每日經濟新聞 2023-11-13 19:43:05
◎“天越項目于2014年獲廣州市規劃局審批的建設方案是與東側信龍大廈連體建設，項目在辦理驗收的時候發現塔樓東山墻壓占信龍大廈用地，存在28.31平方米用地面積重合的問題，屬于粵泰公司遺留的重大歷史問題，嚴重影響項目所有權登記工作。”
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
超出的28.31平方米，令徐晴（化名）等一眾豪宅業主始終無法辦理房產證。
今年8月，在業主們的持續“監工”下，原本應該2022年底精裝交付的房屋終于延期交付。但還沒高興多久，大家就發現，項目至今未辦理大確權手續。
按廣州現行有關規定，房屋竣工后，房地產開發企業要向有關部門申報，進行房地產初始登記，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利，也就是日常說的大確權。在進行大確權之后，購房者才能申請辦理所購商品房的轉移登記，辦理個人的房屋產權證。
徐晴的房子位于廣州市越秀區寺右南三街世茂天越（備案名：天越公館），屬于五羊新城板塊，與廣州CBD珠江新城區域僅一路之隔，是本地熱度頗高的豪宅樓盤，銷售均價曾達12萬元-16萬元/平方米。
廣州市住房和城鄉建設局信息顯示，世茂天越占地面積5446平方米，總建筑面積65742.3236平方米，批準預售套數244套，已售總套數234套，其中住宅228套，2019年取得預售證。該項目有兩張施工許可證，2019年11月發出的施工許可證顯示，合同開工日期是2015年，合同竣工日期是2022年1月。
徐晴在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，2021年，她以每平方米均價約13萬元購買了世茂天越一套住宅，總價3000萬元左右，后面還有業主是以約16萬元均價購買的。根據購房合同約定，世茂公司應于2021年12月31日交付標的毛坯房，應在2022年底完成房屋精裝交付。
但截至2022年11月，項目僅完成毛坯綜合驗收，世茂公司尚未完成裝修合同約定精裝修交付標準，絕大部分業主未收樓。
“根據合同，應該是去年底就統一交房了，但我今年6月來項目看的時候，一點動靜都沒有。然后7、8月我就直接住到了旁邊的賓館，天天盯著他們建。本來是精裝交付的，現在有些業主都在自己花錢裝修收尾。”
11月8日，《每日經濟新聞》記者實地走訪世茂天越看到，小區僅一棟單體樓，分為A、B兩部分，主要戶型有130-210平方米大平層，以及188-192平方米復式。項目的公區、小區花園、游泳池、大堂、外側底商等都已經完工，不少收樓的業主正在進行裝修。
整個項目占地面積不大，住宅單體樓高達51層，容積率相對較高，小區花園、公區、泳池等都相對較窄。但因為地理位置優越，且靠近珠江新城，周邊配套非常齊全，因此項目當時推售也受到不少購房者青睞，尾盤推出時價格一度超過16萬元/平方米。
在克而瑞發布的《2020年1-6月廣州1000+萬奢宅銷售套數榜單》中，世茂天越名列首位，其中6月單月銷售額超3億元。
但收房后，徐晴等業主還沒高興多久，就得知項目至今還未辦理大確權手續，這也導致業主們都無法辦理房產證。
徐晴說，這個樓盤不少業主都是做生意、做實業的，最近兩三年生意難做，大家收入都下降不少，而每個月的房貸金額則少則4、5萬元，多則近10萬元，還有業主經營公司也遇到流動性壓力。如果早日能成功收房并辦理房產證，業主可以進行房屋出租或者融資、交易等緩解現金流壓力。
廣州市住房和城鄉建設局信息顯示，世茂天越的項目公司，同時也是項目建設方的廣州世茂新紀元置業有限公司，已經取得新建商業、住宅、辦公樓工程1幢的竣工驗收備案表（竣工驗收備案編號：穗（越）建驗備2022-006），工程竣工聯合驗收通過日期為2022年11月22日，工程地點就是越秀區東山街道五羊村寺右新馬路以南地段，即世茂天越項目。
徐晴等業主簽訂的購房合同顯示，出賣人應在該商品房項目取得建設工程規劃條件核實意見、竣工驗收備案證明文件等相關文件之日起90日內，申請該商品房項目的房屋所有權首次登記。
出賣人辦妥建設項目房屋所有權首次登記后，如以雙方共同辦理的方式為買受人辦理房屋所有權轉移登記，雙方應當在該商品房交付之日起210日內向不動產登記機構申請辦理房屋所有權轉移登記。
徐晴等業主了解到，阻礙項目進行大確權的主因是樓盤建筑有超出紅線、占用粵泰股份名下信龍大廈（地址：廣州市越秀區廣州大道中路129-133號）的28.31平方米。
11月12日，世茂方面向《每日經濟新聞》記者證實了業主的說法。
問題還要從2019年說起。
彼時，世茂集團進行了多起大型收并購，其下屬的世茂海峽發展公司（以下簡稱世茂海峽）承接了世茂在華南并購的絕大多數資產包項目。這些項目的獲取途徑大多數源于對廣州老牌房企粵泰股份，以及泰禾、福晟的收并購。世茂天越就是世茂收購的“粵泰資產包”數個項目之一，同時也是世茂海峽操盤的項目。
2019年，債務纏身的粵泰股份（已退市）為緩解公司流動性緊張，連續出售了5個項目給世茂以“回血續命”，交易對價總計63.97億元。
但與世茂天越相臨的信龍大廈卻不在出售的“資產包”之內。
粵泰股份2022年年度報告顯示，信龍大廈仍在對外出租，截至2022年12月31日，公司對外出租的物業主要包括廣州市的城啟大廈部分單元、信龍大廈、僑林苑、僑城花園二樓等。
問題恰恰就出現在已出售給世茂的天越項目和未出售的信龍大廈之間。
世茂知情人士表示，粵泰旗下的廣州嘉盛大廈（后改名為天越公館，下稱天越項目），在建工程轉讓給廣州世茂新紀元置業有限公司時，塔樓已經建設至約40層。
“天越項目于2014年獲廣州市規劃局審批的建設方案是與東側信龍大廈連體建設，項目在辦理驗收的時候發現塔樓東山墻壓占信龍大廈用地，存在28.31平方米用地面積重合的問題，屬于粵泰公司遺留的重大歷史問題，嚴重影響項目所有權登記工作。”
也就是說，是粵泰公司自己建設兩個項目時，有項目“越界”。這種事情，如果發生在企業內部還比較好解決，但其中一項目已出售，就容易引發確權糾紛。
世茂方面續稱，政府部門要求解決歷史遺留的該28.31平方米土地重疊問題后再辦理天越項目確權工作，因此，“我司已積極溝通政府相關部門、粵泰公司等相關方支持推進該問題的解決”。
“我們項目監管賬戶有錢，現在只是需要多方協調早日解決歷史遺留的紅線問題?，F在對我們來說，諸如延期交付、電梯質量等等都是小事，可以逐一解決，唯一的訴求就是早日成功辦理房產證。”徐晴表示。
而來自世茂方面的回復是，“事情正在推進中，粵泰方面也在配合流程”，雙方均希望“歷史問題”能早日解決。
封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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