上海二套房首付比例降至4成，取消各類套總價條件，業內預計“12月下半月成交量將迎來明顯上漲”

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

12月14日，上海市住建局等四部門聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》（下稱《通知》），自12月15日起施行。

《通知》顯示，可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

同日，上海優化差別化住房信貸政策，一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

根據最新政策，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在上海自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

上海靜安二手房小區 每經記者 劉頌輝 攝 

取消各類套總價條件

住房貸款首付比例和利率“雙降”有何特殊之處？

上海易居房地產研究院統計，在此次調整之前，上海首套房首付比例最低為35%，二套房非普通住宅為70%，普通住宅為50%，自貿區臨港新片區、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山區域也同樣執行這個標準。

調整之前，上海對于普通住房的標準，在容積率方面需是五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積小于或等于140平方米。最受購房者關注的是價格條件方面，內環以內需是小于或等于450萬元/套，內外環之間小于或等于310萬元/套，外環以外小于或等于230萬元/套。

58安居客研究院院長張波指出，從普通住宅的調整來看，上海采取和深圳類似的方式，只考慮單套的建筑面積，不考慮房屋單價，這本身會大大增加市場上普通住宅的占比，可有效降低交易稅費，對于首套剛需及改善住房都有益處。尤其大量中心城區，高單價、但面積低于144平方米的一二手三房受益最為明顯，結合二套房首付下調，會明顯拉動一波改善需求的入市積極性。

從首付比例的調整來看，上海在統一降低二套房首付的基礎上，對于五大新城及寶山、金山的二套首付比例及LPR加點都有更大尺度的下調。這對于外圍區域的新房去化將起到積極作用，目前上海外圍的供應量明顯偏大，并且金山奉賢等地的去化速度一直偏慢，政策的差異化表現更突出了調控的精準化，對于上海樓市整體熱度提升將起到較大作用。

預計成交量將迎來明顯上漲

上海易居房地產研究院認為，此次調整優化房地產政策，將降低上海居民購房門檻。

以600萬元總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬元，即減少了120萬元首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬元，減少了180萬元首付款支出。

房貸利率下降，將直接降低購房者的月供或按揭貸款成本，減輕房貸利息負擔。以200萬元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

同時，如果是購買二手房，將減少住房交易成本。普通住房標準關聯了優惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。

以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變為普通住房，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

今年9月初，上海調整優化“認房不認貸”政策，市場出現“看房潮”，但是經過兩個月，市場繼續出現回調。

上海鏈家研究院監控數據顯示，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，環比增長4%，同比下降44%；成交均價65162元/平方米，環比下降9%，同比增長1%。全市共成交二手房1.41萬套，環比增長6%，同比下降13%；成交均價40693元/平方米，環比持平，同比下降3%。

張波預計，12月下半月，上海一二手成交量將迎來一波明顯上漲。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝