深圳樓市大消息，連出兩“王炸”！專家：政策風向開始改變

每經記者 甄素靜    每經編輯 何小桃 陳夢妤    

深圳市光明區某項目建設現場 每經記者 甄素靜 攝?

“有啥筍盤趕緊發出來呀”

“有總比沒有好，開始總比不開始好”

“政策到位了，就是等一個經濟回暖的信號”

“短期是很大利好，能維持一兩個月熱度，長期待觀察”

被調侃謹慎到錯過一波又一波機會的深圳，在樓市調控方面終于放出了大招。

11月22日晚間，深圳市住房和建設局關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，通告顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，現將我市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

該通告自2023年11月23日起執行。

同日，據證券時報，深圳從11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

消息一經發布，日常冷寂的各個深圳地產群一下子活躍了起來。多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭甚至在社交平臺表示，接下去限購估計要松動了，北京上海還猶豫什么呢……?????

取消豪宅線

在該通告發布之前，深圳普通住宅認定標準執行的還是2020年7月發布的深建字〔2020〕137號文。

其中具體的細化普通住房標準有三條，享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數）萬元。

也就是說，此次深圳普通住宅認定標準的調整為取消750萬元豪宅線，主要利好的是此前總價在750萬元以上的豪宅購房者。

按照樂有家研究中心計算，一套滿5年、總價770萬元的住宅，增值稅以及附加稅方面，政策前38.16萬元，政策后為0元；個稅方面，政策前11.01萬元，政策后為7.7萬元；契稅方面，政策前22.02萬元，政策后為23.1萬元。

總的來看，在本次政策之后，上述幾項交易稅費將節省約40萬元。

事實上，上一輪深圳樓市高開的行情亦始于稅費調整。

2019年11月11日之前，房產交易稅費政策是根據《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》執行的。

深圳市享受優惠政策的普通住房價格標準為，羅湖區每套總價390萬元及以下，福田區每套總價470萬元及以下，南山區每套總價490萬元及以下，鹽田區每套總價330萬元及以下，寶安區每套總價360萬元及以下，龍華新區每套總價320萬元及以下，龍崗區每套總價280萬元及以下，光明新區每套總價250萬元及以下，坪山新區每套總價200萬元及以下，大鵬新區每套總價230萬元及以下。

彼時，一套價值500萬元的房子被征稅30萬-50萬元是很正常的情況，稅費達到交易成本近10%。

從2019年11月11日起，深圳二手房交易增值稅新征收標準為小區容積率高于1.0，建筑面積144平方米以下的住宅，滿兩年免征增值稅。

此后深圳樓市一路走高，二手市場交易活躍，月成交最高時可過萬套，新房亦是日光盤不斷。

一線城市中力度最大

調整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，記者查閱深圳市住建局官網、中國人民銀行深圳市分行官網及微信公眾號等多個渠道，未看到有正式文件發布。

記者聯系采訪了招商、建行、平安、浦發等多名銀行工作人員，均向記者確認了該信息。建行工作人員表示，目前二套房最低比例可以是4成首付，“我們已經發文了，可以做，只是之前房貸未結清情況下，二套房利率需要加30BP”。

對于執行情況，有平安銀行工作人員表示，一般是以進件審批時間為準，但是現在二套房（交易）數量不是特別多，沒有放款，具體應該可以溝通。

多名中介人員也向記者確認了這一消息，表示現在二套不管普宅、非普宅都是4成首付，且無論之前貸款有沒有結清均不影響。

某大型中介相關負責人士也向記者表示，目前沒有文件，但銀行已向他們確認。

兩條政策發布之后，市場上關于其重磅與否開始討論，且分為不同陣營。有觀點認為，政策短期看是很大利好，能維持一兩個月熱度，長期仍需觀察。

國家高端智庫CDI研究員宋丁分析認為是重磅政策。

在他看來，深圳長時間沒有地方性、正面性樓市扶持性政策出臺，之前“認房不認貸”、降低首付、存量房貸降低利率等等，均為國家層面的政策，深圳只是執行而已。這次深圳主動出臺扶持性政策，而且直接進入主流供需面進行投放。

“這兩項政策中，二套房全部由原來的70%和80%首付直降到40%，這個門檻幾乎腰斬，下調力度很大，改善性需求完全可以在這次首付直降中獲得機會?！彼味≌J為，這次新政的出臺表明，深圳政策面已經基本上放棄了兩年來的謹慎姿態，政策風向開始改變，開始實施較大尺度的扶持性政策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。從2021年5月份開始到現在，深圳二手房價格連續下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。此次深圳調整樓市政策，沒有從限購退出的角度入手，而是普通住房優惠標準和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源，也為下一步政策調整預留了空間。

記者|甄素靜?編輯|何小桃 陳夢妤 杜恒峰

校對|陳柯名

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