄭州周度住宅備案成交套數連續兩周不足1000套，日均成交約100套，短期表現出進一步下滑趨勢。住宅庫存總量延續下降趨勢，但出清周期仍然高于20個月。

“總體來看，鄭州市場表現尚沒有明顯好轉，市場壓力仍然較大。”

從調查來看，鄭州各項政策的出臺在一定程度上是改善了預期的。

中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴每經記者：“政策出臺以來，項目到訪量逐步小幅上升，市場熱度有所提高。”

不過梁波濤也說：“由于基數較低，目前平均到訪量整體還處于較低水平。同時，到訪客戶的成交轉化率尚未明顯提升，反映出客戶觀望情緒仍然較重。”

李敏告訴記者：“最近看房的挺多的，這兩天我們一共賣出去7套。”雖然李敏說的成交量無從查證，但現場確實有不少看房人，銷售人員成交后為客戶鳴放了紙禮花。

劉夏也看到了市場中的機會：“鄭州還有很多換房需求。目前鄭州約40%的小區是老舊的、沒有人車分流甚至沒有雙氣的，這些小區居民有很強的換房動力。此外，大戶型也會更有市場，因為經歷了市場下行的洗禮，很多人覺得持有多套房產不如持有一套大戶型房產，我的客戶中就有許多這樣的換房人群。”

對于未來的政策空間利好，梁波濤認為：“總體上鄭州房地產調控政策已經處于較為寬松的狀態，需求端圍繞降低購房門檻和購房成本仍有一些政策優化空間，如針對多孩家庭提高購房支持力度，對多孩家庭增加首套購房指標，加大剛需群體購房補貼力度等。”

劉夏則表示：“我認為目前房產的交易稅費還有優化空間，例如總價200萬元的房子需要交3萬元左右的稅，我覺得可以再降一降。”

梁波濤表示：“中長期來看，鄭州作為中部核心城市和人口大市，住房需求依然具備較大潛力，近年來產業發展大幅提速，未來城市居民就業和收入增長具有更強保障，置業能力也將得到實質性提升。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝