每日經濟新聞 2023-12-14 22:53:11
◎合富大數據顯示，11月東莞新房成交1425套、約18萬平方米，成交套數環比10月下跌約47%，同比去年11月下跌約45%。
◎需求淡季疊加市場悲觀預期，新房成交跌至年內第三低，僅次于6、7月。1-11月新房住宅成交量約282萬平方米，同比下降8%，規模處于歷年同期最低，市場信心和預期仍有待修復。
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
作為全國首個房價地價雙解禁城市，最近東莞樓市格外熱鬧。
12月14日，東莞首宗不限價地塊正式拍賣，多家房企經過百余輪競拍后，又拍出新地王。而交易端，幾天前有市場消息稱，客戶排隊等待簽單，簽約中心都忙得找不到支援……
當下東莞樓市真實情況如何？
12月14日，東莞首宗不限價地塊正式拍賣。該宗地位于東莞CBD，占地約1.7萬平方米，起拍價2.3萬元/平方米，吸引華潤、保利、中海、金茂、華發、綠城等超10家房企報名競拍。
該宗土地的掛牌公告提及，東莞南城CBD的2023WR010地塊，起拍總價為13.9億元，限高150米，折合可售樓面價約2.25萬元/平方米，此次地塊明確，將按照價高者得原則確定競得入選人，不再是采用“最高限價+終次報價”的方式進行競拍。
下午1時左右，持續三個多小時的土拍競價結束，多個東莞樓市社群里“見證歷史”“新地王”“百輪大戰”“瘋狂星期四”等激奮人心的詞語不斷刷屏。經過140輪競價，該宗地由東莞市保泰實業投資有限公司競得，成交總價18.1億元，成交樓面價29241元/平方米，樓面價刷新東莞紀錄。
這也是今年東莞土拍取消最高限價后，首宗采用價高者得方式確定競得人的地塊。
啟信寶查詢獲悉，東莞市保泰實業投資有限公司為保利灣區投資發展有限公司全資子公司。
記者注意到，上一次東莞樓面價紀錄還是2017年1月時創下的，樓面價約26646元/平方米，是鳳崗官井頭鎮地塊。該地塊由中海拿下，現為中海云麓公館。
合富研究院高級分析師李興旺表示，該地塊位置獨好，具有稀缺性。樓面地價約29333元/平方米，足夠支撐開發后的商品房銷售價格。
結合今年東莞豪宅熱銷現象，李興旺認為，這反映出越是市場低迷期，具有稀缺性的豪宅越是塔尖人士資產保值增值的重要方式。目前東莞尚無達到樓市迅速升溫回暖的條件，但2024年止跌企穩、信心逐步回升是有希望實現的。
每經記者注意到，日前有市場消息稱，東莞樓市成交火熱，客戶排隊等待簽單，簽約中心都忙得找不到支援……
不過有東莞資深地產人士在接受記者采訪時表示，近期二手房成交量有一些起色，主要是高掛牌量帶來的順勢上漲，成交比例目前來說變化不大。
李興旺表示，今年東莞二手房掛牌量激增是事實，正因如此，二手房成交量也大幅增加，但價格下降。
合富大數據顯示，11月東莞二手房共網簽2187套，環比10月增加17%；網簽面積約23.1萬平方米，環比增加15%。雖然同比去年11月有小幅下滑，但整體來說還比較穩定。11月二手網簽均價約19937元/平方米，環比下跌6%。
整體來看市場層面恢復較好，1-11月，東莞二手房共網簽約291萬平方米，同比大幅增加約5成。整體網簽均價約22421元/平方米，同比上漲約7%，價格走勢也比較穩定。
政策刺激背后是新房端交易持續低迷，相較于10月下旬，11月案場人氣和成交量也還在繼續下探。合富代理的持銷住宅項目市場監測數據顯示，11月案場來訪量環比下滑39%，同比減少42%。
成交方面，合富大數據顯示，11月東莞新房成交1425套、約18萬平方米，成交套數環比10月下跌約47%，同比去年11月下跌約45%。需求淡季疊加市場悲觀預期，新房成交跌至年內第三低，僅次于6、7月。1-11月新房住宅成交量約282萬平方米，同比下降8%，規模處于歷年同期最低，市場信心和預期仍有待修復。
不過，記者在采訪中獲悉，年底業績沖刺的關鍵時期，東莞幾乎所有在售新盤都給出了誠意十足的價格折扣和物質獎勵，如特價房源、首付分期、物業費抵扣，以及砸金蛋、送免費旅游、送家具家電裝修等。
諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平表示，目前來看，由于二手房價格持續下探、部分房企推出新房年終購房特惠，以及超低首付等，致使新房市場分流了部分二手房客戶，但從成交量來看，東莞二手樓市已經觸底，并有企穩回暖跡象。隨著東莞購房政策的放寬，對未來新房“穩房價”“穩預期”將產生積極帶動作用。
實際上，在取消地價最高限價次日，東莞市住房和城鄉建設局官網發布《關于優化新建商品住房銷售價格申報有關事項的通知》稱，已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價格的，自取得預售許可證（或現售備案證書）之日起或自上一次調整申報價格之日起滿30天方可變更，其他事項不變。
在該政策之前，關于新房備案價格調整實施的是東莞市住建局一年前發布的《關于優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》，其中要求取得預售許可證（或現售備案證書）之日起滿360天方可上浮調整，上浮幅度不超過5%（含），滿180天方可下浮調整，下浮幅度不限。而新政變為“滿30天方可變更”，此舉將大大縮短東莞新房調價時間。
對于此次調整，東莞市住建局表示，為進一步優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好發揮市場供求關系調節作用，促進房地產市場平穩健康發展。
封面圖片來源：視覺中國-VCG111354708910
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