華泰資產首席經濟學家王軍：以保障性住房等“三大工程”為抓手，通過財政擴張來帶動整體投資的反彈

每經記者 李彪    每經實習記者 石雨昕    每經編輯 馬子卿    

12月6日，由每日經濟新聞主辦的第十四屆中國金融發展論壇暨中國金鼎獎（金融）頒獎禮在京舉行。本屆論壇以“前瞻2024”為主題，匯集各大金融機構研究成果，由多名經濟學家就2024宏觀經濟金融形勢進行分享，預見投資趨勢，眺望全球經濟。

主論壇期間，華泰資產首席經濟學家王軍發表題為《暢通六大良性循環 促進經濟持續增長》的主旨演講，從“就業－收入－消費”“金融－財政－房地產”“科技－產業－金融”“房地產－地方債務－金融機構”“物價－企業利潤－股市估值”和“企業－居民－政府”收支六大循環出發，深度展望2024年中國經濟。

華泰資產首席經濟學家 王軍 圖片來源：主辦方

王軍提出，要替代舊的“房地產－土地財政－金融”循環，必須還要引入財政，暢通“金融－財政－房地產”的良性循環，以“三大工程”為抓手，通過財政擴張來帶動包括房地產投資在內的整體投資的反彈和經濟復蘇。

要暢通“金融－財政－房地產”的良性循環

國家統計局數據顯示，1—10月份，全國房地產開發投資9.59萬億元，同比下降9.3%，其中，住宅投資7.28萬億元，下降8.8%。1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

王軍表示，房地產市場的頹勢已經形成了一定的“惡性循環”，影響了居民部門對未來的預期，損害了地方政府的資產負債表和現金流，也拖累了基建投資，進而拖累整體經濟復蘇。

在這個背景下，今年的中央金融工作會議適時提出，促進金融與房地產良性循環。會議要求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。會議從供求兩個方面廓清了金融與房地產良性循環的含義。

王軍認為，要替代舊的“房地產－土地財政－金融”循環，必須引入財政，暢通“金融－財政－房地產”的良性循環，以“三大工程”為抓手，通過財政擴張來帶動包括房地產投資在內的整體投資的反彈和經濟復蘇。

未來的投資規模到底能有多大？王軍表示，綜合不同機構的預測，若不考慮財政撬動的乘數影響，預計未來十年城中村改造投資在4萬億至6萬億的區間內，平均每年可以產生4000億-8000億的投資；“平急兩用”項目總投資較難估計，每年的投資額預計將小于4000億元；目前用于保障性安居工程的資金年均1萬億左右。

王軍預計，房地產“三大項目”未來每年合計投資1萬億至2萬億，新增投資約占50%，對年度經濟增長的貢獻約為0.4%—1%。

完善住房租賃金融政策體系，加快推進長租房市場建設

王軍表示，房地產、地方債務和中小金融機構的風險相互關聯、相互傳遞，形成了明顯的“風險三角”。其中，房地產市場居于核心位置。要實現“房地產－地方債務－金融機構”的良性循環，重點是采取堅決有力措施，加快探索新發展模式，在供需兩側持續發力，促進房地產業盡快實現風險化解、良性循環和健康發展。

一方面，要讓開發商能把房子賣出去，需求端政策應當持續加大力度，進一步優化支持合理住房需求的政策，比如限購、限貸、限售、限價等在市場長期過熱階段陸續出臺的緊縮政策和各種行政性限制措施應盡早徹底放開，繼續降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并逐步降低所有存量住房的按揭貸款利率。

另一方面，要讓開發商能把房子蓋起來，供給端政策應當盡快完善，補齊短板。

首先，“三支箭”不能停。在引導金融機構保持房地產信貸融資渠道穩定并持續增加的同時，需要在債券、股票發行等方面繼續支持房地產商的融資；

其次，不能光靠“三支箭”，還需要政府信用的強力介入，救房企、救市場。央行可安排專門資金，甚至是設立專門的處置房地產企業債務風險的專門金融機構。各級政府也應盡快成立專門的“保交樓”基金，加大力度救助問題房企、確保交樓，推動出險、暴雷房企盡快開展債務重組或者破產重整，盡快幫助房地產企業恢復融資能力，改善流動性，控制和穩定金融體系風險，從而穩定行業和市場預期；

最后，重點為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持。完善住房租賃金融政策體系，以金融政策加大對保障性租賃住房供給的支持，加快推進長租房市場建設，推動構建房地產發展新模式。